说到南京近几年城市发展的触角，一直是积极外拓的。

“拥江为轴、南延北拓、跨江东进”，很多新城区脱颖而出，唯独中心城区里的那些老城区好像有点“默默无闻”。

但其实，如果你去过足够多的城市，会发现城市发展并非单向度 ，而是可逆的、双向度的。有专家指出，很多大城市的空间拓展规律更接近“钟摆模型”：朝着一个方向前进久了， 也会有一个力牵引回“起点”，再次昂扬向上，循环往复。

这，就是城市更新！

2015年，住建部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹就说过：“在中国，大规模的城市重建在未来30年是不可避免的。”

NO. 1｜壹

当人口红利逐渐放缓，城市更新，或成为房地产行业新一轮风口。

就像是纽约的高线公园，上世纪80年代起被废弃的高架铁路，后被改建成了空中花园。短短几年，一跃成为纽约著名景点之一，每年吸引游客500多万人，周边商业林立，高线公园沿线的房价更是猛。仅仅在2009年一年，就有超过30个新的房地产项目开工兴建。

国内的北京、上海、杭州也都出现过。无独有偶，南京推进城市更新，已经一年多了！从铁北大开发、宁芜铁路搬迁等大动作，都能看出南京在回归鼓楼、秦淮区主城中心板块，努力让中心城区再中心化。尤其是宁芜铁路扩能改造工程的推进，与纽约高架铁路的改造有着异曲同工的微妙感。

城市轨道之于城市中心，同样助推了经济，也承载了文化，更是生活的记忆与印记。

近日，宁芜铁路扩能改造工程施工总价承包招标、工程监理标招标公告正式发布，计划本月开工，预计竣工日期为2027年5月。

招标公告

特别是南京城区段(沧波门至古雄)既有铁路外迁，将化解原线路穿城而过带来的城市分割、交通拥堵等问题。这既符合南京市城市规划和环境保护要求，又打通了城市发展脉络，对加快沿线地区产业结构升级调整、优化城镇化空间布局、增强路网灵活性等具有重要意义。

由此，宁芜铁路扩能改造工程对于秦淮区这一中心城区高质量发展更是尤为关键，这标志着东贵一体化进程正式打通，“城东中心区”诞生。并与作为长三角发展门户区的幕府创新区、城北CAZ的玄武新中心同等重要，共同组成南京主城更新的主旋律。

现在的“不利因素”，也就成了未来的“有利因素”，老城东的金基璟樾府等楼盘成了受益方。

其中，金基璟樾府于11月11日首开118套房源，吸引了众多千万级客户报名，开盘仅2小时时间销控一片飘红。楼市分化的当下，每一个需要摇号的热盘，都有过人之处！

金基璟樾府开盘现场

NO. 2｜贰

今年，在市人大秦淮团分组审议会上，高层领导重点提及秦淮区要在推进城市更新上取得更大进步，走出中心城区高质量发展新路子：

既要探索“活化”老城区底蕴，留住“烟火气”，也要加快新片区基础设施建设，招商引流，“两条腿”走路。

截图于“秦淮政协”官微

很明显，新片区重点落在了南部新城大校场片区。而“老城区”，最大变化就是基于对轨道的全新生机挖掘，宁芜线主城区外绕线改造之后，对原轨道所在的位置规划重构，重心自然而然的落位于苜蓿园片区，扛鼎4维中心的使命，依托难以复制的资源禀赋，引领老城区复兴。

规划图

根据《南京市主城区（城中片区）控制性详细规划》图所示，金基璟樾府北侧原轨道位置，土地性质为商办混合与公园绿地，同时规划为5号线、8号线双轨道交通（具体以政府规划为准）。

效果图

以上是城东中心区里原轨道位置将被打造成的中央公园绿廊，横向约2公里，大疏大密，是不是跟高线公园有点似曾相识，又有点曼哈顿中央公园的影子？

更关键的，这个城东新中心并非PPT上的画饼，而是肉眼可见的现实，现下正在加载生态中心、枢纽中心、商务中心、文化中心四大生活模块。

• 城东生态中心

要说城东自然资源富裕，相信不会有人有意见。从上世纪90年代开始，南京第一代高端住宅梅花山庄起，就是以山水为主要卖点。

金基璟樾府北面近揽约2KM城市公园带（规划）、水域面积约17万方月牙湖，远眺约3万亩的紫金山脉，遥望600余载明城墙；南拥秦淮河，一线水景，近邻千亩的七桥瓮湿地公园，城市生态双腰带环抱。

效果图

城东枢纽中心随着宁芜铁路搬迁已成定局，受其影响的地铁线路也将进一步加快进程。比如，日前地铁8号线（规划）的用地控制规划修编采购公告就被披露，距离开通又近了一步，未来贯承东西，向西通达老门东，一站式河西CBD。

采购公告图

在建的5号线与之在石门坎站交汇，串联南北，直抵夫子庙、新街口，无缝衔接的大校场，配套资源共享。金基璟樾府与石门坎站距离仅200多米，“家门口”的地铁。加上三横两纵立体干道路网，石杨路、宁芜路、光华路、承天大道-苜蓿园、冶修二路等，连通四方，枢纽中心也初具“雏形”。

• 城东商务中心

撇开直线距离2公里开外的龙蟠汇，金基璟樾府与城市产业综合体至美科技广场直线距离在500米以内，后者汇聚研发创新中心、区域商业中心、酒店式公寓、基层社区中心于一体。加上项目北侧11-51地块约20万㎡商办综合体，都弥补区域商业空缺，构建新型商务中心。

至美科技广场效果图

• 城东文化中心

南京人文底蕴深厚的区域，城东肯定有一席之地。南京农业大学、南京理工大学高效聚集，高知科教氛围浓厚。而且金基璟樾府本身就临近南京郑和外国语学校及石杨路小学部，与南师附中秦淮科技高中，“家门口”的城市级教育资源。

效果图

城东中心区的暴风眼已经清晰可见，金基璟樾府未来依托规划的TOD交通枢纽，于公园+商业全新生活模式之上，坐享无界复合的国际城市界面。

这份城市底蕴积淀的背后，是一大批“嗷嗷待哺”的老城东人。

可能是高校教授、科学院博士，也可能是金融业高管、私营企业主等等，地缘客们发自内心的自豪感，让他们不愿意离开这片山水城林，却又有强大的实力追求更高品质的生活，迫切改善。

NO. 3｜叁

新城东中心区的居住属性，也需要一个超具辨识度的项目来相互成就！

金基璟樾府当仁不让。

作为南京本土开发商，金基深耕南京三十载，始终秉持“做城市品质住宅领跑者”的愿景，坚持“长期主义”，善待脚下每一寸土地，从未敷衍对待过任何一个作品。这些年来，金基将高品质人居理念在南京全面铺展开来，带入秦淮、河西、城中、鼓楼滨江、雨核、江北等区域。起始于金基月亮湾，而后打造的金基·尚书里近十年来一直活跃在南京高端住宅史上，目前挂牌均价约8万/㎡+。

2020年重回秦淮，不论是合作开发的云澜尚府、还是独立操盘的望樾府与璞悦和园，逢开盘必摇号，其中金基望樾府更是入选克而瑞研究机构评选的“2021中国10大高端住宅”前20名。

用心规划每一著作，都经得起时间的检验，显然也带了明显的溢价效应。随着楼市进入黑铁时代，还在坚持做产品的开发商，都值得买房人好好珍惜。

金基也从未停止步伐，老城东的金基璟樾府应约而来！秉承50%标准化+50%定制化模式，沿用金基高端盘“御用三大师”团队：GOA大象设计+顺景园林+名谷设计。

示范区实景图 项目授权供图

源于金基·尚书里及九月森林等项目逐步探索，金基已经建立一套完整的标准，以及一系列产品和服务的体系。人们尤为喜爱的金基“三板斧”，“独立会所+地下车库+园林&实体样板间”全实景展示，格调看得见！这也成了如今市面上不少高端项目陆续效仿的“套路”。

不过，“社区不应只是建筑的排列组合，更应是一个具有情感交流的生活场域。”这是项目景观设计方，北京顺景园林的董事赵卓毅先生的原话。金基璟樾府也不是简单地“会所+园林+车库”的组合，而是更高端的呈现。

比如，全长约80米的府院门仪，阔绰的沿街昭示面在石杨路滨江风光带上，很难不让人投以“注目礼”；

示范区实景图 项目授权供图

主入口，定制宽约10米、高约6米的紫铜大门，进口岩板的门楣礼序等，这些是金基高端改善产品的“标配”，辨识度高。

示范区实景图 项目授权供图

璟樾府打造约3万方围合式森系景观、六重归家礼仪，以一条中轴线串联自然七境、三园森林，构筑多元乐活花园、约400米健康环道、下沉文物展廊、中央岛屿聚场等景观空间，围合超1.5万方中央主题景观，高配宅间绿化，实现每栋更高景观占有。

示范区实景图 项目授权供图

金基璟樾府也特邀名谷机构，打造建筑面积约3200㎡酒店式度假会所，设计理念来源安缦酒店，构筑业主第二客厅，立足于高标准的服务，以更开阔的格局、更完备的设施、满足高净值人群的需求，给予居者认同感。

也不是每一座金基会所，都有行政酒廊。大气的通顶设计，吧台采用下沉式设计，提供高端会客服务。

示范区实景图 项目授权供图

约350m²健身房，入口处为乌篷船造型，生活处处融入秦淮文化。而且门口自带人脸识别功能，双更衣室的高规格设计，有氧健身区，无氧器械区，瑜伽房等，设备统一采用泰诺健，意大利一线品牌！

示范区实景图 项目授权供图

约12×23米恒温泳池，四泳道规制，水体温度采用地缘热泵制热，设定在26-28摄氏；天然石材通铺，泳池对景部分墙面采用勃艮第红石材、两侧为黑石材墙面；同时还配备淋浴间、更衣室、卫生间等。

示范区实景图 项目授权供图

更惊喜的是，大师茶室，悬浮水台设计，包揽曲径通幽的森系景观。金基更将秦淮河上的画舫搬入会所，绢布壁画、竹纹样墙壁等秦淮文化元素充盈到每一处细节，古朴静谧，业主未来可以邀请三两好友品茗闲聊。

示范区实景图 项目授权供图

地下车库的地面采用橘皮环氧地坪，顶部铝制格栅，美观大气。

示范区实景图 项目授权供图

金基璟樾府的建筑设计，由“老朋友”goa大象设计院操刀，外立面材质上采用干挂复合铝板+局部干挂金属铝板等，搭配大比例玻璃窗，兼顾了高颜值与高窗墙比。

效果图

南向窗墙比约0.46-0.48，北向窗墙比也做到了约0.26-0.30，全部采用三玻两腔系统窗，室内采光优渥。外立面会随着光照的变化，呈现出不同的颜色，打造老城东高端住宅的封面。

而且规划11栋住宅楼为双排建筑设计，两排交错陈列，楼间距尺度开阔。前排，一线秦淮景观、未来南部新城繁华城市界面，一览无余；后排，远眺月牙湖、紫金山，尽可能做到户户观景。为此，光楼栋排布方案就做了近40稿！

NO. 4｜肆

日前，金基璟樾府又领取15号楼销许，共112套全装修房源，含包均价约5.2万/㎡。目前项目主力在售户型建面约143㎡、172、195㎡，以及少量顶底跃房源。

效果图

标准层起步建面约143㎡阔尺三房，百分百南向秦淮河一线视野，紧邻建面约3200㎡实景示范区。

建面约143㎡户型

双大堂、双玄关入户，尊享感强。户型整体大开间、短进深设计，三开间朝南，南北通透，揽沐清风与阳光。

建面约143㎡样板间实景 项目授权供图

值得称道的是，约6.8米横厅，餐客厅一体，尽可能减弱了过道对使用面积的浪费。与大阳光等宽；中西双厨，照顾不同家庭成员的口味。

建面约143㎡样板间实景 项目授权供图

主卧为套房设计，独立卫浴+衣柜；所有卧室+卫生间均带飘窗，空间灵活。

建面约143㎡样板间实景 项目授权供图

标准层最大做到了建面约195㎡，四房两厅三卫布局。

建面约195㎡户型图

从进门开始，玉沙玻璃门牌、祖母绿石材壁龛、木饰面、感应灯、玄关柜等逐步表达归家的仪式感（或同等档次）。

建面约195㎡概念展示间 项目授权供图

南向面朝秦淮河，拉开“五大功能区朝南、南向三卧”的大格局，视线一览无余，整体面宽近19米，最小南次卧的面宽也在约3米以上。

入户玄关设计，转身空间不局促。厨房、餐厅、客厅和阳台采用LDKB一体化设计，让阳光和空气畅行无阻，公共空间利用率也更高。

建面约195㎡概念展示间 项目授权供图

起居室由北而南，U型厨房搭配西厨岛台，紧挨着餐厅，都能为家庭增加了互动机会；而且宽阔的餐厅也容得下六人平桌。

建面约195㎡概念展示间 项目授权供图

厨房配置博世的四件套、燃气灶+抽油烟机+洗碗机+蒸烤一体机，弗兰卡的石英石大单水槽+龙头，贝克巴斯的垃圾处理器、博洛尼的一体式收纳柜等等（或同等档次）。

南向开间约7米的大横厅，空间可容纳客厅+书房，双背景墙设计——阿尔卑斯香雪白+胡桃木色木饰面的电视背景墙、定制强布硬包的书房背景墙，视线观感尽显张力（或同等档次）。

“老人与孩子在客厅看电视，妻子在厨房忙碌，丈夫在书房工作，即时感受到亲情的链接”。

建面约195㎡概念展示间 项目授权供图

南向双阳台，开间约10.3米，搭配落地窗，放得下情景吧台与跑步机，也能养植花草打造小花园，内外皆景。外立面采用大面玻璃窗，将都市喧闹过滤为窗际一帧帧流动的默片。

建面约195㎡概念展示间 项目授权供图

四室三卫，即便是二胎家庭也能住的很舒适，再也没有把任何一个有独一无二命运的孩子，放到北向小房间的烦恼。

建面约195㎡概念展示间 项目授权供图

而且主卧为套房设计，空间阔绰，主卫更是四件套全套设计，双台盆+独立浴缸+淋浴房+悬挂式坐便器，一家之主的地位，在主人房得到充分释放。

而且吉博力的同层排水、汉斯格雅的喷头、唯宝的智能马桶与浴缸、而且浴缸还以“静雅棕”石材包边，更是质感卓越，尊享感突出（或同等档次）。

建面约195㎡概念展示间 项目授权供图

难得的是，南次卧套房的客卫也做到了朝南设计，三卫全明。

此次首开户型起步建面约172㎡，总价约890多万，算得上的是约195㎡经典款，四房两厅两卫布局，三代同堂也能住的下。

建面约172㎡户型图

这个项目还有一个大标签就是六恒科技住宅，赋予了生活更多可能。

科技系统同样是高端住宅的标配，而且科技住宅都比周边的小区溢价更多。比如，金基尚书里新近成交一套二手房的单价高达8.6万/㎡，7月一套建面约141㎡大三房成交总价超过1千万。

图源链家

有老城东醇熟的配套作为支撑，金基璟樾府一出生就能“衣食无忧”、拎包入住，这是那些需要自力更生、苦苦等待的新城不可比拟的。

城东中心区序幕的拉开，不仅昭示着城市界面的更新，也是城市功能的进一步完善，板块利好还未出尽。

而且等待金基璟樾府交付时，距离利好兑现也不远矣，一切都是刚刚好！

未来，谈到城东中心区城市封面，金基璟樾府，会是标杆作品的存在。