近期，地产代建成为了行业里的“热词”，不少房企选择投身于代建业务。不同于房地产开发历来的“重资产”模式，轻资产运营模式或许有助于房企走出眼下的寒冬。

代建业务再度“走红”

10月17日，天津第三批次土拍落下帷幕。侯台集团以底价7.2亿元摘得津西青楚（挂）2021-044号地块。侯台集团引入金地集团共同开发项目，后者作为代建方参与项目建设。

除天津外，代建房企也在陆续入场国内其他城市。2022年以来，地产代建逐渐成为各大房企的“必争之地”。进入三、四季度，众多房企相继公布了2022年的年中业绩，其中有关代建的信息出现频次极高。

据中指研究院公布数据，截至2021年底，进入代建赛道的房企一共有36家，预计2030年商业代建销售额将接近5万亿元。

万科、保利、华润、龙湖、碧桂园等品牌房企都纷纷投身地产代建。

（部分代建房企统计）

能令品牌企业扎堆布局，地产代建究竟有怎样的“魔力”，会成为房企转型的蓝海领域吗？

代建助企“轻装上阵”

事实上，地产代建的概念由来已久，早在十余年前代建业务就逐渐兴起。而随着近年越来越多的房企入局，代建赛道也变得越来越热闹。

从地产代建的发展历程来看，代建行业最初兴起于政府代建，后续发展和革新中逐渐形成了政府代建、商业代建、资本代建三种模式并存的状态。

房地产是一个环节繁琐、体系庞大的长周期性行业，从前期开发到后期销售回款，每一步都环环相扣，这其中需要巨大的资金流以保证这一庞大流程的运转。

近两年，在疫情等因素的影响下，购房者信心不足、观望态度不减，导致房企销售速度滞缓，楼市迎来了一场霜冻。市场环境的陡变，对许多房企来说无异于迎头痛击。房企扩张速度快、楼盘去化难等多个因素造成了多数房企资金面的紧张。

如何生存下去、平稳穿越周期，成为了多数房企最迫切的问题之一。

早在 2021年底，住建部部长王蒙徽表示，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的开发经营模式不可持续。这种模式不仅消耗了大量资源，而且积累了巨大的风险隐患，也不符合新发展理念，无法迈向高质量发展。

今年3月，银保监会传达学习贯彻国务院金融委会议精神时提到，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

在此形势下，房企“代建业务”迅速走红。从代建行业的发展周期来看，代建行业又往往与房地产行业发展周期相逆，房地产遇冷调整，恰恰是代建行业发展的繁荣期。

中指研究院数据显示，2017-2020年，房地产代建的营业收入快速提升，复合增长率分别达到19.5%。虽然整体增长较快，但整体规模尚低。到2020年，代建业务的营业收入为95.8亿元，尚不足百亿，仍有较大发展空间。2017年以来，房地产代建业务的净利润率水平始终高于25%，到2020年达到25.4%，高出传统房地产净利润率超10个百分点。

相比自主开发，地产代建属于轻资产运营模式，利润虽然低，但投入的成本也较低，所以利润率要高于传统开发模式。拓展代建业务能使房企在市场下行阶段保存实力，平稳过渡到下一周期；同时，多元化的经营模式也使房企更具备市场韧性。

贸然转型或有风险

房企代建的优势在于，轻资产的运营模式之下代建成本较低；且由于不拿地及有保底收益，代建企业抗周期性风险能力较强。房企的多赛道发展有利于房企拓宽业务范围，整合资源，也有助于房企在市场波动下穿越周期，等待行业回暖。

地产代建业务对代建企业的规模也有一定的要求，在自身的实力、经验以及团队配备等方面，大型房企的优势要大于中小型房企。

不过，地产代建业务并非全无风险。代建企业前期施工是否需要垫资？垫资的多与少、融资是否顺畅？产品标准不同的情况下，是否会对房企自身的品牌力产生负面影响？在产品标准的制定上，如何在满足委托方需求的同时保障项目的品质？委托方和建设方的分工以及沟通上是否顺畅......这些都是利益相关方需要谨慎考量的问题。

地产代建入局门槛不高，但想做好却难上加难。随着更多房企的加入，代建市场这片“蓝海”的竞争也将更加激烈，后期可能会面临代建业务利润率降低的问题。

市场份额毕竟有限，贸然转型更应谨慎，房企须考量自身综合实力后再做选择。同时，在投身代建业务的同时，各房企也应持续探索多元化赛道，增强企业的市场韧性。