一、 全国人均住房面积上移，2022年人均城镇住房面积将超40平

通常我们以城镇人均住房面积作为依据，来反映城镇居民居住水平的高低。随着房地产市场的迅速发展，人均住房面积也在逐步扩大，根据七普数据显示，2020年，我国城镇人均住房建筑面积达到38.6㎡，十年间增长了7㎡，居民住房品质逐步提升。以平均每年0.8㎡的增长幅度估算，2022年城镇人均住房建筑面积将会超40㎡，而全国人均住房建筑面积预计将会超41㎡。随着国家鼓励三孩政策带动家庭结构的变动，加上疫情催发人们对大面积住宅的渴求，人均住房面积正在逐步扩大，居住消费升级加速上演，加之未来在政策引导下，改善性住房需求将会持续释放，拉动人均住房面积上行。

二、 购房需求趋于大型化、多房化

（一）成交主力“三房化”，四房及以上大户型产品受青睐度提升

根据诸葛找房数据研究中心监测重点20城来看，2022年1-9月，三房户型占据成交主力地位，近十年占比扩大了27个百分点，今年成交占比较去年小幅回落1.9个百分点到60.4%。同时，四房及以上的大户型产品成交比重也在提升，2022年占比达到24.9%，较去年增长1.5个百分点，较2011年上升8.2个百分点。

曾经作为成交主流的两房户型则由十年前的占比近40%下降至12.9%，占比连续十年下滑，小户型产品正在逐渐失宠。近年来三四房住宅主打的趋势越来越明显，随着人们消费升级，对居住功能性的要求也在提升，同时政策支持改善性需求释放的声音越来越多，加之近两年来新冠疫情反复，居家时间增多，对多居室的需求更加迫切，而一房、二房产品则受限于功能性不足，难以更好的满足多家庭成员的居住生活需求，开始走向萎缩。

（注：20城包括北京、广州、深圳、上海、杭州、常州、合肥、惠州、济南、南京、南通、青岛、绍兴、苏州、温州、武汉、徐州、长春、长沙、郑州，下同）

分城市来看，2022年4个一线城市三房成交套数占比为60.77%，较2021年扩大2.71个百分点，在各个户型中增幅最大，其次为四房产品成交占比扩大0.14个百分点到15.82%。与此同时，二房产品成交比例逐年下降，2022年下降2.62个百分点到20.55%。通常来看，二房户型以初次置业的刚需购房客群为主，该项占比的缩减也就意味着购房市场正在逐步由刚需向改善进阶。

二线城市来看，四房产品成交占比上升幅度最大，2022年上升了1.72个百分点到22.76%，三房产品占比则由63.08%下降至60.33%。就热点二线城市而言，相较于一线城市偏低的房价，购房者更倾向于“一步到位”，对大户型产品的需求更高并且正在逐步提升，三房户型当前仍是主力，但是也有逐步向四房进阶的趋势。 

（二）120㎡以上大面积产品成交占比全线提升，从“有居”向“优居”迈进 

根据诸葛找房数据研究中心监测重点20城来看，2022年1-9月，90-120㎡面积段成交占比为43.3%，较去年下降2个百分点，仍稳居成交主力。60-90㎡小面积段成交占比为15%，较2021年下降1.9个百分点。刚性刚改产品需求占比面临缩减，改善性市场正在崛起。

同时，120㎡以上面积段占比全线提升，其中120-160㎡占比为31.4%，较2021年上升1.3个百分点，160-200㎡成交占比为6%，较去年提升1.6个百分点，200㎡以上成交占比为3.4%，较去年提升0.8个百分点。随着国家鼓励三孩政策的普及，新冠疫情防控常态化，人们对大面积产品的需求更加渴望，未来将会是大面积产品主导的市场。

分城市来看，2022年1-9月4个一线城市90-120㎡面积段成交占比最高为40.75%%，较2021年扩大2.74个百分点，占比显著增长，其次为160-200㎡的改善型大面积产品，成交占比扩大1.26个百分点到4.6%。与此同时，60-90㎡的刚需产品成交占比降幅最大，2022年前9月降至32.68%。

二线城市来看，120㎡以上的大面积段产品成交占比呈现不同幅度的上升。尤其是120-160㎡，占比提升2.32个百分点达到34.96%。60-120㎡的刚需和刚改型产品成交占比下降，其中90-120㎡成交占比下降3.66个百分点到42.58%，但仍然属于成交主力。

整体来看，一二线城市成交主力面积段仍集中于90-120㎡，其中一线城市该面积段的成交占比仍在扩大，重点二线城市该面积段成交已经逐步缩减，并且向120㎡以上的更大面积段产品升级。

三、 改善性需求释放拉动套均面积、总价大幅提升

根据诸葛找房数据研究中心监测数据，2022年1-9月，监测重点20城套均成交面积为120.6㎡，较2021年上涨2.8%。套均成交总价为310.8万元，较2021年上涨14.8%。近十年来，套均面积及套均总价呈现逐年上升的趋势，2022年达到峰值，且套均成交面积的增长速度达到近年来的最高水平。

2019年以来政策鼓励刚性购房需求、两限地入市，市场供应趋于小面积化，套均成交面积虽然仍维持增长但其增速连续两年回落。随后新冠疫情爆发，2021年在政策环境适度放宽加之居家办公现象增加等背景下，改善性需求爆发，进入2022年，新冠疫情已经持续两年多时间，根据国家统计局数据显示，2022年全国失业率水平攀升，4月份达到近年来峰值，失业率水平升至6.1%，同时，居民预期收入受到影响，人均可支配收入累计同比增速持续放缓，大多数普通居民面临消费降级、购买力透支的现状，刚性需求延缓入市，与此同时，核心城市高收入群体收入及需求较为坚挺，促进改善性需求释放，拉动套均成交面积和套均总价升至近十年来的最高值。

四、 2022年新房成交回归主城，近郊板块遇冷

根据诸葛找房数据研究中心监测数据，2022年1-9月，监测重点20城主城区成交占比达44.1%，较2021年上升2.9个百分点，并且超过近郊区成交占比，近郊区成交占比下降3个百分点，远郊区基本维持稳定。2022年，宏观经济下行，新一轮新冠肺炎疫情反弹，房地产行业继续探底，此时购房者瞄准价值高地即抗风险性更强的主城区，主城区优质项目价格坚挺的属性凸显，更受购房者的青睐。

从四个一线城市来看，2022年1-9月北京六大主城区成交套数为1.2万套，占比达到36.4%，较2021年扩大了7.2个百分点，近郊区和远郊区成交占比分别为53.9%和9.8%，占比分别收窄6.8和0.4个百分点。在2019年北京主城区成交占比达到峰值，随后2020年和2021年连续两年回落，2022年前9月成交占比止跌回升，在行业下行以及黑天鹅因素干扰下，购房者视线再度回归主城。上海2022年1-9月主城区成交占比达到40.4%，较2021年扩大15.5个百分点。深圳2022年前9月主城区成交占比为26.98%，较去年上升11.47个百分点，同时主城区的套均成交面积也在扩大，从2020年108㎡到2022年134㎡，人们对面积和舒适度的要求也在提升。广州则呈现主城和近郊成交占比小幅扩大，从化和增城区两个远郊区成交萎缩的行情。整体来看，四个一线城市主城区成交份额都在扩大，其中上海和深圳增幅最大。

五、 豪宅市场脱颖而出、成交坚挺，一线城市涨势最为强劲 

2022年，房地产行业下行压力加大，房企面资金链承压，销售端不景气，购房者观望情绪渐浓，在这样的环境下，豪宅市场却一枝独秀，脱颖而出。根据数据显示，2022年1-9月重点20城豪宅成交29879套，占总成交量的比重为3.64%，较2021年扩大1.42个百分点。20个城市中仅有长春1城豪宅成交占比下降，其他19城豪宅成交占比呈现不同幅度的扩大。

分等级来看，一线城市涨幅最为明显，其次为新一线城市。一线城市中，北京豪宅成交占比最高，2022年1-9月成交3530套，占比达10.54%，较2021年扩大4.16个百分点。深圳豪宅成交2080套，占比达8.43%，较去年提升4.94个百分点。上海2022年1-9月豪宅成交5654套，占比为8.54%，较去年扩大2.14个百分点。

新一线城市中，南京、杭州豪宅市场表现出色，2022年1-9月800万以上豪宅分别成交4444套和4341套，占比分别为8.2%和9.5%，占比扩大3.98和4个百分点。普通二线城市来看，济南豪宅成交2069套，占比为3.85%，较去年扩大1.98个百分点，与此同时，温州和长春两个城市豪宅成交占比呈现下降态势。

整体来看，多数一二线城市豪宅市场都有突出表现，在经济形势低迷，行业进入深度调整的背景下，豪宅市场率先回暖并且愈演愈热，其一，从购房政策来看，政策从支持刚性购房需求释放逐步向支持合理改善性需求释放转化，加上信贷端逐步放宽，房贷利率下调，放款速度加快，一定程度上助推豪宅市场的成交。其二，在疫情防控常态化的影响下，人们对品质人居的要求也在提升，而豪宅在户型面积、配套设施、社区环境、物业服务等方面均具有明显的优势。其三，从购房群体来看，购买豪宅的群体在社会阶层、收入水平等方面均处于较高水平，抗风险性也更强，在疫情黑天鹅及行业调整等风波下购买力受到影响不大。并且这部分财富人群出于对稀缺资源的追求、对品质宜居的向往以及抵御通胀资产配置的综合考量，豪宅就成为其不二选择。 

（注：此处一线城市选取豪宅标准为总价1500万以上，新一线城市选取豪宅标准为800万以上，普通二线城市选取豪宅标准为500万以上）