近期，中央密集出台3项松地产“组合拳”政策，覆盖范围较广、信号意义较强，有助于提振市场信心、改善居民预期。鉴于本次并非全面放松、中央也仍有定力，再叠加历史经验和当前实际约束，倾向于认为：四季度地产景气度有望修复，但显著回暖难度较大。往后看，经济下行压力仍大，稳增长需要稳地产，地产政策进一步放松可期。

政策“三箭齐发”意在“稳”

整体看，本次属于中央层面政策“三箭齐发”，旨在稳信心、稳预期，进而稳地产、稳增长。相较于2022年以来的稳地产政策多以各地因城施策为主，本次由中央直接出手，覆盖范围较广、信号意义较强，有助于提振市场信心、改善居民预期；本质看，当前经济下行压力较大，房地产是一大拖累，稳增长也亟须稳地产。

对首套房支持力度较大

本次政策对首套房支持力度较大、但限制多；对二套房支持力度较小、但限制少。

首先，在放宽利率下限方面，针对首套房的刚性需求，力度较大、但限制也较多。历史对比看，本次放宽房贷利率下限，各地可自主决定下调幅度，力度明显大于2022年5月下调20个BP，理论降幅也可能大于2008/2014年的下调至基准利率0.7倍。

限制较多一是时间限制，政策要求是在2022年底前，如不延长则仅对今年四季度有作用；二是范围限制，政策要求“2022年6—8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市”，根据我们的梳理，国家统计局口径的70个大中城市中，有23城符合要求(均为二三线城市，而且比较热门的一二线城市基本都不符合)。

其次，在公积金贷款利率方面，针对首套房的刚性需求，跟随商贷利率被动调整，效果有限。历史看，公积金利率一般是作为配套措施，跟随商贷利率同步调整；近年来二者利差在2.3个百分点左右，而2022年上半年利差已快速收窄至1.5个点，指向本次下调更多是维持公积金吸引力的被动调整，且考虑到公积金贷款占比较小，预计刺激效果有限。

最后，换购住房退个税方面，针对二套房的改善性需求，力度较小、但限制较少。历史对比看，此前房屋交易个税在“满五唯一”(房产证下发满5年，且是业主唯一住房)情况下免征，否则按成交价1%(或房屋成交价减原值差额的20%)征收；本次政策相较2008/2015/2016年减免契税(1~3%)、营业税/增值税(5%)，力度较小。不过，政策对所有城市均适用，且时间范围为2023年底前，居民享受周期相对更长。

四季度地产修复动能有望提升

此前宽松周期中地产景气大幅反弹，是多种强刺激政策的综合结果。中国两轮大的地产宽松周期(2008年四季度—2009年上半年、2014年三季度—2016年一季度)中，地产景气均大幅反弹，如商品房销售面积增速从2008年四季度的-14.5%升至2009年二季度的47.6%，从2014三季度的-12.7%升至2016一季度的33.1%。

回顾看，其间中央出台了一系列地产刺激政策，除了与本次类似的降低贷款利率下限、地产交易税费优惠，还有降低首付比、放松房企融资等政策；更重要的是，还出台了“四万亿”“棚改”等强刺激，地产景气大幅反弹是这些政策的共同结果。

本次并非全面放松，中央仍有定力。就本轮而言，“房住不炒”的大基调没有改变，三项政策也均有较多限制，指向中央对放松地产仍有定力，而且后续出台类似此前“四万亿”、“棚改”等全国性强刺激政策的概率也较小，再叠加疫情持续反复、居民偏保守的大环境，单纯依靠稳地产政策可能难以推动地产景气出现大幅反弹。

因此，我们倾向于认为，本次放松将进一步提升四季度地产修复动力，但仅靠利率下行、退税的效果有限，地产景气度有较大程度的修复需要“地产进一步放松+疫情受控配合”。

一方面，前期各地政策持续发力，地产需求已有触底反弹迹象，如9月下旬30城商品房成交已恢复至近年来平均水平；叠加本次政策有时间限制，理论上可能刺激地产消费需求加速、提前释放，助力四季度地产景气修复。

但另一方面，自2021年四季度以来，中国住房贷款利率已下行超100BP，但地产景气仍在持续探底，单纯贷款利率的下行对地产景气的支撑作用有限；参考历史经验，要实现地产景气的真正修复，可能需要首付比例下降、核心一二线城市松绑、房企融资放松等更多地产政策支持，此外，也需要疫情持续受控的配合。