2021年以来，银行房地产行业不良贷款率快速爬升、信用债逾约本金显著增长，房企融资难度在加大。伴随房企融资环境的显著恶化，多项融资利好政策出台，其中针对部分房企的相关增信措施明显加强。

为何要给房企融资增信？

显然，在地产销售回款持续承压下，融资增信可缓解企业短期现金流的问题。

5月，部委明确表态支持房企合理性融资需求，随后专项借款、降低贷款利率、增信工具等措施相继落地。融资增信方面，5月，示范房企开始使用信用保护工具发债；8月，中债增表示为民营房企发债提供全额担保。

在多项措施中，融资增信的操作对象集中在过往经营稳健、但当前现金流承压的房企。目前，融资增信工具适用于碧桂园、龙湖、旭辉等6家民营示范房企，示范房企普遍具有经营稳健、杠杆率较低的特点。比如2014-2017年，龙湖资产负债率仅从72.9%提升至73.3%，某出险房企从76%提升至85%；但行业信用风险加大背景下，示范房企也面临现金流压制，平均现金流由2021年上半年的44亿元回落至2022年的-116亿元。

地产销售持续低迷，“保交楼”政策难以缓解再融资现金流恶化所导致的房企现金流持续紧崩。2022年以来，商品房现房、期房销售同比差值显著扩大、指向期房购买意愿低迷、地产的销售恢复难度在加大。

近期，多地出台的纾困政策普遍以具体楼盘项目为着力点，在“保项目”基调下，8月，房屋竣工数据明显好转，较7月同比提升33个百分点至-3%，但8月的商品房销售额、房地产开发资金同比仍分别下降了20%、22%。

针对房企的增信措施可以缓解市场对信用风险的担忧，进而使房企再融资现金流边际改善。行业信用风险加大的背景下，市场投资信心不足拖累了房企融资。

2021年开始，房地产行业景气预期大幅回落，2021年3月至2022年6月的降幅达到了19%，对应房地产自筹资金同比由2021年3月的12.8%回落至2022年8月的-19.6%。但4月融资增信措施出台后，民营房企净融资数据明显改善，4月份实现了同比转正，5月净融资规模较1-3月平均提升了30亿元。

金融增信能否解决房地产现金流难题？

对房地产行业而言，一系列金融增信措施的实际落地效果仍有待进一步观察，房企现金流以及融资的改善，从长期看仍需要企业销售情况的改善。

融资增信对稳定房地产市场信心有积极作用，但目前增信规模、覆盖房企范围较小，对“稳地产”效果有待观察。

8月，相关增信措施加码，代表民营房企发债平均规模由5月的8.5亿元提升至8月的14亿元，平均担保比例由15%提升至100%。但目前，融资增信规模相对有限、示范房企增信融资规模占期末现金余额平均比重仅为5.2%，增信覆盖的房企范围较小、已覆盖房企资产占全行业资产比重仅为13%。

中期来看，房地产现金流持续企稳仍需回归到地产的销售改善上来。房地产经营现金流重要性持续凸显，经营性资金占比由2010年的39%提升至2021年的53%，融资性资金占比由54%回落至44%。

过往地产周期表明，房企经营现金流从企稳到持续改善，往往伴随着地产销售的回暖，比如2012年至2013年，商品房销售同比提升52个百分点，相对应的经营资金提升了71个百分点，而筹资资金则回落9个百分点。