近期以来政策面出现了一些明显的新特征，从趋势变化来看，政策松绑已经从最初的购房补贴、放松公积金贷款等轻度放松的初期阶段逐步过渡到力度更大的深水期，即政策触及面更深、城市能级更高，产生的影响力也更为深远。在此前烂尾楼风波干扰下，市场信心受挫，楼市修复进程放缓，在这样的背景下，多地加大放松力度，各地在政策层面能出尽出，以加速市场修复。

一、今年以来出台松绑政策超420次，其中9月松绑政策达62次

今年年初以来，地方接连出台了多轮宽松政策。截止到9月26日，据不完全统计，松绑政策调控达429次，覆盖城市超210个。从各月来看，一季度每月维持在25、26次，4、5月份逐月增加，5月出台次数达到年内峰值，6-8月出台频次逐月减少。9月单月出台政策62次，较上月增加26次。

虽然政策出台次数不再如5月份高峰期那么频繁，但是各地松绑政策更加丰富新颖，具有较强的针对性，同时松绑力度更强，覆盖城市更广。

二、政策松绑逐步迈入深水期，重二线城市成主要阵地

从政策趋势来看，基本可以分为三个阶段，松绑政策初期，1月到3月份，主要是以马鞍山、保定、株洲、蚌埠等三四线城市为主力，这部分城市多属于基本面较弱、房地产市场欠发达的城市，政策松绑力度较弱，产生的实际政策效应偏弱。

进入二季度，政策松绑进入中期，这段时间出台政策的城市逐步扩展至部分二线城市，如南宁、兰州、郑州、昆明等，这部分城市多存在库存压力大、去化缓慢的沉疴，政策出台更加密集，达到全年的高峰，对于促进楼市去化、缓解观望情绪起到了一定的效果，但是各城市间效应分化。

近两月来，调控政策有逐步迈入深水期的趋势，出台宽松政策主体开始转向热二线和新一线城市，其中长三角城市出台更加频繁，南京、苏州、杭州等核心城市纷纷上阵，同时松绑的力度也在扩大，产生的实际效果和社会影响力更强。二线城市作为全国楼市调控的重要风向标，对其他城市的政策调整具有重要意义。

三、政策由促进刚需向促进改善需求释放转变，降二套房首付比例成为主流 

8、9月份以来，政策面出现了一些新的变化和特征。政策松绑初期，城市以放松公积金贷款政策、购房补贴等浅层、基础性的松绑政策为主，主要目的在于加速楼市去化、促进刚性购房需求的释放。近期，政策松绑重点开始转向降低二套房首付、支持多孩家庭购房、“带押过户”等，其中，降低二套房首付、优化认房又认贷成为出台最为频繁的政策。

根据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截止至当前，超50城出台降低二套房首付比例的政策，并且从最初的保定、唐山、泉州、长春等三四线或者弱二线城市，到近期的苏州、南京、无锡、天津等热点二线城市，城市能级层层递进。放松或取消限购的城市也在不断增加，截止至目前，有近40城放松或取消限购政策，9月份宁波取消限购，但是只是执行并未有官方发文，青岛、苏州也宣布取消限购，但随后据消息称已撤回。热点二线城市的放松仍较为谨慎。同时，近10城开始探索二手房“带押过户”新模式，包括南京、苏州、广州、深圳等一线和热二线城市。

整体来看，近两个月来政策松绑力度逐步扩大，政策重点由最初的针对刚性购房需求逐步向促进改善性需求，降低二套房首付比例成主流。

四、当前市场观望情绪犹存，未来仍需要更实质性利好政策加持

根据诸葛找房数据研究中心搭建的情绪指数模型，当前市场情绪仍在观望区间徘徊，楼市修复缓慢曲折，7月烂尾楼停贷事件进一步加剧了购房者的观望情绪，接下来市场需要更为有效、实质性的利好政策加持。

据悉，苏州、青岛、济南、宁波等地近期均传出放松限购的消息，有的是当地住建局发声，有的是媒体发布。虽然有的城市政策被叫停，但是可以看出接下来的政策导向，预计接下来二线城市将成为政策松绑的重要阵地，但是热点二线城市作为全国调控的一个重要风向标，其放松不可能是一蹴而就的，地方城市也会根据自身的具体情况酌情考察。后续城市优化“认房又认贷”政策的可能性较大，针对改善性住房需求释放成为一个重点方向。对于政策调整，热点城市或将以从局部到全市的方式推进，循序渐进。