眼下，行业层面的寒气的的确确在向每一家房地产企业传递。寒气入体的当下，转换新赛道，寻找新方向成了行业内的现状，而轻资产化的代建业务无疑成了目前人人称道的新蓝海，过去的鸡肋摇身一变成为了香饽饽。

华夏幸福代建恒大项目

9月14日，华夏幸福子公司幸福安基中标沈阳市苏家屯区项目，这个建筑面积72万平方米项目的原持有者为恒大集团。

深陷重资产泥潭的华夏幸福决定轻装上阵，这次中标成为代建方或是其全面转型的一个号角，一方面进行自救，另一方面助力出险房企保交付。

不过，这一消息还是颇为匪夷所思，一对自顾不暇的难兄难弟，转瞬间，却成了彼此的救赎。

华夏幸福作为第一批出险房企，已经度过了最艰难的时刻。今年7月，华夏幸福《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1196.70亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计106.67亿元。

同月，华夏幸福正式宣布向轻资产转型，提出将在2022年到2025年三年内，以住宅开发和资产管理为基础，以产业新城为平台，转型成为产业新城服务商。

在新战略引领下，华夏幸福各轻资产业务线也在加速推进中。截至目前，华夏幸福轻资产招商业务累计签约项目7个，项目总投资超45亿，其中4个项目已落地在轻资产招商业务。物业累计签约项目25个，签约面积283万平，合同签约额2.8亿，新进山东、陕西、云南三省，新业务拓展已覆盖7省7市。

在代建方面，8月18日，华夏幸福成立了专门的代建公司——北京幸福安基建设管理有限公司。巧合的是，在此前一天的8月17日，沈阳市苏家屯区城市建设局发布“沈阳市苏家屯区HD项目-工程管理及造价咨询”招标公告。

有分析人士认为，成立代建公司不到一个月，华夏幸福就拿到恒大项目的代建业务，显然不是巧合，而是早有准备。

不管如何，在当前保交付保交楼的大背景下，代建业务的确有很多尚待挖掘的蓝海。

代建业欣欣向荣 头部房企入局

在房地产业务狂飙突进的时候，代建业务被多数房企视为边缘生意。但当地产下行，冰封疲软之时，不需出地出钱，只需出人出力的代建业务俨然成了镶了金边的香饽饽，人人企图能分一杯羹。

据不完全统计，截至目前，已有40多家房企加入代建大军。其中既涵盖绿城管理、中原建发、金地管理等早一批入局者，亦包括旭辉、世茂、龙湖、碧桂园、中梁等新入局的头部房企。

在华夏幸福成立代建公司以来，代建业就一直呈现出一片欣欣向荣之景。碧桂园、龙湖旭辉在中期业绩会上明确透露出代建计划，金地管理专门召开了一场云发布会秀了一把自家代建业务的优势，中梁控股宣布成立中梁建设管理集团有限公司进军代建，朗诗地产把代建贯彻的更为彻底，直接将公司名称改为了朗诗绿色管理。

中梁在官微中，对其要入局的代建业务进一步做了阐释：主动对接金融机构、资产公司、政府投资平台等，逐步落地已相对成熟的政府财政投资项目代建；资方代建；新建商办、产业园区、存量改造等代建以及投顾业务，为公司可持续发展寻找“第二增长极”。

龙湖在业绩会上官宣了代建品牌“龙湖龙制造”。龙湖CEO陈序平表示，这个业务的核心是该公司在TOD方面多年沉淀下来的能力，以及数字化、VR线上线下一体的能力，提供一站式、全周期、全业态的服务，因此有别于其他纯粹做传统代建代销服务的企业。“这个业务从今年开始正式对外，我们发现这个机会确实比想象中来的要快。”

中期业绩会上，碧桂园首次公开披露要开展代建业务。碧桂园总裁莫斌透露，公司与很多地方政府达成了一致，以代管代建代销模式积极承接政府的保交楼任务。目前碧桂园已经接到了一些政府订单，河南省政府希望在政府投资平台完成对问题项目的收购和债务清理后，由碧桂园代管代建代销。

据了解，碧桂园在2022年初就已加大了代建代管业务布局，组建了专业的操盘团队，面向市场承接各类项目的代建代管服务，优先承接安居房、保障房、政府平台城投公司等项目，聚焦“开发+建造”板块，提供开发报建、规划及设计、成本、采购、工程等全过程开发管理服务。

旭辉在2021年就已开始布局代建业务。根据今年中报，上半年，旭辉建管新获取了29个代建项目，其中政府代建项目（含国资平台）4个、商业代建（含管理咨询）项目21个、资本代建项目4个，截至今年6月底，累计在管项目35个，累计在管总建筑面积700万平方米，可售货值约448亿元。

同时，旭辉建管董事长陈东彪认为，代建行业是一个非常巨大的市场，从2010年-2020年行业刚刚起步时，每年都有20%以上的增长，预计2021年到2025年每年还会有23%的复合增长，到了2025年，整个市场会有2亿平方米的代建面积，有300亿元的收入。“所以在我们现有的能力下，一定要更大力度地拓展代建。”

利润与风险并存

吸引众多房企纷纷布局代建业务的主要原因无非是可观的利润。中指研究院数据显示，2017年以来，房地产代建业务的净利润率水平始终高于25%，到2020年达到25.4%，高出传统房地产净利润率超10个百分点。基于传统房地产行业与代建业务发展趋势来看，具有较高盈利能力的房地产代建未来发展潜力较为可期。

数据显示，上半年，“代建第一股”绿城管理实现收入为12.59亿元，同比增长16.4%；归属母公司净利润同比增长33.4%至3.61亿元，净利率达29%。而中原建业上半年的净利率更是高达54%。

绿城管理首席执行官李军坦言，“相比很多动辄降薪减员的规模房企来说，绿城管理倒成了过得相对舒心的企业。”

绿城管理把未来的收入增长寄托于资本代建。去年以来，房企债务信用危机频发，暴雷房企的资产处置成为重点任务。目前几大资产管理公司和一些信托等金融机构已经介入出险房企的资产处置。在资产和债务重组过程中，代建企业可以将自身专业优势与金融机构的资金优势相结合，以获取开发、管理和品牌输出等系列服务。

财报显示，上半年金融机构委托代建项目总建面占比7.9%，平均收费529元/平。对比政府代建和商业代建来说，资方代建的收费要高很多。

不过，也要看到收益背后隐藏的风险。业内人士表示，购房人冲着代建企业的品牌买了房，如果出现工程停工、质量问题时，代建方的品牌将会不可避免的蒙尘。毕竟品牌建设的路程很漫长、过程很辛苦，而一夕间就可以将其毁灭。