今年以来，在疫情等因素的影响下，全国楼市下行趋势明显。为维稳楼市，从国家到地方，楼市新政频出，松绑力度不断加大。

近日，天津七部门联合发布十二条楼市新政，从四个方面发力促进房地产市场健康平稳发展。随着政策的不断发酵，第四季度天津楼市能否筑底回温？

天津发布楼市新政 支持刚性和改善性住房需求

下行压力之下，国常会部署充分释放政策效能，呼吁地方“一城一策”用好政策工具箱，接续政策应出尽出。

9月16日晚，天津楼市新政终于重磅落地。新政从保障刚性住房需求、支持改善性住房需求、完善住房信贷政策和促进房地产业健康发展四个方面提出12条具体举措。

（天津市住建委官网截图）

二套首付四成、认房不认贷等多项利好可谓“诚意十足”，叠加房贷利率的降低、公积金贷款额度的提升等政策，预计将有效改善购房者的市场预期，提振楼市信心。

政策也在不断向多孩家庭以及改善需求倾斜，9月20日，天津市住房公积金管理中心发布的《关于调整租房提取住房公积金和个人住房公积金贷款有关政策的通知（征求意见稿）》提到：

l 养育未成年二孩及以上多子女的本市缴存职工，符合租房提取住房公积金条件的，可按照实际房租支出提取住房公积金；申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额以本市统一贷款限额为基础上浮20%。

l 本市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭第二套住房的，应支付不低于住房交易价格40%的首付款。

（天津住房公积金管理中心官网截图）

据不完全统计，今年以来，天津、郑州、南京、武汉、西安、济南、青岛等36个城市接连发布楼市新政，在应对楼市低迷的态势时“奇招”频出。在放开限购限售、提高公积金贷款额度、降低房贷利率等方面综合发力，促进房地产市场健康发展。

2022年6月，天津楼市出现短暂反弹，7-8月再度表现出降温姿态。整体市场环境的变化导致居民对未来收入预期的不稳定性增加，购房者避险情绪渐浓。居民住房消费意愿相对较低，部分住房消费转为储蓄资金。央行公布的数据显示，住户存款增加量创出近年来的新高。

继央行降息降准之后，9月15日，工、农、中、建等六大国有银行下调个人存款利率。其中，三年期定期存款和大额存单利率下调15个基点，一年期和五年期定期存款利率下调10个基点，活期存款利率下调0.5个基点。

银行储蓄资金不断累积，资金不能在市场流通，下调存款利率的一方面也是希望能释放长期储蓄在银行的资金进入市场，从而促进各个行业的平稳发展。

公布三轮土拍信息 新政将促进房企拿地积极性

天津公布的12条楼市新政中，在促进房地产业健康发展方面，加大金融对房地产的支持力度，支持房企合理融资需求，保持房地产上下游企业融资连续稳定，确保项目建设。

新政将实施阶段性土地出让支持政策，凡在2023年12月31日前新出让的经营性房地产用地，土地出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。

政策发布同日，天津市规划和自然资源局随即公布了三批次集中供地信息。本次计划供地17宗，总占地面积约75.4万㎡，起始总价约99亿元。相比二批次供地，本次拟出让面积有所减少，但土地数量增加。

（三批次供地信息）

17宗地块，市区仅河西区上架2宗；环城中西青区、北辰区各2宗、津南区1宗商业地块；滨海新区5宗；远郊区县武清区、静海区各1宗、宝坻区3宗。

本次释出的地块中，既有备受关注的重点地块，也有在前几轮未成功出让回炉改价的地块。环城、远郊共6宗为“回炉”地块，其中4宗地块对出让价格进行调整，3宗下浮，1宗上涨。

（价格浮动地块盘点）

• 津西潭（挂）2022-009号

津西潭（挂）2022-009号位于老梅江板块，该地块总建面仅约3万㎡，起始总价6.22亿元，起始楼面价约20614元/㎡。

（地块大致位置）

• 津西浯（挂）2022-010号

新梅江地块位于仁恒公园世纪西侧，总建面约14.3万㎡，起始总价28.3亿元，起始楼面价约19767元/㎡，该地块也是本次拟出让地块中总价最高的一块。地块所在的新梅江板块新盘鼎立，周边有中海左岸澜庭、中海左岸源境、中海天空之镜、天津瑞府等多个项目。

（地块大致位置）

• 津西青（挂）2022-02号

西青万卉路在二批次供地中属于热门地块，最后却以流拍告终，此次再度上架，不知能否顺利出让。该地块位于西青镇政府北侧，各项指标均未改变，起始总价仍旧为13.44亿元，起始楼面价约9732元/㎡。

（地块大致位置）

近几年中北镇鲜少有宅地挂牌出让，且地铁8号线在建，并在西青镇政府附近设有站点，预计2024年通车运营。

天津市前两批次土拍成绩都不尽人意，相比首轮土拍，二批次土地成交量有所回升，但与2021年相差甚远。前两批次拿地主力是国央企，且95%以上为底价成交。

9月16日，国家统计局公布1-8月份全国房地产开发和销售情况。1-8月，全国房地产开发投资同比下降7.4%，住宅施工面积下降4.8%，房屋新开工面积下降37.2%，房屋竣工面积下降21.1%。

房地产市场的各个分支环环相扣、息息相关。据中国经营报统计，今年1-8月天津共开盘60个项目，开盘项目平均去化率约为29.5%，较去年同期下降22.6%，楼市去化压力剧增。

本质上来说，政策的逐步放松能够在一定程度上提振房企拿地的信心，加之优质地块的上架和拿地资金压力的减轻，我们期待新政实施之后，三批次土拍市场能扭转以往的颓势。

房住不炒大背景下 政策能否刺激天津楼市回暖

距离新政发布已过四天，天津楼市也逐渐出现一定的反响。据中原研究院公布的数据，市场咨询量平均上涨了30%-40%，新市民和改善群体是咨询量增加的主体；新房认购量目前与政策出台前基本持平。

受政策带动的购房需求主要以改善为主，以往关注度较高的项目咨询量也上涨明显。不过，滞销类楼盘的到访热度依然未见提升。

虽然政策力度空前，但天津房价仍处于历史高位。相比政策，购房者对楼盘是否优惠、价格能否下调等问题也十分关注。溯其根本，楼市持续低迷仍与居民购买力正向关联——居民的消费观念受经济走势的影响颇大。相信随着市场的整体趋稳，各行业的健康发展也将逐步向好。

新政相对更利好多套购房的消费者，对于刚需首套来说影响甚微，更能吸引刚需购房者的还是房价的下调。刚需观望情绪目前仍大于改善，预计随着市场活跃度的不断提升，刚需也将不断进场。

今年以来，改善需求在天津楼市占据主导地位，撑起楼市大半成交。针对改善的二套首付四成、买一卖一、多孩家庭等政策更受到改善族的关注。

二手房市场以和平区、南开区为代表的区域咨询量明显增加，购房者更关注的是新政在购房中如何落实，如购房资格的认定、信贷政策的具体内容和影响等。

新政发布之后，受到直接影响的部分购房者已被带动。但新政在市场端发酵仍需一定时间，待政策效应完全显现，第四季度天津楼市能否有效回暖，我们拭目以待。