作者 李宇嘉 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员

近期，楼市出现了一种新动向——二手房市场出现的明显回升，并未带动新房市场回暖。

根据诸葛找房的数据，2022年6-8月份，10个重点城市的二手住房交易同比已连续3个月呈现“正增长”，8月份同比上涨21.27%，其中成都、青岛、苏州同比分别增长330%、81.87%、18.92%。其中原因，既有2021年同期“低基数”的影响，也有购房者当下对期房“不信任”的因素，更有政策积极纾困楼市的后续效应。但最值得我们关注的一个市场现象是：二手房交易回升，并未带来新房成交的积极回升。

“一二手循环涨价逻辑”被打破

数据显示，7-8月份，新房市场高位回落，10大城市新房交易同比分别下降23.9%和21.7%。

对热点城市而言，二手房是一个重要的领先指标。从过往经验来看，二手房市场回升，一方面能驱动换房需求，带动新房市场销售，促进楼市良性循环；另一方面，二手房交易也会带动“刚需”客群入市。因为二手房总价较低、面积较小、分布范围广，有的还有学位优势。

但这一次，二手房成交回升，并未驱动新房市场好转，我认为这需要市场相关主体引起重点关注。

我认为，二手房市场回升，一个原因是对未来楼市信心不足，导致“套现式交易”量的增长。8月份，10个重点城市二手房挂牌119.29万套，同比增长14.43%，挂牌量连续4个月呈上升趋势，并创下历史新高。

贝壳研究院数据显示，截至8月10日，广州二手房挂牌量已高达115196套，创下历史新高，比2021年8月初猛增了3.3万套，同比增长接近30%。链家数据显示，截至8月30日，广州在售二手房源达到118179套，7月21日，相关数据为113152套，一个多月的时间就激增5000套。

这种“套现式交易”的增长，一方面原因来自相关客群对未来楼市前景的信心不足，简单说就是“不看好楼市，要套现走人了”；另一方面，有人抛售引发了市场的示范效应。8月，重点10城调价房源中，涨价房源占比仅为11.6%，占比较上月回落0.9个百分点，涨价房源量占比连续3个月显现下滑。

目前来看，“套现式交易”先后共有“三波降价”：首先，房屋挂牌一段时间后无人问津，在中介小哥的建议下业主降价；其次，有诚意的买家房看时，第二次降价；最后，最终交易时再降一次价。

当市场出现新房、二手房循环涨价“相互抬轿子”的涨价逻辑消失了，楼市驱动房价上涨的故事就不好讲不下去了。

建议热点城市调控重点关注二手房市场

对热点城市而言，二手房市场是新房市场的重要参照物。如果二手房价明显下跌，购房者买房预期会下降，因为买到后可能会“跌价”。另外，二手房价明显下跌，甚至“套现式”降价甩卖，将会明显拉低片区房价预期，导致其他卖家不得不跟随一起“降价卖房”，由此导致二手房挂牌量大面积增加。

近期，热点的一二线城市，二手房挂牌量明显攀升，并创下历史新高，主因就在于市场有可能弥漫着一种不看好“未来房价”的情绪。在热点城市外围区域，投资客密集的楼盘，这种情绪更加浓重，并由“套现式”离场触发。它所带来的链式反应，会进一步引发二手房挂牌量上升。

对买家来说，挂牌量攀升、降价出售，明智的选择是继续持币等待。由此，房子原本合理的交易链条受阻，交易周期被拉长，新房和二手房循环链条断裂。

目前，热点城市市场以“换房交易”为主，新房供给以大户型为主，房价在高位情况下，“卖一买一”是新房市场的主要动力，也是楼市循环是否健康的指标。

当前，稳定资产价格是稳定预期的前提，也是稳定楼市体量，推进“保交楼”“行业风险处置”，促进房地产业良性发展的关键。由此，我建议，热点城市调控的下一步，要重点关注二手房市场。