9月1日，《北京市住房租赁条例》正式实施。这是全国首个规范“住房租赁”、长租公寓等新兴业态的地方性法规。中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进指出，《条例》的正式施行，有望推动住房租赁市场的进一步规范，营造良好的租房环境。另外，随着保租房的大规模发展，市场规范和保障支持两方面同时发力，将有利于推动住房租赁市场有序健康发展。

众所周知，自2020年10月，十九届五中全会上首次提出“扩大保障性租赁住房供给”后，“保障性租赁住房”的概念就频繁成为行业热点。去年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》后，保障性租赁住房更是上升为国家战略。

此外，随着国内公募REITs试点范围的持续扩大，三单保障性租赁住房公募REITs已于近期成功发售并上市，住房租赁行业迎来发展风口。

业内人士分析，资产证券化工具的引用，为重资产持有保障性租赁住房资金退出提供一个参考路径，将有效缩短资金回报周期，盘活存量租赁住房资产，降低企业资金压力，推动保障性租赁住房进入发展快车道。

3单保障性租赁住房REITs上市 打通投融资良性循环

资料显示，首批三单保障性租赁住房公募基础设施证券投资基金试点项目已于8月31日成功上市，并实现30%涨停，合计发行规模37.97亿元。其中，中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT底层资产均为保租房，华夏北京保障房REIT底层资产为公租房。

具体来看，中金厦门安居REIT战略配售初始发售份额为31235万份，占发售份额总数的比例为62.47%。网下初始发售份额为1.3亿份，公众初始发售份额为0.56亿份认购价格为2.6元/份。据悉，中金厦门安居REIT拟投资的基础设施资产为园博公寓和珩琦公寓，是位于厦门市集美区的两个保障性租赁住房项目。

红土深圳安居REIT的初始战略配售基金份额数量为3亿份，网下初始发售的基金份额数量为1.4亿份，公众投资者初始发售的基金份额数量为0.6亿份，认购价格为2.484元/份。该REIT项目的基础资产包含安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆四个保障性租赁住房项目，4个项目分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，建面合计13.47万平，共1830套保障性租赁住房及其配套。

华夏北京保障房REIT计划面向公众发售0.6亿份，为此次发售总量的12%，认购价格为2.510元/份。该REIT初始投资的底层资产文龙家园项目和熙悦尚郡项目，分别来自海淀区和朝阳区。两个项目总建面约11.28万平方米，有2168套可出租房，总估值约11.51亿元。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进认为，本次首批三只保租房公募REITs产品的正式发售上市，标志着我国保租房公募REITs正式落地，打通了保租房“融投管退”的模式闭环。同时保租房公募REITs的推出进一步丰富了公募REITs市场基础资产标的的种类，对推动我国公募REITs市场多元化、可持续发展具有重要意义。可以预见，未来随着保租房公募REITs融资模式的愈加成熟，或将有更多保租房公募REITs产品上市。

此外，巨量资金的参与，也透露出机构投资者对这批REITs新品的青睐。其中，参与红土深圳安居REIT的机构投资者为83家，配售对象为252个，华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT分别获得71家、68家机构投资者的有效报价。投资者类型涵盖了券商及券商资管、保险、公募、私募，以及银行、信托等大部分金融机构。

土地、金融等多方政策支持 红利持续释放

与市场上普通租赁住房不同，保障性租赁住房旨在解决新市民、青年人等群体的住房问题，属于"政策性租赁住房"，政府在土地、财税、金融等方面给予了很多的政策支持。

其中，在财税方面，2021年6月18日，国务院常务会议已明确，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5％征收率减按1.5％缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4％税率征收房产税。

在土地方面，多数城市也在积极增加供应。以上海为例。上海目前要求所有住宅用地均需配置5%的保障性租赁住房（特殊地块除外），部分地块配建比例高达20%，以满足新城市人群的住房需求。同时，2021年上海首次推出“保障性租赁住房”用地并成交15幅，覆盖浦东、静安、黄浦、奉贤等区域。

7月15日从上海市房屋管理局获悉，今年上海市计划供应保障性租赁住房6万套（间）。截至6月底，上海市已完成建设筹措保障性租赁住房12.4万套（间），争取今年完成建设筹措18万套（间）。

在其余金融政策等方面，中央和地方政府也在大力支持。今年2月8日，央行、银保监会明确表示，要加大对保障性租赁住房发展的支持力度。随后出台的《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，再提出要构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系。

3月18日，证监会发文表示，要深入推进公募 REITs 试点，并会同相关部委研究推动保障性租赁住房 REITs 试点工作，尽快推动项目落地。5月27日，证监会联合发改委发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，以推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。

7月1日，国家发改委办公厅发布做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知，对具备相关条件的基础设施存量项目，可采取基础设施领域不动产投资信托基金、政府和社会资本合作（PPP）等方式盘活。

此外，地政府也先后出台政策鼓励开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。据悉，目前已有深圳、海南、宁夏、成都、宁波、无锡、上海、辽宁、青岛、江西、四川、重庆等省市出台方案。

去年11月，浙江提出支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点；同年12月，江西提出鼓励保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金和房地产投资信托基金(REITs)试点；今年2月份，重庆提出开展保障性租赁住房基础设施REITs试点。

今年7月15日，海南省九部门联合发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》指出，确定海口、三亚等9个发展保障性租赁住房首批重点市县。

不仅如此，交易所也在持续规范保障性租赁住房公募REITs的相关规则。

7月15日，沪深交易所分别发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第4号——保障性租赁住房(试行)》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房(试行)》，对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导。

《指引》主要内容包括助力保障性租赁住房领域盘活存量资产，促进投融资良性循环。明确要求净回收资金优先用于保障性租赁住房项目建设，拓宽保障性租赁住房建设资金来源;明确对满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控且已能实现长期稳定收益的项目，灵活确定运营年限要求。

业内人士认为，《指引》的发布是交易所积极推动REITs市场平稳健康发展、通过金融支持保障性租赁住房市场建设的重要举措，同时也有利于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。预期伴随着相关规则指引陆续出台，保障性租赁住房REITs将驶入发展快车道。

租赁市场发展提速 房企迎来发展蓝海

在各项政策的推动下，保障性租赁住房“融投管退”的商业模式进一步完善。在此背景下，保障性租赁住房不失为房企布局的一个新赛道。同时有机构预计中国租赁住房REITs规模将超过3000亿元，可以看出租赁住房将迎来发展蓝海。

此外，住建部表示"十四五"时期40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），一线城市的保障性租赁住房建设占新增住房供给量的目标均设在40%以上。预计2022年全国将建设保障性租赁住房240万套，其中40个重点城市占比 60%以上。

可以看出，随着住房租赁市场的快速发展，保租房、长租公寓等住房租赁细分领域为各类相关企业的转型发展提供了新的机遇。

有统计显示，截至目前早已布局住房租赁行业，其中万科泊寓、龙湖冠寓、龙湖冠寓、华润有巢等已经形成一定的规模化发展。数据显示，截至2022年上半年，万科泊寓累计开业16.95万间，管理房源20.99万间，上半年共新获取10个项目，房间数9674间，开业规模较去年底增长4.39%。龙湖冠寓开业规模超11万间，较去年底增长3.77%。

业内人士认为，随着金融等各项政策的支持，‘投融建管退’等渠道的进一步打通，住房租赁行业的盈利难题将逐步破解。在我国人口流动加速、市场需求广阔的前提下，相关企业抓住机遇、防范风险，有望在住房租赁市场取得长远发展。