作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

疫情三年，改变很多人的生活方式、居住理念。低密度住宅、小区自然环境、户型功能规划等内容，都成为购房者新时期的重要衡量标准。数据显示，在2020年疫情后，别墅作为一种楼市的小众产品，成交量一直呈现不断上升。

克而瑞数据显示，以2020年第1季度作为疫情前后的临界点，通过前后7个季度别墅成交均值变化看，一线城市别墅季度成交均值较疫情前上涨了48.7%，涨幅接近五成。

别墅成交量的上升，使部分城市的库存快速销售，供求比回到1.2数值以下，尤其2020年4季度以来，别墅产品一直处于供不应求状态。但别墅成交也没能摆脱市场下行带来的冲击。2022年以来，不同能级的城市别墅成交规模均有不同程度下降，尤其是二线城市和三四线城市，成交量甚至低于疫前水平。

二线城市别墅成交规模占比过半

别墅产品最常见的有独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、合院别墅。

近年来，为提高土地利用率，国家曾多次出台规定限制别墅用地审批，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外，当前市场产品主要以“类别墅”的低密高端住宅为主。

从成交绝对值来看，二线城市的别墅成交规模几乎占到全国一半。

克而瑞研究数据显示，2022年上半年，全国重点195个城市别墅成交套数达到40287套，其中31个二线城市别墅成交套数达到了20875套，是一线城市的4.10倍，是三四线城市的1.46倍。

值得注意的是，受市场下行影响，2022年上半年，别墅成交明显缩减超四成，在2021年上半年，别墅产品成交则维持在72186套的高位。

整体来看，市场下行导致购买力下降，与此同时，别墅产品打造和推盘有一定风险，因此存在供应量收缩导致成交量下行现象。

但若以2020年作为疫情开端，2020年下半年别墅产品迎来高光时刻，成交套数达到81125套，同比增加12%，环比2020年上半年上涨了51%。

一线城市成交均值上涨超40%

2020年疫情后，人们对别墅产品的需求大增，2020年第2、3季度，别墅成交量得到较大释放，各能级城市几乎都达到了历史最高值。

克而瑞研究监测数据显示，一线城市在2020年3季度迎来较大增长，成交量达到5925套，达到2018年以来成交最高值；二线城市在2020年2季度成交19726套，居历史季度成交高位；三四线城市成交有13978套，2020年3季度有15039套，居历史最高。

为更准确反映别墅产品成交涨跌情况，我们以2020年1季度前后7个季度均值来看别墅成交表现。根据此临界点，将2018年2季度-2019年4季度定义为疫情前，2020年2季度-2021年4季度定义为疫情后。

结果显示，疫情前，一线城市季度成交均值为3389套，二线城市成交均值为18549套，三线城市则为13727套。再来看疫情后，一线城市季度成交均值达到5038套，二线城市季度成交均值为17529套，三线城市则为12863套。

其中，一线城市疫情后较疫情前季度成交均值上涨48.7%，二线及三四线城市分别下降6.3%和5.5%。

如果若剔除行业下行周期影响，将疫情前后的定义时间范围缩小到5个季度的周期，则所有能级的城市疫情后季度成交均值均较疫情前有所增长，一线城市涨幅达到了43.3%，三四线城市涨幅达到4.7%，二线城市上涨3.4%。

从2019年1月以来，四大一线城市别墅成交月度表现来看，上海仍是别墅成交的重要阵地，月度成交规模仅在2022年4月、5月静态管控期间低于北京和广州，2020年以来，月度成交套数连续多月高于北、广、深成交之和。

在6月复工复产后，上海别墅产品成交骤然上升。

克而瑞研究数据显示，6月上海别墅共成交544套，7月成交套数环比增加126%，达到了1232套，创下2021年8月以来新高。

受别墅成交上涨影响，部分城市库存被消耗，各城市别墅的供求比发生了较大变化，其中一线城市供求比变化最大。

克而瑞研究数据显示，自2020年四季度开始，一线城市供求比一直低于1，2021年下半年，别墅市场的供求比甚至在0.8以下，即便是市场下行压力巨大的2022年，前两个季度别墅产品的供求比也维持在1以下。

实际上，一线城市的“限墅令”更为严格，高昂的土地成本对企业低容积率社区建造有了一定限制，因此在一线城市，别墅类产品往往较为稀缺，而疫情催生了较大需求，导致市场处于供不应求的状态。

此外，一线城市别墅成交套均价远高于其他能级城市。

克而瑞研究数据显示，2022年二季度，四大一线城市别墅成交套均价为1058万元/套，套均价达到2020年二季度以来新高。二线城市和三四线城市别墅套均价差距不大，其中二线城市为457万元/套，三四线城市为454万元/套，这意味着一线城市套均价是其他能级城市的约2.3倍。

别墅产品成交大涨的背后，是源于其低密、健康、自然景观更好、安全性更高等核心要素持续受到热捧。

疫情也让别墅的产品属性更加回归自住，消费者逐渐从“有房住”过渡至“住好房”，高净值人群的终极改善需求依然强烈。此外，基于资产增值、保值的需求，核心城市以别墅为典型的豪宅产品仍是抵御通胀的重要渠道。