2022年8月24日，苏新服务(02152.HK)在港交所上市。资料显示，苏新服务开盘价报8.2港元，较发行价8.6港元低开4.65%，截至24日收盘，苏新服务每股报价8.59港元/股，跌幅0.12%，总市值为8.59亿港元。

公开资料显示，苏新服务拟全球发售2500万股股份，每手500股。在扣除就全球发售应支付的包销费用、佣金以及估计开支并假设超额配股权未获行使的情况下，苏新服务将取得全球发售所得款项净额约为1.67亿港元。

禀赋突出 国企背景赋能发展

资料显示，苏新服务成立于1994年，成立之初主要向苏高新集团开发的物业提供住宅物业管理服务。1996年，苏新服务开始向苏高新集团合营企业开发的物业提供商业物业管理服务。自2006年起，苏新服务开始向独立第三方物业开发商开发的物业提供住宅物业管理服务。除物业管理服务外，苏新服务还提供城市服务，并在2003年开始向苏州图书馆提供公建项目管理服务，自此，苏新服务进一步将城市服务的客户群扩大至包括地方政府及其他公共管理部门，并将服务组合多元化，同时业务范围还包括市政基础设施服务与垃圾集运中心的运营。

不难发现，依靠国企背景以及关联方的支持，苏新服务在短时间内从一家传统的住宅物业服务提供商升级成为多元服务组合提供商，业务范围和边界不断延伸。

苏新服务在招股说明书中也表示，经过过去20年的发展，其业务和运营得到长足发展，已成为深耕长三角地区尤其是苏州的领先的综合性城市服务及物业管理服务提供商。

区域聚焦 发展空间有待拓宽

资料显示，截至2022年4月30日，苏新服务共订约为78个项目提供公建项目管理服务、住宅物业管理服务和商业物业管理服务，总合约建筑面积为8.0百万平方米，其中，77个项目的在管总建筑面积超过6.8百万平方米。

与此同时，苏新服务还订约为13个项目提供市政基础设施服务，并表示截至最后实际可行日期，其已在苏州建设及运营两个垃圾集运中心，最大产能为每天合共处理800吨生活垃圾及50吨大件垃圾。同时，苏新服务还在苏州建设另外一个垃圾集运中心，预期将于2023年初投入运营。该三个垃圾集运中心合共每天将能够处理总计1200吨的生活垃圾及50吨的大件垃圾。

不难发现，苏新服务发展区域高度聚焦，业务来源高度依赖关联方。苏新服务也坦承，得益于与苏高新集团（苏州领先的城市开发商及运营商，拥有丰富的城市运营、综合物业开发及行业投资经验）的紧密合作，苏高新集团的多元化物业组合能为其提供大量潜在的优质项目渠道。

上限有限 城市突围影响明天

资料显示，在2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四个月，苏新服务的营收分别为4.36亿元、4.37亿元、4.62亿元、1.53亿元及1.62亿元，期内利润分别为0.44亿元、0.48亿元、0.57亿元、0.19亿元及0.19亿元。

虽然苏新服务在招股说明书中表示，其也在通过管理更多由独立第三方物业开发商开发的物业以扩大自身的业务规模，并表示在2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四个月，其向独立第三方物业开发商单独开发的物业提供物业管理服务产生的收益分别约占自身商业物业管理服务总收益的45.8%、44.6%、44.5%、45.6%及50.7%，及分别约占住宅物业管理服务总收益的13.7%、19.7%、20.1%、18.4%及23.0%。但止步不前的总营收无疑表明，苏新服务的发展空间和上限似乎都遇到了无形的阻碍。

来源：招股说明书

截至2022年4月30日，苏新服务在管项目共77个，其中76个项目都位于长三角地区。而这76个项目之中，73个项目都位于苏州。

在当下房地产行业遭遇发展困境、物业行业市场竞争加剧的大背景下，自身实力有限、在管项目高度集聚苏州的苏新服务，如果不能有效整合资源、建立竞争优势，未来发展无疑将面临严峻的挑战。