LPR又降了！8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，下调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。

（LPR历史走势图 图片来源于澎湃新闻）

LPR下调在预料之中

LPR的再次下调早有预兆，8月15日，央行发布公开市场业务交易公告称，中期借贷便利（MLF）下降10个基点。

今年以来LPR共迎三次下调，1年期LPR下调2次，共下调15个基点；5年期以上LPR则下调3次，共下调35个基点。

（2022年LPR三次调整内容）

LPR调整之后，天津房贷利率创新低，首套房贷利率最低下限为4.1%，二套房贷利率为4.9%。据了解，目前天津部分项目已执行首套房贷利率4.1%的最低标准。

近年来，由于疫情等不确定因素的影响，房地产市场遇冷，加之大环境的改变，导致居民对未来收入预期不稳，购房者预期转弱，市场信心不足。

房贷利率持续下降，对于开发商来说，将有效刺激购房者进入市场，进而加快去库存速度；对购房者来说，将减轻贷款负担，刺激购房需求。房贷将迎来哪些改变？

天津首套房贷利率不断下降，对于刚需购房者来说无疑是一大利好。

以贷款200万，25年期、LPR4.95%计算，等额本息月供11633元，总利息约149万，本息合计约349万；以房贷利率4.1%计算，月供10667元，利息120.02万元。总利息比之前少了28.98万元，月供减少了966元。

（LPR下降前后贷款对比）

对于已经购房的人来说，LPR的降低也会对月供有所改变。房贷会有重定价周期，不同银行的重定价日也会有所不同，重定价周期最短为一年。重定价日一到，会按照最新LPR报价叠加规定的基点数得出新利率，在下一周期执行。

以等额本息贷款200万，25年期为例，忽略第一年还款金额，对比之下粗略估算：

房贷利率4.95%（4.65%+30基点）：总利息149万元，月供11633元，本息合计349万元。

房贷利率4.4%（4.1%+30基点）：总利息130.1万元，月供11003.43元，本息合计330.1万元。

购房者的月供也将减少约630元，总利息可节省约19万元。

（已购房者LPR下降前后还款对比）

天津楼市迎来更多利好

降低房贷利率对楼市更具有实质性的作用，在持续推进“保交楼、稳民生”工作的当下，又避免了过度刺激房地产市场。

今年以来，为应对房地产市场的低迷状态，全国各地及相关部门积极出台楼市松绑政策，从提高公积金贷款额度、降低房贷利率、放开限售限购等多方面助力房地产市场健康平稳发展。

随着政策效应的不断显现，6月份楼市逐渐有了企稳的趋向，但由于疫情反复以及“烂尾楼事件”频发等因素的影响，7、8月份市场回温的局面再度起伏不定。若市场持续表现平平，那么房地产市场的健康平稳发展难以得到保证，政策的进一步释放迫在眉睫。

LPR下调之后全国首套房贷利率最低可降至4.1%，二套房贷利率最低降至4.9%。虽已达到历史新低，但综合现下的房价而言，房贷月供对于购房者来说仍是高额负担。

市场环境的不确定性导致居民对未来收入预期的不稳定性增加，购房者避险情绪渐浓，多数人仍处于观望期间，加之房贷利率的不断降低，提前还房贷范围不断扩大。

央行公布的数据显示，2022年第二季度，个人房贷余额38.86万亿，同比增长6.2%，创2009年一季度以来最低增速。相反，今年上半年住户存款增加10.33万亿元，创出近年同期的新高。

（数据来源于央行）

市场的不稳定性使得居民储蓄意愿明显增强。此外，由于楼市低迷态势，居民住房消费意愿相对较低，部分住房消费转为储蓄资金。

购房者观望情绪浓，一方面是由于楼市的不稳定性，如烂尾楼多发等；另一方面是对于未来稳定收入的担忧。

近期，天津市发改委网站发布了《天津市关于促进消费恢复提振的若干措施》(征求意见稿)。针对提振市场消费的方面做出了若干调整，其中涉及房地产：

稳定住房消费。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持分区施策促进房地产市场平稳健康发展，优化个人购房信贷政策，引导金融机构下调住房贷款利率，降低住房商业贷款首付比例，保障住房刚性需求，合理支持改善型需求。

据了解，在该举措发布之后，部分项目的案场到访量确实较之前有了一定程度的增长。

8月20日，天津市公安局发布了《天津市居住证办理实施细则》和《天津市居住证积分落户管理实施细则》征求稿。

公告表明，本市居住满半年但未办理过居住登记或者办理居住登记不满半年的除提供基础材料外，只需另填写一份《在津居住情况承诺书》即可。

8月11日，滨海新区发布《滨海新区落实支持“滨城”建设若干政策措施的工作方案》，在增强人口导入能力方面，明确鼓励高校毕业生和在校生、滨海新区产业工人、京津冀协同重点企事业单位员工、在“滨城”生活的准市民、“滨城”贡献者五类人员落户“滨城”。

支持在滨海新区连续正常缴纳社保满1年的居民、外省市整体迁移企事业单位随迁职工（在企业工作满一年）在滨海新区落户，支持事业单位随迁职工配偶、未成年子女通过投靠方式落户。

（滨海新区人民政府官网截图）

稳定房地产市场也和稳经济大盘、稳就业等息息相关，这些方面也是扭转购房者市场预期的重要因素。稳住了居民信心，才能稳住房消费，实现行业各环节的稳定。