当前我国的租售比远远偏离国际合理区间，并且偏离程度仍在小幅拉大。根据数据显示，2022上半年我国重点50城的租金回报率为1.95%，较2021年持平。售租比为51.4年，也就是中国居民想要通过租金收回买房成本需要51.4年，较2021年增加了0.1年。从前“买不起房租房”，但是近年来在大都市许多人发现“买不起也租不起”。人们抱怨大城市租房难租金高，最直接原因是租金和收入的比例过高，租金收入比这一指标即是反映居民对房租的负担能力。虽然2022上半年租金收入比有所下降，但是北上深这些城市租金占收入的比值仍然高达30%左右。而对于房产持有者来说，当前较低水平的租金回报率又让房产租赁在房产出售的巨大回报面前变得毫无竞争力。想要缓解租房市场和买卖市场之间的矛盾，加快租赁房建设迫在眉睫，以此来逐步推进商品住房市场形成更为完善、成熟的机制。

一、租售比：全国大中城市租售比远偏离国际标准，2022上半年偏离度进一步扩大

租售比是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准认为房地产运行状况良好的租售比通常为1:200到1:300。根据诸葛找房数据研究中心监测的重点50城来看，2022上半年平均租售比为1：617，远远偏离国际标准，且较2021年偏离程度有所扩大。由于我国租赁市场和买卖市场之间发展不平衡，长期以来我国租金水平较为平稳，而与此同时，房价涨势却远远超过租金涨幅，导致这种不平衡现象逐步加剧，我国的租售比远远偏离国际上的1：200到1：300之间。具体来看，2022上半年重点50城平均房价为20760元/㎡，同比上涨0.3%，租金水平为33.67元/㎡/月，同比上涨0.09%。虽然在上半年受到行业下行压力以及疫情等因素的影响，房价涨幅较往年有所收窄，但是仍明显高于租金涨幅。从各大城市来看，重点50城中多数城市偏离了国际上的合理区间，50城中仅有银川一个城市勉强进入国际合理区间。

（注：租售比=单位月租金：单位房价）

对比各等级城市的租售比，2022上半年一线城市平均租售比为1:635，二线城市平均租售比为1:604，三四线城市租售比为1:624。整体来看，二线城市租售比更接近合理区间，其次为三四线城市，一线城市偏离合理区间程度最大。而今年上半年，一线城市租售比偏离程度有所收敛，主要是受到房价的影响，深圳作为全国为数不多仍在实行二手房参考价机制的城市，自从参考价出台后，二手房挂牌成交量价均受到显著影响，大量炒房客被挤出，当前市场上二手房多按照参考价出售，导致价格较去年下滑明显，根据数据显示，2022上半年深圳二手房市场均价为67731元/㎡，较2021年下降4.7%。从租金水平来看，2022上半年深圳租金均值为91.31元/㎡/月，较2021年上涨1.9%。北京、广州两城的偏离程度也在缩小，2022上半年北京租售比为1：608，较2021年的1：633偏离程度有所好转，租金涨幅超过了房价涨幅，2022上半年，随着疫情阴霾的消散，北京租房需求回升，带动租金上涨超6%，与此同时，房价在严格的调控政策下涨幅甚微。二线城市由于近年来人才引进政策频频出台，租赁市场得到强力支持，租售比与合理区间更为接近；三四线城市租赁市场则缺乏优质产业，就业机会匮乏，人口流出严重，难以支撑起租赁市场，导致三四线城市的租售比与合理区间的偏离程度大于二线城市。

 二、租金回报率：50城租金回报率维稳，长珠三角城市处于低租金回报区域 

租金回报率，是指年租房获得租金同房屋成本的比值，是用来衡量地产投资收益情况的指标。在国际上，租金回报率3%-5%为合理水平，认为租金回报率在5%以上的城市，是有价值购买并且出租的，租金回报率在3%以下的城市，房价水平过高不适合通过出租来达到回本目的。再进一步说，租金了反映实际的居住需求，房价如果比租金高出很多，那意味着房价存在投机炒作的成分。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022上半年中国重点50城租金回报率为1.95%，较2021年持平，租金回报率整体较为稳定。

从全国大中城市租金回报率来看，形成东西分区的特征，东部沿海城市的租金回报率普遍偏低，尤其是长珠三角城市，而中西部省会城市的租金回报率则处于偏高水平。其中西北城市银川租金回报率继续领跑，2022上半年租金回报率为4%，是唯一一个租金回报率高于3.5%的城市。其次为广西桂林，租金回报率为3.22%，乌鲁木齐的租金回报率为3.2%，位居第三，贵阳、淄博、湛江、成都、南宁、重庆等均处于前列。与此同时，长珠三角经济圈城市的租金回报率则多在低位徘徊，东莞、厦门租金回报率最低为1.29%，宁波、三亚租金回报率也均不足1.5%，苏州、常州、杭州、南京以及深圳、福州等租金回报也处于偏低水平。 

从租金回报率的变化来看，八大经济圈中，有2个经济圈租金回报率上升，其余6大经济圈租金回报率全部下滑。西北城市以2.73%的租金回报率稳居首位，较2021年回落0.14个百分点，下跌幅度最大。2022上半年，西北城市租金和房价均呈现下跌态势，且租金跌幅超过了房价跌幅，在行业调整压力以及疫情反复的干扰下，西北租房需求减少，租金水平严重下滑；东北城市，2022上半年租金回报率为2.58%，位列第二，较去年的2.6%下降了0.02个百分点，东北地区缺乏优质产业支撑，人口大量流出，租金水平无力支撑。长三角和珠三角经济圈租金回报率呈下滑态势，2022上半年租金回报率分别为1.76%和1.85%，较2021年回落0.01和0.02个百分点。在行业进入深度调整期，疫情黑天鹅因素等扰动下，长珠三角城市房价水平仍然保持着强韧性。从长三角各大城市来看，大部分在上半年仍保持了稳步上涨态势，其中南京、杭州两大核心城市涨势领先，分别高达4.7%和3.74%，常州、盐城、上海等城市也均有不俗表现，涨幅均超过2%，远远高于租金涨幅。

与此同时，环渤海经济圈租金回报率上升，2022上半年租金回报率为2.04%，较2021年上升0.09个百分点。2022上半年，环渤海经济圈城市房价多进入下滑通道，高房价难以维系，如石家庄、天津、保定、淄博等城市，2022上半年房价跌幅超过4%，带动租金回报率上升。

 三、售租比：重点50城需51年以出租收回买房成本，东莞回本年限拉长10年 

售租比是和租售比相对应的一个概念，相较于租售比，售租比则更能形象的反映出居民买房回本的难易程度。通常来看，售租比越高，说明居民通过出租房屋收回买房成本的年限越长。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022上半年全国50大中城市的平均售租比为51.4年，也就是中国居民想要通过租金收回买房成本需要51.4年，较2021年增加了0.1年。

50个城市中，售租比大于平均值的城市为20个，较去年减少2个，主要集中于长三角、珠三角经济圈。其中，东莞售租比年限最高达77.6年，较2021年增加了10年，这就意味着在东莞居民需要用77.6年才能以租金回本。东莞房价在2022上半年大涨，一方面与深圳调控政策有关，深圳严格的政策限制下挤压一批购房客户到周边的东莞等城市，另一方面，华为等一批优质企业逐渐从深圳迁往东莞，加上东莞优越的地理位置，是连接广州、深圳的重要桥梁，并且土地价格更低，房价低于深圳，吸引大批购房者前来。其次为厦门，售租比为77.4年，略低于东莞，厦门长期以来得益于优越的自然和地理环境，吸引众多岛外人群涌入，再加上本身可供开发的宅地资源稀缺，供不应求，导致房价水平居高不下。宁波售租比位居第三，2022上半年售租比为71.8年，较2021年减少4.57年。2021年5月，宁波建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，政策效应逐渐显现，再加上宁波二手房市场供过于求的现状，导致高房价难以维持，带动售租比下滑。售租比位居第四的城市为三亚，2022上半年三亚售租比为67.3年，较去年降低了3.38年。作为旅游业为主导的城市，2022年在行业调整以及疫情影响下，失业率上升，居民收入预期降低，旅游城市吸引力减弱。房价水平下滑，带动售租比下降。

低售租比城市主要集中于西北、西南以及东北区域。银川、桂林、乌鲁木齐位居低售租比TOP3，银川的售租比为25年，较2021年增加4.46年，这也是说单纯从售租比来看，在银川买房比租房更为划算，出租只需要25年就能收回成本。银川2022上半年房价为7199元/㎡，较2021年下降4%，租金均值为23.99元/㎡/月，跌幅超20%。贵阳、淄博、哈尔滨、湛江等城市售租比均在30年左右，收回买房成本的年限也不算太长。

从售租比的变化情况来看，长三角城市售租比上涨的占据多数，而售租比下降城市多聚集于环渤海地区。其中，东莞的售租比较去年增加超过10年，其次为金华，2022上半年售租比为54.9年，较2021年增加了5.18年，金华作为长三角的重点城市，2022上半年房价水平为18917元/㎡，较2021年上涨1.75%，与此同时，租金水平为28.73元/㎡/月，较2021年下跌超7%，带动售租比上升，也就是在金华买房回本年限增加了5年以上。长三角的温州、盐城、上海、南京等城市售租比也增加了超过1年，买房回本的年限再次拉长，这对于购房者来说并不是很愿意看到。

同时，也有部分城市售租比在下降，如环渤海的保定、石家庄、天津、济南等城市，售租比年限均缩减了2年以上，其中保定2022上半年售租比为41.2年，较2021年缩短了将近5年，石家庄售租比为55.1年，较2021年缩短了4年以上，单纯从售租比指标来看似乎是一个好消息，这意味着买房者通过出租回本的年限缩短了，买房比租房更加划算，但是从房地产市场来看，高房价难以维系，房价面临下行危机，未来发展前景可能不容乐观。 

同时，也有部分城市售租比在下降，如环渤海的保定、石家庄、天津、济南等城市，售租比年限均缩减了2年以上，其中保定2022上半年售租比为41.2年，较2021年缩短了将近5年，石家庄售租比为55.1年，较2021年缩短了4年以上，单纯从售租比指标来看似乎是一个好消息，这意味着买房者通过出租回本的年限更短了，但是从房地产市场来看，高房价难以维系，房价面临下行危机，未来发展前景不容乐观。 

 四、租金收入比：居民租房压力减轻，中山、金华等城市幸福指数高

衡量租金水平是否合理的另一个指标是租金收入比，即房租在收入中所占比例大小，直接反映居民租房压力。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022上半年重点50城租金收入比为13.16%，较2021年回落1.48个百分点，也就是说租房的压力有所减轻。现以20㎡作为平均租房面积，绘制出重点50城的租房压力热力图。

根据热力地图可以看出，以深圳、上海、北京三个城市为核心的圈层格外明显，上海租金收入比为30.4%，北京租金收入为28.8%，深圳租金收入比为27.4%，稳居前三，广州位居第六，租金收入比为18.1%。由此来看，在北上深这些城市租房的人们，租房成本占据收入的30%左右，年纪轻轻，就要耗费大量收入在租房上，怪不得北漂、深漂一族们生活压力如此之大。不仅如此，在三亚、杭州、厦门、南京等热点二线城市租房压力也不容小觑。与此同时，中山、金华、泰州、常州、无锡、佛山等租房压力较轻，同时又坐拥长珠三角的优秀配套，生活幸福程度可谓是很高了。

对于租房群体来说，在能获取到高收入的同时支付较低的租金成本，那么生活的幸福感也会更高。根据诸葛找房数据研究中心建立的租房幸福感指数，租房最幸福的城市包括金华、无锡、常州、泰州等长三角的次热点城市，中山、佛山、东莞等珠三角城市，以及青岛、济南、武汉等，这部分城市租金水平低于50城市平均租金，但是收入高于61419元的平均值，幸福指数相对较高。这部分城市一方面能承接头部城市的影响力，另一方面本身的租房成本又相对偏低，生活的满意度、幸福度更高。