为进一步加强我市新建商品房预售资金监管，促进我市房地产市场健康发展，我局拟对《柳州市商品房预售资金监管使用办法》（柳建规〔2019〕5号）进行修订。在前期征求各方面意见的基础上，我局对征求意见稿进行了修改完善。为充分听取公众意见和建议，现将《柳州市新建商品房预售资金监管实施细则（二次征求意见稿）》予以公布，再次公开征求社会各界意见。如有意见和建议，请于2022年8月17日前将意见建议以电子邮件形式反馈至柳州市住房和城乡建设局。

电子邮箱：lzszjwfgk@163.com

附件：柳州市新建商品房预售资金监管实施细则（二次征求意见稿）

柳州市住房和城乡建设局

2022年8月3日

附件

柳州市新建商品房预售资金监管实施细则

（二次征求意见稿）

第一章总则

第一条为防范房地产市场风险，维护社会稳定，落实“保交楼、保民生、保稳定”任务，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《最高人民法院住房和城乡建设部关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）等商品房预售资金监管相关规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条本市市区范围内（不含柳江区）新申请预售许可的商品房，其预售资金的收存、支取和监管工作，适用本细则。保障性住房、人才公寓等政策性住房不纳入本细则管理。

各县、柳江区可参照本细则自行制定相应的政策实施管理，并报市级主管部门备案。

第三条本细则所称的商品房预售资金，是指房地产开发企业将新建商品房进行预售时，由购房人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式（包括但不限于一次性全额付款、分期付款、住房公积金管理中心发放的按揭贷款等）的全部购房款。

第四条柳州市住房和城乡建设局（以下简称市住房城乡建设局）是柳州市商品房预售资金监管部门，负责全市商品房预售资金监管的组织、协调和监督。具体负责制定相关政策措施，督促检查商品房预售资金监管实施情况，对预售资金监管各方主体履责情况进行监督管理。

中国人民银行柳州市中心支行（以下简称人民银行柳州市中心支行）负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

中国银行保险监督管理委员会柳州监管分局（以下简称柳州银保监分局）负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

柳州市房产交易所受市住房城乡建设局委托，负责对预售资金监控账户和预售资金监控管理系统进行维护、管理和使用，协助开展预售资金监管的政策宣传、业务培训和监督检查等工作。

符合预售资金监管条件并与市住房城乡建设局签订《柳州市新建商品房预售资金监管金融委托协议》的银行业金融机构为监管银行。负责对房地产开发项目对应的监管账户进行监督、管理和执行使用，配合柳州市房产交易所做好预售资金的收存、使用管理。并按照本细则开展涉及新建商品房预售资金的经营管理活动，包括且不限于开设预售资金监管账户、规范收存预售资金、将按揭款直接存入监管账户等。

第二章预售资金监控账户和监管账户

第五条柳州市商品房预售资金统一纳入“柳州市房产交易所预售资金监控账户”（以下简称预售资金监控账户）管理，预售商品房项目现场安装柳州市房产交易所预售资金监控账户专用POS机，购房者将购房款存入柳州市房产交易所预售资金监控账户。购房人可通过市住房城乡建设局门户网站查询所购房屋预售资金入账信息。

开立监控账户的商业银行，应当按照监管部门对监控账户管理的系统技术要求，建立预售资金监控管理系统（以下简称监控系统），记录监管资金收存及支取情况；监控账户（T+0），所接收购房款即时转入对应预售资金监管账户，资金收存后即时自动分配纳入开发项目对应监管账户。

第六条房地产开发企业在办理商品房预售许可申请前，按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设预售资金监管账户（简称监管账户），并与监管部门、监管银行签订《柳州市新建商品房预售资金监管协议》（以下简称《三方监管协议》）。房地产开发企业预售商品房期间，应在商品房销售现场一并公示监控账户信息及三方监管协议文本。

三方监管协议包括商品房基本情况、监管账户、监管额度、预售资金收存及支取方式、权利义务、违约责任、争议解决方式等内容。

第七条监管额度是预售资金监控账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由房地产开发企业自行申报，监管部门根据项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件等情况综合评估确定。

第八条三方监管协议签订后，原则上不予办理监管银行、监管账户的变更。确需变更的，房地产开发企业与监管部门、监管银行重新签订三方监管协议，在销售现场公示并告知购房人。变更期间不予办理预售资金收存、拨付等业务。

监管账户被人民法院冻结的，监管银行应及时通知监管部门。房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以监管资金支付本项目所涉工程建设进度款，农民工工资、材料款、设备款等，或者购房人因解除商品房预售合同申请支取该套房屋剩余监管资金用于退还购房款的，经房地产开发企业申请、监管部门审核同意后，监管银行按要求支付并将付款情况及时向人民法院报告。

第九条预售商品房完成房屋所有权首次登记的，房地产开发企业可向监管部门申请解除预售资金监管，监管部门确认通过后，房地产开发企业可与监管银行办理监管账户注销手续。

第三章预售资金的收存

第十条房地产开发企业应当将购房人通过POS机等方式支付的购房款全部直接存入预售资金监控账户，不得以其他任何形式或账户违规收存预售资金。

购房人申请贷款的，贷款银行应将贷款直接发放至预售资金监控账户，相应条款应写入购房人贷款合同。

房地产开发企业按规定在办理商品房预售合同备案时，市房产交易所应核验该商品房预售资金存入监管账户的信息。每套房屋入账金额符合相关要求时，方能办理该套商品房预售合同备案。

第十一条预售资金监控账户出现不明资金入账的，监管部门会同房地产开发企业进行查实，5个工作日内完成资金确认工作。对应进入监管账户的资金，房地产开发企业将不明入账关联至相应房屋信息；对不应进入监管账户的，待监管部门审核后，由房地产开发企业向监管银行申请原路予以退回。不明入账资金不纳入支取计算范围。

第十二条房地产开发企业预售新建商品房时，应当在商品房买卖合同中注明用于收存购房款的预售资金监控账户信息，并与购房人约定将定金及其他购房款直接存入柳州市房产交易所预售资金监控账户。

第十三条购房人申请办理购房贷款的，房地产开发企业、购房人、按揭银行有关按揭协议应当作出明确约定，商业银行及公积金管理中心应当将贷款直接划转至柳州市房产交易所预售资金监控账户。

第十四条 购房人退房的，由房地产开发企业直接申请退款，经审批，其已收存入预售资金监控账户的购房款直接支付购房人，监管银行在受理之日起2个工作日内完成。

第四章预售监管资金的支取

第十五条监管账户累计收存的预售资金超过监管额度的，房地产开发企业可根据企业需要通过预售资金监控系统发起申请，监管银行收到系统支取指令即可办理资金划转业务。

第十六条监管账户累计收存的预售资金未达到监管额度时，因工程建设需要，房地产开发企业可以申请使用监管额度内资金，但应优先保障农民工工资和其他项目建设直接费用。

第十七条 房地产开发企业申请使用监管额度内的有关资金的，应按照预售资金三方监管协议有关内容提出资金使用申请，柳州市房产交易所自受理支取申请之日起，3个工作日内完成相关资料审核，对于符合条件的，柳州市房产交易所通过预售资金监管系统向监管银行发送拨付指令，监管银行接到该通知后2个工作日内完成资金划转。

房地产开发企业申请使用监管额度内资金，应通过预售资金监控系统提交以下材料：

（一）使用监管额度资金申请；

（二）对应的形象进度证明材料；

（三）施工总包单位或者相关分项工程施工单位的工程款支付账户、金额、用途说明；

（四）达到形象进度应当支付的农民工工资账户、金额、用途说明；

（五）其他应当提交的证明材料。

监管账户中监管额度内的资金不同于房地产开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于包括项目建设必需的工程勘察、设计、测绘、建筑材料、设备和施工进度款、绿化、消防等相关支出。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

第十八条房地产开发企业申请支取监管额度内的预售资金，应满足相应的工程建设进度要求，首次拨付节点不得早于地下结构完成；最后拨付节点为房屋所有权首次登记,且支取后的余额应满足以下要求。

（一）完成建设工程竣工验收备案前，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的5%；

（二）完成该预售批次房屋所有权首次登记前，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的2%；

（三）完成该预售批次房屋所有权首次登记后，可以申请解除商品房预售资金监管。

第十九条预售商品房项目因销售不畅等原因监管账户内的资金未达到监管额度，且工程形象进度及账户余额不满足规定要求，但急需资金用于工程建设的，或者出现重大经营性风险、可能引发重大矛盾纠纷的，经市房产交易所研究核实后，将该项目列为重点监管项目，在预售资金监控系统中予以标注并抄送监管银行。列为重点监管项目期间，该项目已预售批次及后续预售批次的预售资金全部纳入额度内监管。该项目风险隐患消除后，经市房产交易所研究同意后，可取消对该项目的预售资金重点监管，其预售资金支取按照本办法第十六条、第十七条、第十八条的相关规定执行。

第二十条安置房项目、土地熟化项目全程列为重点监管项目管理，所有预售资金全部纳入监管额度内监管，监管账户内资金应优先用于该栋预售商品房建设，其余预售资金根据有关开发建设方案约定合理用于安置房建设，确保项目内平衡。

第二十一条除本细则第十九条规定外，预售商品房有下列情形之一的，市房产交易所自受理房地产开发企业申请之日起3个工作日内，通过预售资金监管系统出具不予支取意见并说明理由。

（一）监管额度内资金支出进度与工程建设进度不匹配的；

（二）监管账户内资金余额未达到相应节点留存余额要求，房地产开发企业要求支取用于非工程建设的款项；

（三）房地产开发企业弄虚作假，虚报相关材料及数据的；

（四）房地产开发企业违反中央、自治区、我市预售资金监管相关规定且未按要求整改到位。

第五章监督管理

第二十二条市住房城乡建设局与人民银行柳州市中心支行、柳州银保监分局建立联动工作机制，按照预售资金监管职责对房地产开发企业、商业银行在预售资金监管方面进行监督指导，发现房地产开发企业抽逃、挪用预售资金以及商业银行违规扣划预售资金等违法违规行为的，按照各自职责及时进行处罚。

第二十三条柳州市房产交易所、监管银行、房地产开发企业应加强监管平台预警指标处置工作，确保专人专岗，及时核查预警事项，限期在预售资金监管系统上反馈核查结果。

第二十四条市住房城乡建设局对商品房项目预售资金的监管额度测算和预售资金收存、支取等情况开展随机监督抽查，并对存在以下情形的商品房项目实施重点监督检查。

（一）预售资金监控系统发出预警信息的商品房项目；

（二）涉及多次聚众上访、重大经济纠纷等引发社会矛盾、涉稳风险问题的预售商品房项目及其关联企业建设的其他预售商品房项目；

（三）其他根据监管需要进行重点检查的预售商品房项目。

柳州市房产交易所受市住房城乡建设局委托，协助开展商品房项目预售资金监管的抽查和重点检查工作，核查监管项目的资金异动情况，对存在风险的项目及时启动预警机制。

监管银行、按揭贷款发放银行、住房公积金管理机构应依法予以配合。

第二十五条房地产开发企业有下列情形之一的，由市住房城乡建设局责令其限期整改，整改期间暂停该项目商品房预（现）售和商品房网签备案系统使用权限，视情节予以通报等处理。

（一）未按规定收存、支取预售资金；

（二）提供虚假材料申请支取预售资金；

（三）其他违反预售资金监管规定的行为。

情节严重且逾期未整改到位的，实施联动处置，按照相关规定抄送企业总部、暂停其在全市所有商品房项目的预（现）售、商品房网签备案系统使用权限。涉及违反相关法律法规的，移交相关部门处理。

第二十六条监管银行要严格按照三方监管协议做好监管账户监控，定期与市房产交易所进行对账，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知市房产交易所。

监管银行对于不符合资金使用要求和未经市房产交易所审核的资金使用申请，不予办理支取、划转手续。监管银行违反三方监管协议，未经市房产交易所核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任并依照三方协议严肃处理；情节严重的，除承担相应违约责任外，市住房城乡建设局予以公开通报，并抄送人民银行柳州市中心支行、柳州银保监分局。

第二十七条其他银行有下列情形之一的，从违规事实确认之日起3年内不得在本市开展预售资金监管业务，市住房城乡建设局不与其签订预售资金监管金融服务协议或三方监管协议，同时市住房城乡建设局将其违规事项抄送人民银行柳州市中心支行、柳州银保监分局。

（一）贷款银行未按规定将购房人的按揭贷款、住房公积金贷款发放至监管账户，且不配合整改的；

（二）非监管银行接到市房产交易所等反映房地产开发企业将购房款违规收存至该行账户后，不配合划转或追缴资金至监管账户的。

第二十八条勘察、设计、施工等有关单位提供虚假材料或采取其他方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的，由市住房城乡建设局责令其限期改正，对逾期未整改到位的，视情节按规定从严从重处理；构成犯罪的，依法追究法律责任。

第二十九条相关部门及银行工作人员在预售资金监管、账户款项监管、划拨过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、泄露工作秘密的，依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第三十条本细则具体适用中的问题，由市住房城乡建设局与人民银行柳州市中心支行、柳州银保监分局进行解释。

第三十一条本细则自2022年月日起施行，有效期2年，《柳州市商品房预售资金监管使用办法》（柳建规〔2019〕5号）自本细则施行之日起失效。现有规定与本细则规定不一致的，以本细则为准。国家、自治区有新规定的，按新规定执行。