郑州版纾困基金方案出炉,百亿资金池可救活哪些项目?

来源:新京报 2022-08-09 11:14:16

郑州设立100亿元纾困基金,成为国内第一个纾困楼市的地方基金。

国内首个纾困楼市的地方基金宣告出炉。

8月8日,郑州市人民政府办公厅于近日印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》(简称《方案》),将由政府牵头设立纾困专项基金,规模暂定100亿元,采用母子基金方式运作,再由各区县吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金。

当天下午,郑州市人民政府办公厅相关工作人员向笔者证实了《方案》文件的真实性,其表示:“此文件是真实的,至于是否对外公开发布还需要看相关部门。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评称:“这是国内第一个纾困楼市的地方基金,它是个‘引子资金’,设有退出机制,可以循环使用,但是,并不是任何一个项目都能获得纾困基金的眷顾,只有那些后期能转起来的项目才符合资金注入的标准。”

“引子资金”能否四两拨千斤?

郑州率先设立百亿元纾困基金,和此前蔓延全国的“停贷事件”直接相关。对于此次设立纾困基金的初衷,《方案》指出,为贯彻国务院扎实稳住经济的一揽子政策措施,尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难,缓解当前房地产项目停工停按揭月供造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险,提振市场信心。

根据《方案》,郑州房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与,市场化运作”原则,由中心城市基金下设纾困专项基金,规模暂定100亿元,采用母子基金方式运作,还需各区县吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金。

而纾困专项基金的参与主体也比较明确。《方案》规定,将重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体,以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目。

运作方式上,纾困基金作为母基金,与市区两级国企、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建子基金作为实施主体,纾困母基金的出资比例不高于30%。

子基金主体成立后,由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估,以项目净资产为基础确定盘活方式及价格;盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集,其中自有资金出资原则上不高于40%,其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。

这就相当于母子基金分别作为“种子资金”,先后两次撬动社会资本。对此,李宇嘉分析称:“在政府牵头下,设立市区两级母子基金,以少量的出资,带动社会资金,这实际上是一种引子资金的模式。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“此次郑州确立了‘母基金-子基金-项’的纾困和资金传导模式,母基金的规模为100亿元,子基金由30%的母基金和70%的市区两级机构设立,同时此类子基金投入40%的资金,剩下的则通过并购贷等进行资金的筹集。”

“纾困专项基金只占出资的30%,其他要靠区级子基金(自有资金占40%)、社会资金注入。有了这笔资金,短期流动性困难解决了,项目能动起来了。有了销售回款,纾困基金成功退出,并投到下一个项目。”李宇嘉说。

“此类基金具有非常好的杠杆撬动效应。目前,郑州一些重点项目的资金硬缺口大约是15亿元,按照母子基金的运作模式,最后此类问题楼盘硬资金‘分摊’到母基金约为1.8亿元。由此可见,通过此类资金的运作,能够有效发挥杠杆效应,使得看似并不大的百亿资金规模,能够发挥很好的纾困效应。”严跃进补充称。

哪些项目优先?六大筛选标准

根据克而瑞提供的资料显示,郑州烂尾楼有271万平方米,总共25249套,是去年郑州成交量面积的29%。同时,据不完全统计,郑州停工的楼盘多达上百个。那么,哪些楼盘能够优先得到纾困基金的救助呢?

《方案》指出,通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1-2个净资产较高的存量项目,并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题,达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应,逐步化解潜在风险。

据《方案》透露,净资产存量较高的项目将成为首选,指的是“未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目”。

从郑州业内人士处得到的一份“项目筛选要求”文件显示,申报纾困基金支持的项目应符合六个要求,包括房地产项目地理位置优越、配套基础设施齐全、开发商信誉良好的项目;优先选择公开市场招拍挂取得的政府储备地项目;项目公司债权债务关系权属清晰,股权、资产不存在查封、冻结等情况,股东之间不存在内部纠纷,且项目公司名下仅有独立开发项目;项目剩余货值充足,资产超过负债,剩余可售货值足以覆盖前期负债及投入资金本息的项目;优先选择可适用并购贷条件的项目,如已取得四证、投资强度已达到总投资(不含土地款)的25%等;项目不存在规划开发受限及其他潜在风险情况。

在满足上述6个要求的基础上,郑州开发区、各区县(市)会同辖区内房地产头部企业,共同筛选区内符合盘活条件的存量项目,按照“一项目一子基金”的方式,对接各级国有企业及各类社会资本。

一位郑州本土房企内部人士告诉笔者:“首批救助项目应该还是结合企业自己的申报情况和政府的筛选标准共同拟定的。作为此前纾困房企之一,我们已经上报过一批受困项目名单。”

在此前的7月27日,郑州提出棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁四大创新模式,首批试水纾困建业、康桥、世茂融创等六大房企,针对房企旗下问题楼盘选择对接上述四种模式,推进“保交楼”工作。

据了解,这次推出百亿元纾困基金和此前的四大模式是一脉相承的。此前四大模式中的第二种模式便提出针对资产大于负债的项目,可选择收并购模式,由政府组织国央企、金融机构对接,解决企业现金流问题。

目前,《方案》还处于前期申报阶段,尚未有具体项目落地。多名郑州本土房企代表也表示:“目前还没有具体项目参与,我们也还在等细则,还没到实施阶段。”

(责任编辑:孙悦)
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