各地“保交楼”措施雏形初现

来源:中新经纬 2022-08-09 10:09:26

作者 杨科伟 克而瑞研究中心副总经理

柏品慧 克而瑞研究中心研究员

近日,郑州房地产纾困专项基金设立运作方案出台,规模暂定100亿元。另外,中国华融与阳光集团签署纾困战略合作协议,以期化解房地产市场风险。在保交楼、稳民生的政策大环境下,各地政府、房企及金融机构都在积极采取各项措施,进行房企纾困。

各地政府:成立纾困基金、派遣工作组

通过调研我们发现,在项目停工、停贷问题出现后,郑州、武汉、苏州、天津等多城积极落实保交楼、稳民生,实际解决方案主要涉及以下四方面的政策内容:

其一,成立房地产专项纾困基金。例如郑州,由中心城市基金下设立纾困专项资金,规模暂定100亿元,纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目,原则上纾困专项基金出资比例不高于30%。比如武汉,建设银行拟以湖北省为试点,设立300亿元纾困基金,用于收购问题项目,并改建为公租房。再如南宁,有望成立房地产平稳基金,计划首期规模30亿元。

值得一提的是,郑州进一步明确纾困项目的4种开发模式,涉及棚改统贷统还、收并购、破产重组和保障性租赁房。其中,棚改统贷统还是由政府指定一家融资平台统一向国家开发银行申请棚改贷款额度,投入到各个问题项目后,再由融资平台统筹安排偿还资金。

收并购主要针对资产大于负债的项目。破产重组主要针对那些体量大、债务债权复杂、后续投资资金较多、工程建设及销售都存在问题的项目。保租房主要针对那些销售困难、后期交付无法保证的项目。

其二,派遣工作组,督促项目尽早复工。例如苏州,问题项目所在区域的街道办事处与区级职能部门联合成立工作组入驻项目现场,督促项目尽早复工,并监督项目工程质量,全面落实“一楼一策一专班”。又如重庆,成立房地产问题项目风险化解处置小组,安排房地产专班组跟进项目建设进度,并对项目账户资金封闭管理。

其三,返还未动工项目土地款。例如江西赣州,经开区政府决定收购房企绿地集团的部分未动工地块,根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。

其四,预售资金监管既要规范化,又要适度放松。例如苏州,政府指定预售资金监管账户进行监管,确保后续预售房款全部用于项目本身,防止预售资金被挪用。又如天津,符合条件的项目可以超节点提前拨付预售监管资金,并区分项目风险与企业集团风险,将风险企业的优质项目与企业本身分离。

房企:集团引进接管金融机构

目前,众多房企也在积极开展“自救”,多措并举保交楼,主要涉及以下四方面内容:

其一,集团引进信托公司接管项目公司。例如恒大集团陆续与光大信托、五矿信托等多家信托公司签署协议,将部分城市项目剥离给信托公司,信托公司则向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设,确保完成保交楼任务。据悉,恒大集团已与重庆信托就重庆相关项目达成合作。

其二,债权人收购出险企业优质项目。例如在深圳市政府协调下,中信集团已收购佳兆业在深圳的4个项目,总货值约500亿元,极大程度上保障了出险企业优质项目的如期交房。

其三,拍卖项目公司债权引入投资方。例如在阿里拍卖平台,无锡市翠竹房地产开发有限公司债权拟被转让,起拍价10.05亿元,以期尽快引入投资人续建无锡恒泰悦景府项目。

其四,合作开发项目由资金方接管。例如融创在重庆垫江、蔡家和万州等区域项目,将由资金方宏亨接手收购股权,并成立城市公司主导后续项目开发建设。而在此过程中,宏亨也将积极寻找其他资金介入合作开发。

金融机构:银行强化地产行业风控

我们在调研中发现,针对项目停贷,大部分业主的核心诉求还是在于督促停工项目尽早复工,确保问题项目都能如期交付,实际停贷业主所占比重极低,银行按揭贷款风险整体可控。

近期,银保监会指出,支持地方做好“保交楼”工作,促进房地产市场平稳健康发展。而在实际执行层面,中国华融与阳光集团签署《纾困重组框架协议》,标志着资产管理公司(AMC)正式纾困房地产行业。可以期许的是,未来更多金融机构将积极纾困出险房企、盘活不良资产,以期化解房地产市场风险,促进问题房企有序出清。

银行业金融机构也在强化房地产行业风险管控,以便将居民按揭贷款风险降到最低。例如天津,商业银行全面强化房地产行业授信,主要涉及以下三方面内容:其一,统计立项楼盘情况,包括是否结构封顶、是否有延期交房风险、负面舆情等。其二,实地走访问题楼盘,重点排查出险企业。其三,严格审查房地产行业贷款,新楼盘立项愈加审慎。

问题项目复工有望加速推进

各地政府、房企及金融机构等多方协助保交楼,并已取得了一定的成效。据悉,恒大集团珠三角公司下辖的广东、浙江、江苏、上海、天津等85家附属公司在建项目已实现100%复工,恒大集团山西省下辖的太原、大同、朔州、吕梁、阳泉、晋中等至少17个在建楼盘已100%复工。

聚焦城市层面,无锡已有5个项目宣布复工,恒大在宿迁的多个楼盘也陆续宣布复工。

随着各地政府、金融机构积极纾困出险房企、盘活不良资产,房地产市场最困难的时刻很快会过去。我们预计,下半年市场或将逐步回稳,尤其是核心一、二线城市,成交有望稳中有升。

(责任编辑:王永超)
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来源:中新经纬 2022-08-09 10:09:26
在保交楼、稳民生的政策大环境下,各地政府、房企及金融机构都在积极采取各项措施,进行房企纾困。
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