近日，云南省大理白族自治州推出的一种新型“共有产权”购房模式引发关注。8月3日，大理当地发布的《促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》中明确，大理政府支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。意见自印发之日起施行，有效期一年。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，大理的新“共有产权”购房模式，本质是房企在新市场情况下，对住房销售模式的创新与尝鲜，对购房者而言，前期更像“半买半租”。

此“共有产权”非彼“共有产权”

“共有产权房”并不是一个新提法，其最早源于保障性住房。北京市在2013年率先推出共有产权性质的自住型商品住房，由政府和购房者共有产权，由于起售价格明显低于周边市场价格，购房者申购很热情，后续又有深圳、成都、东莞等多个城市开始试点。

此次大理新政独特之处是其在最早共有产权房模式上进行了一种“再创新”。即跳出了“政府+购房者”的框架，转为“购房者+房企”一起持有住房，将购房者与企业利益直接绑定。

由于主体不同，两种“共有产权房”本质上存在差异。早期的共有产权房是保障住房性质，主要面向青年人才或购房困难群体；而云南大理的共有产权房，是购房者和开发商共有产权，是企业一种促销手段。

严跃进表示，大理新型“共有产权房”在积极激活住房市场，加强住房供应和保障安全等多方面，都有积极的示范意义。

从购房者角度来看，大理式“共有产权房”模式，先期的产权分割式买房不仅降低了前期的购房成本，还能和房企共摊风险，减轻了购房者心理压力。

对房企角度而言，目前，在楼盘烂尾、停贷风波显现，购房者对期房担忧情绪加重情况下。开发商主动持有部分产权，为购房者分担风险，增加了开发商保交楼动力，也利于商品房去化和房地产市场的稳预期。

公开资料显示，作为国知名旅游城市，在上一轮房地产周期中，大理房价2019 年均价曾达到 1.2 万元，成为当时西部地区唯一一个均价破万的非省会城市。2019 年胡润研究院数据显示，当年大理房价涨幅高达 11.7%，位居全球第二，国内第一。

随着疫情冲击，旅游人口大幅回落的大理，大理住房市场面临去化压力，房价一直在持续调整。根据国家统计局披露的 70 个大中城市房价数据显示，6 月大理新房价格环比下跌 1%，同比下跌 6.3%。二手房价格环比上涨 0.4%，同比下跌 6%。有业内人士表示，目前大理房价基本维持在2018年的水平。

面对严峻的市场环境，鼓励房企通过与购房者“共有产权”的方式销售商品房，让购房者“半买半租”，成为大理应对当前楼市矛盾一种创新尝鲜的市场化手段。

创新营销模式须“扬长避短”

整体而言，大理式“共有产权”房降低了购房者门槛，支持商品房更好地满足刚需及改善需求，对稳定房地产市场有着积极的意义。另外，大理此次共有产权房同正常商品房享受同等落户、教育、医保、社保等利好，有望提升当前市场情绪。

但同时，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，房企和购房者共有产权，毕竟与政府和购房者共有产权不同，政府有公共信用背书，而房企是一种市场化行为，因此，针对政策在一些执行层面的风险隐患，应提前未雨绸缪，积极排除。

严跃进则提醒相关监管部门，应适当关注此类新兴物业交易模式的金融风险和违约风险，以更好促进市场交易和新模式实践与落地，维护房地产市场健康稳定发展。