随着楼市调控的常态化和精细化，房地产行业的金融属性持续减弱，制造业属性增强，投资与开发分离趋势明显。叠加今年“保交楼”的民生主线，代建行业以其高收益、无负债、轻资产等优势进入发展机遇期。

数据同样显示，我国代建行业有着很大的发展市场。据中指研究院预计，代建市场规模行业占比将以年均21.3%的速度高速增长，到2025年行业规模预计渗透率将达到12.5%。按照欧美模式下代建业务占比可做到20%-30%，以平均值25%估算，国内代建行业的渗透率还有5.2倍的空间。

近日，“代建第一股”绿城管理控股发布2022年中期业绩。报告显示，绿城管理不断完善“3+3”业务模式，在政府代建、商业代建、资方代建三大主业的基础上叠加金融服务、产城服务、产业链服务三大配套服务，于上半年实现营收与净利稳步提升、毛利率创近五年新高、新拓代建项目合约面积持续增长……逆周期优势尽显。

营收、净利稳增

报告显示，上半年绿城管理控股归属股东净利润3.6亿，同比增长33.4%；实现收入12.59亿元，同比增长16.4%。其中商业代建收入7.65亿元，占整体收入的60.8%；政府代建收入达3.81亿元，同比增长73.5%；其他服务收入为1.125亿元，占整体收入的8.9%。

可以看出，商业代建依然是绿城管理最大的收入和利润来源。需要指出的是，商业代建，是指向国有企业和私营企业提供房地产项目全过程开发管理服务，通过品牌赋能、标准导入、管理增值以及供应链能力整合等方式，提供高品质的居住产品与生活服务，提升项目开发效率，提高项目经营效益。

毛利、毛利率是衡量企业盈利能力的重要指标。报告期内，绿城管理实现毛利约6.35亿元，同比增长23.7%。其中商业代建毛利率49.7%，比去年同期提升4.6个百分点；综合毛利率约50.4%，较去年同期提升2.9个百分比。

于2022年6月底，公司经营活动现金净流量达3.63亿，同比增长40.5%；银行存款及现金人民币17.39亿元，流动比率为1.68倍，杠杆比率为1.17%。充足的现金流为公司后续发展提供有力支撑。

得益于良好的业绩表现，天风证券、国盛证券、中信建投等多家机构给予绿城管理控股“买入”评级。

绿城管理控股表示，将进一步完善代建全周期委托方沟通机制、项目全周期标准化客户服务体系等制度标准，以此强化与委托方的信任体系建设。继续加大“数字蜂巢”信息化平台建设，通过数据驱动持续为各专业提供决策依据，提升运营效率与效益。

加速业务布局

公司的长期发展需要依靠业务场景的持续拓展。上半年绿城管理持续拓展业务、整合代建资源、增强核心能力。

年报显示，上半年绿城管理新拓代建项目合约总建面达1320万平方米，同比增长约9.9%。截至2022年6月末其在107座主要城市拥有390个代建项目，合约项目总建面9430万平方米，同比增长12.3%；在建面积4480万平方米，同比增长2.7%。

在全国化的布局下，长三角、珠三角、京津冀、环渤海等主要经济区域持续保持较大比重：合约项目预估总可售货值达人民币4400亿，规模占整体可售货值的75.1%；其中长三角经济圈项目1865亿占31.9%，环渤海经济圈、京津冀城市群项目1430亿占24.4%，珠三角经济圈项目981亿占16.7%，成渝城市群124亿占2.1%。

此外，绿城管理控股于今年年初完成对浙江熵里建设管理有限公司的股权收购，收购核心标的为管理团队及其代建业务，目前其经营情况良好。对于此次收购事项，绿城管理方面表示，上述收购能够使公司整合代建行业优秀团队力量，助力推动集团核心能力建设，提升集团规模及公司竞争力。

同时，上半年绿城管理与广州资产、中控集团、浙建工、中基城投、北谷金融、喜神资产等公司签订战略合作协议，未来将持续推进粤港澳大湾区城市更新业务、政府城投项目、产业园区代建业务、不良资产及纾困项目等，积极创新业务模式和服务内容。

绿城管理控股在半年报中表示，后续将继续整合产业链上下游轻资产类企业、代建核心团队及创新业务，旨在推动代建生态系统构建，强化核心能力建设，释放轻资产模式价值。

开拓资方代建

去年下半年以来，受宏观调控和金融政策双重影响，房地产行业进入下行周期，房企“爆雷”频现，来自金融机构的不良资产处置市场巨大。在“保交付”的民生主线下，绿城管理凭借品牌效应、专业团队等优势，积极开拓资方代建，变现不良资产。

据德邦证券统计，2021年房地产项目停工率约为6.6%。据克尔瑞咨询统计数据，截至2021年底，全国24座主要城市中，尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。可以看出，资方代建市场需求增多。

年报数据显示，上半年绿城管理金融机构客户的合约总建筑面积和当期在建面积分别达到320万平方米、100万平方米，取得明显突破。同时，资方代建新拓项目代建费预估将达5.5亿元，增量显著。

需要指出的是，资方代建，是指凭借强大的主体信用与品牌背书、专业的开发团队及供应链资源，服务各类金融机构与资本方，帮助其分析前端投资机会、实现中端价值变现、以及整合后端运营能力。

据悉，绿城管理已携手多家金融机构深度赋能并购类项目、重组类项目、破产重整类项目，落地包括恒大江阴项目、奥园广州云和公馆项目，以及广西柳州官塘破产重整项目在内的多个资方代建项目。

除此之外，绿城管理还致力于承接金融机构主动投资、搭设金融服务平台等。在承接金融机构投资方面，绿城管理已与北谷金融落地浙江温州和义乌两大项目，通过在项目勾地和融资阶段与金融机构对接，前置锁定代建业务。同时绿城管理为有融资需求的项目积极提供金融撮合服务，探索与各类资方设立合资公司。目前已完成与喜神资本、北谷金融、前海润和等机构的战略合作签约。

政府代建扩容

除资方代建外，政府代建也是绿城管理发展的重要领域。政府代建，是指通过招投标形式，为政府或行使政府职能的机构提供保障房、租赁性住房、未来社区、产业园区、公建配套、市政场馆等多元业态的开发管理及咨询服务。

自十九大首次提出“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”以来，多层次的住房保障体系建设已成为住房供给的重点工作之一。“十四五”规划中更是提出全国40个重点城市新增保障性租赁住房650万套（间）的初步计划。

在共同富裕背景下，困难群体和新市民住房问题将成为政府关注的重点，政策红利及房地产开发供给侧变革为代建行业带来新的发展机遇。

年报数据显示，截至2022年6月底，按当期在建面积测算，绿地管理拓展的政府委托项目为1350万平方米，占比30.2%。据悉，绿城管理政府代建项目已布局全国六大省份，合约建筑面积约472万方。

需要指出的是，目前绿城管理已落地军改房、城市更新、人才租赁住房、青年公寓、产业园、写字楼、综合基地、邻里中心等多种物业样态。

业内人士表示，政策和市场的变化将带来全新的需求。同时随着存量时代的到来，城市更新成为当下发展规划的重要课题，这在很大程度上扩大了代建行业的规模和市场容量，为行业未来的快速发展带来巨大想象。