李宇嘉:应进一步加强“商品房预售制监管”执行力度

来源:中新经纬 2022-07-20 09:38:02

针对近期部分城市出现的“停工断贷,楼盘项目停工或半停工”事件,有观点认为:如果取消现行商品房预售制,全部搞“现房销售”,购房者“所见即所得”,烂尾楼等现象就不会出现。

事实果真如此吗?我的观点是:不能因为部分地区个别项目交付出现问题,就把责任全部归咎于当前的商品房预售制度—“这个锅不能随便扣”。

楼市为什么要实施预售制?

全面实施商品房预售制,有一定历史原因。在提出“房改”初期,由于企业缺钱、融资匮乏,面对住房短缺问题,就向香港学习,全面采取了商品房预售制度。预售制的本质就是“小业主”给地产开发商变相融资,企业获得了2年左右的“无息贷款”。

假如取消现行的商品房预售制度,“断贷现象”“停工或半停工”,甚至烂尾楼现象也许会变少,但房地产大规模的土地供应、大批量的新房供给将不复存在。

房地产开发将主要靠房企投入自有资金开发,随着住房供应周期、开发商投资回报周期明显拉长,这意味着房价将会更高。特别是在这些年地价、融资成本、建安成本在逐年走高(目前,公开出让地价,有的达到房价的1/3,融资和建安差不多也占房价1/3)的情况下,项目前期都要靠房企自己一次性投入,这几乎很难有企业负担得起。

过去购房者能接受预售,是因为房价在持续上涨,交房晚一年半载关系不大。这几年,房企交房时间在延后,从过去1.5-2年推迟到2-3年甚至更长时间,但根本上没出大问题。

因此,购房者接受了预售制度,使其与开发商、银行一起成为了一个投资链条上的合伙人、利益相关者。预售制不仅仅是开发商的融资,也是地方政府的间接融资。

预售制度没问题,问题在“执行层面”

预售制度本身作为一种金融模式,自然离不开严格监管。事实上,没有哪个国家能像中国一样,对商品房预售制度有如此严丝合缝的监管。

实际中,商品房预售需要满足以下两项条件:一是取得四证,即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。二是工程进度达标,即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。达到预售条件并申请预售以后,预售获得的销售资金都要进入相关监管账户。

对于预售资金,中国一直要求相关监管银行要招标,资金要全部进入监管账户,实行住建部门和监管银行双重审核机制,监理单位要签字,并要按照工程进度来支出。但各地实际操作过程中,商品房预售制并不是时时能做到坚决执行,这才是近期出现一些问题的关键。

尤其是2016-2019年期间,楼市销售火爆,整个房地产行业以“快周转”为发展主基调,因此,部分地方在具体执行商品房预售制过程中,就有可能打了折扣。

应加强“商品房预售制监管”执行力度

我认为,不能因为部分地区的个别项目交付出现问题,就把责任全部归咎于当前的商品房预售制度。如果商品房预售制度下的两个门槛:“其一,楼盘封顶前绝不能发放按揭贷款;其二,预售资金全部进监管账户,并按照规定提取不被挪用”,均能按照制度既定要求执行,房企不仅既能把房子建好杜绝烂尾,还能最大程度降低开发成本。

因此,这一轮“断供”现象发生之后,不是要取消预售制度。恰恰相反,应该是预售制度正本清源、全面加强的良好时机。继2022年2月全国性商品房预售资金监督管理办法出台后,4月29日,中央政治局会议对房地产的表述中又提出“优化商品房预售资金监管”,这是中央首次对备受关注的预售资金监管政策给出明确的指示。

针对预售资金的监管,我认为监管部门应该提取的必须要同意企业提取,但资金要用在项目施工和交付方面,不能因为债权人保护债权,而申请查封和抽走。同样,也不能因为项目工程不到进度,就提前私自划给企业,将资金抽逃出去拿地和偿还债务。

总之,未来各地预售资金监管大概率将回归从严监管轨道。

(责任编辑:杨帆)
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李宇嘉:应进一步加强“商品房预售制监管”执行力度
来源:中新经纬2022-07-20 09:38:02
针对近期部分城市出现的“停工断贷,楼盘项目停工或半停工”事件,有观点认为:如果取消现行商品房预售制,全部搞“现房销售”,购房者“所见即所得”,烂尾楼等现象就不会出现。
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