1宗“触顶”待摇号、3宗流拍 广州二轮供地释放什么信号?

来源:新京报 2022-07-19 10:31:37

7月18日,继全国多地二轮供地结束后,广州市今年第二批集中供地也“姗姗来迟”。广州市该批次共供应14宗涉宅地块,最终有3宗流拍,余下11宗顺利成交。根据中指研究院方面的统计,上述11宗成交地块揽金约209.6亿元,出让用地面积约54.8万平方米,成交地块楼面均价约18592元/平方米。

从成交情况来看,广州本场土拍整体较为温和,个别地块较“热”。11宗成交地块中仅3宗溢价,其中天河区燕塘地块颇受追捧,竞价“触顶”后进入摇号环节,而其余8宗地块均以底价成交。

同区域2宗地一冷一热,保利发展连夺3宗地

在广州本批次为数不多的供地中,较受关注的是位于天河区的2宗地块。虽然位于同一板块,但2宗地块热度差异明显。其中,天河区燕塘地块吸引了7家房企主体报名竞争,报价54轮后最终进入摇号环节,将于7月20日进行线下摇号确认竞得人;而天河区育新街南侧AT0304011-1地块则竞拍“遇冷”,最后以流拍告终。

从具体地块条件来看,天河区燕塘地块位于后天河北板块,起始价为本批次中最高,约70.6亿元,其土地面积约8.18万平方米,建筑面积约16.8万平方米,最高限价约81.19亿元,竞得人须按规划要求配建规划条件中的中小学用地、幼儿园(含托儿所);天河区育新街南侧AT0304011-1地块位于智慧城核心区中部、火炉山脚下,宗地面积约3.29万平方米,计容建筑面积约6.38万平方米,挂牌起始价约24.42亿元,竞得人须在地块内提供计算容积率建筑面积6384平方米的保障性租赁住房。

对于同一板块内2宗地块的不同待遇,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称,天河区燕塘地块地理位置很优越,配套成熟,周边项目已证明了销售端必然受欢迎,溢价收益的确定性较强,故受热捧;而天河区育新街南侧地块除了有起拍价较高的因素外,也由于配套一般、市场接受度或不高等因素而遭遇流拍。

在当天的土拍中,保利发展拿地态度积极,独立拿下3宗地块,拿地总价约48.82亿元,分别位于南沙区、黄埔区及荔湾区。其中荔湾区西塱AF022050地块为3宗溢价成交地块之一,成交价约23.66亿元,溢价率约0.85%。该地块土地面积约3.88万平方米,计容建筑面积约10.52万平方米,起始价约23.46亿元。

另外保利发展所竞得的两宗地块均以底价成交,分别为南沙区南沙街金岭南路地块、黄埔区开源大道地块,成交价分别约9.43亿元、15.72亿元。

整体上,从本场拿地房企来看,依然以央、国企及地方国企为主,如越秀地产竞得海珠区琶洲西区地块,广州宝信包揽花都区3宗地块,珠江实业拿下荔湾区南岸路地块。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为,目前,在民企资金持续承压下,民营房企拿地动力不足,仅靠央企、国企“撑场”,这对于完成年度土地出让计划也增加了很大难度;未来还是需要落地政策以缓解民营房企资金压力。

销售端已现复苏,土地市场仍待回暖

据悉,广州本轮供地简化了竞买规则,取消了此前的竞自持环节,规定竞买人的最高报价不超过最高限制地价的,按照价高者得原则确定竞得人;当有两个或两个以上竞买人报出最高限制地价后,停止网上竞价,改为摇号确定竞得人。此外,天河区燕塘地块、海珠区琶洲西区地块等优质地块的供应也让该批次土拍备受关注。

竞买规则的简化、重磅优质地块的推出,都可见当地政府为提高房企拿地活跃度所做的努力。在李宇嘉看来,政府供地思路仍旧坚持缩小供应量,优化供地区域,降低流拍对市场情绪的扰动,拿出优质地块,吸引开发商并给市场让利,国企、央企托底,维持市场温度,逐步让土地市场回归至正常态势。“尽管如此,从拍地结果看,整体上依旧延续了相对冷清的局面,市场低迷的态势仍不容忽视。”李宇嘉如是表示。

另一边,广州楼市已显现出回温迹象。根据国家统计局数据,广州一手房价格已连续三个月上涨,6月份二手房价领涨一线城市,环比涨幅为0.5%。根据广州中原研究发展部的数据,今年1-6月,广州累计成交新房39618套,同比跌35%,但为近5年同期排名第三;月度成交也呈现逐月回升态势,6月份广州新房网签7776套,环比增加26%,同比增加10%。

李宇嘉指出,当前,广州楼市销售端的回升并未传导至拿地端。其主要原因在于,其一,供给端风险事件还在爆发,开发商经营思路整体上仍着眼于保卫现金流;其二,融资端并未好转,上半年各项数据都在环比改善,唯独到位资金中银行贷款跌幅继续扩大;其三,销售端回升的势头并不扎实,最近两周(7月1日-16日),包括广州在内的一线城市新房、二手房成交量环比平均下跌4%和35%;而二线城市平均下跌60%和31%。

李宇嘉还预计,“销售端热、供给端冷”的局面还会保持一段时间,“只有在商品房市场回升趋势确定,民企开发商层面风险开始妥善解决,银行等对企业融资正常化了,土地市场才能彻底复苏。”

(责任编辑:孙悦)
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