近日，多地房贷利率下降、限购松绑、首付比例降低、发放购房补贴……各种“暖市”信号频现。一系列利好政策是否奏效，接下来的第二轮土拍至关重要，对未来楼市起到风向标的作用。因此，广州第二轮土拍也被各界寄予厚望。

精益求精，再次缩小规模

广州市房协相关负责人表示，第二轮土拍，广州依然采取前两次土拍的模式，“贵精不贵多”。7月18日共有14宗地块陆续出让，计容建筑总面积146.58万平方米，起拍总价约253亿元。这是广州近五轮土拍中，规模最小的一次，比去年第一、二轮土拍更是“锐减”34宗地块。

挂牌数量减少，并不代表土拍“遇冷”，而是集中供地逐步完善的体现。从上图可以看到，去年的第一、二轮土拍中，广州均一次性“上架”48宗地块，但成交率从87.5%速降至47.9%。

原因是两次土拍间隔时间短，想要达到第一轮土拍的成交率，这对房企的现金流要求极高。吸取了这一经验，广州土拍开始做出调整，与其“无规则撒网”，不如“精准出击”。

因此，在去年的第三轮以及今年的第一轮土拍，通过减少供应量，成交率已有明显地提升，甚至超过90%。同时，这也利于房企集中资金，拿下心仪地块，保障后续市场的供应稳定。

广州市房协相关负责人表示，本轮土拍再次缩小供应规模，并且放出了质量上乘、价值可观的地块。首先，中心区供地比例增加。从地块分布来看，本轮共涉及天河、海珠、荔湾、白云、黄埔、花都、南沙、增城等区域。其中，中心五区共供应8宗地块，占比超57%，甚至比外围区的供应量还要大。

其次，本次天河更是罕有地挂出两宗地块。据悉，天河上一次出让地块，还是2020年的奥体公园北侧地块，即现在的合景臻颐府。时隔500多天再上新，凭着“天河”二字的金漆招牌，这两宗地块极大概率拥有不止一位的追逐者。

尤其是燕塘地块三，位于后天河北片区，周边的教育资源、医院、购物广场等生活配套一应俱全。

该地块起拍楼面价约44211元/平方米，即便届时底价出让，也能登上广州楼面价TOP10。若该地块成功出让，也可一定程度上反映后市预期。

天河另一宗地块——育新街南侧地块，位于国家级高新区，依山伴湖，生态资源丰富，低容积率，周边科技产业发达，多个高品质学校、轨道交通项目即将建成，后发优势显著。

土拍规则再变，激活房企积极性

广州市房协相关负责人表示，经历了四次集中供地，即将到来的广州土拍，也逐渐摸索出自己的道路。最重要的转变是，本轮土拍中，绝大部分地块由原来“限地价+竞自持+摇号”，改成了“限地价+摇号”。取消竞自持环节，即一旦地块竞拍至15%的封顶价，便会直接进入摇号环节。

这对土拍或楼市有什么影响？广州市房协相关负责人表示，其一，房企积极性提高，民企拿地比例或提高。在原来的竞自持模式中，这部分资产归拿地房企所有，只能对外出租，不能销售，对开发商而言，相当于变相增加了一项成本。如今取消该环节，相当于让利房企。成本减少，房企的拿地动力自然提高，尤其是民企。毕竟，只有持续拿地，保持有货可售，才有机会让业绩稳健增长，走上可持续发展之路。

其二，摇号地块或增加。得益于拿地成本的减少，接下来，位于核心地段的地块，大概率出现频频摇号的场面。尤其是本次挂牌的天河、海珠、荔湾等地块，一方面，核心区域地块供应稀缺；另一方面，现在拿地无需拿出面积自持，拿不拿得到全靠运气摇号，利于房企之间的良性竞争。摇号地块数量增加，推动摇号情景上演，也能活跃市场情绪，增长市场信心。

其三，房价有望进一步稳定。在原来的竞自持模式中，不仅房企吃力，置业者也变相增加了房款，毕竟“羊毛出在羊身上”。在新变化下，这种情况也能得到有效的缓解，这也符合了“房住不炒”的定位。

土地市场复苏，楼市回升

根据易居研究院数据，6月份，全国100个城市土地（含纯住宅、商住、商办用地）成交幅数为959宗，环比5月增速为63%，成交建筑面积为7001万平方米，环比5月增速为104%；成交金额为4015亿元，环比5月增速为141%。广州市房协相关负责人表示，在顶层设计的红利下，以及在供地模式变化的情况下，各地土拍已逐渐呈现复苏之势。目前，多地已完成今年的第二轮集中供地，对比第一轮均有不同态势的增长，多城更是拍出100%的成交率。

如苏州的本轮土拍，虽成交量不及去年，但无论是成交量或成交金额，对比今年首轮均有所上升。本轮土拍共成交20宗地块，较上一轮增加了5宗，最终成交额高达271.3亿元，较今年第一轮上升16.05%。（注：苏州2022年第二轮集中供地初始挂牌22宗地块，其中2宗因规划调整终止出让，3宗为定向安置房用地。）

广州市房协相关负责人表示，在市场政策端释放一定利好信号的助力下，土地市场已显露出了回升迹象。

克而瑞地产研究中心最新数据显示，6月份百强房企的业绩规模环比增长61.2%。同时，6月重点30城供应面积环比增长50%，同比跌幅收窄至36%；成交面积环比增长31%，同比跌幅收窄至38%等一系列数据，证明市场信心正在逐步恢复。

延续这种向上趋势，即将到来的广州第二轮土拍，有望也能走出向好行情，甚至出现一地多房企竞争的场面。