解读:2022年广州第二轮集中供地信息

来源:央广网 2022-07-18 16:46:23

近日,多地房贷利率下降、限购松绑、首付比例降低、发放购房补贴……各种“暖市”信号频现。一系列利好政策是否奏效,接下来的第二轮土拍至关重要,对未来楼市起到风向标的作用。因此,广州第二轮土拍也被各界寄予厚望。

精益求精,再次缩小规模

广州市房协相关负责人表示,第二轮土拍,广州依然采取前两次土拍的模式,“贵精不贵多”。7月18日共有14宗地块陆续出让,计容建筑总面积146.58万平方米,起拍总价约253亿元。这是广州近五轮土拍中,规模最小的一次,比去年第一、二轮土拍更是“锐减”34宗地块。

挂牌数量减少,并不代表土拍“遇冷”,而是集中供地逐步完善的体现。从上图可以看到,去年的第一、二轮土拍中,广州均一次性“上架”48宗地块,但成交率从87.5%速降至47.9%。

原因是两次土拍间隔时间短,想要达到第一轮土拍的成交率,这对房企的现金流要求极高。吸取了这一经验,广州土拍开始做出调整,与其“无规则撒网”,不如“精准出击”。

因此,在去年的第三轮以及今年的第一轮土拍,通过减少供应量,成交率已有明显地提升,甚至超过90%。同时,这也利于房企集中资金,拿下心仪地块,保障后续市场的供应稳定。

广州市房协相关负责人表示,本轮土拍再次缩小供应规模,并且放出了质量上乘、价值可观的地块。首先,中心区供地比例增加。从地块分布来看,本轮共涉及天河、海珠、荔湾、白云、黄埔、花都、南沙、增城等区域。其中,中心五区共供应8宗地块,占比超57%,甚至比外围区的供应量还要大。

其次,本次天河更是罕有地挂出两宗地块。据悉,天河上一次出让地块,还是2020年的奥体公园北侧地块,即现在的合景臻颐府。时隔500多天再上新,凭着“天河”二字的金漆招牌,这两宗地块极大概率拥有不止一位的追逐者。

尤其是燕塘地块三,位于后天河北片区,周边的教育资源、医院、购物广场等生活配套一应俱全。

该地块起拍楼面价约44211元/平方米,即便届时底价出让,也能登上广州楼面价TOP10。若该地块成功出让,也可一定程度上反映后市预期。

天河另一宗地块——育新街南侧地块,位于国家级高新区,依山伴湖,生态资源丰富,低容积率,周边科技产业发达,多个高品质学校、轨道交通项目即将建成,后发优势显著。

土拍规则再变,激活房企积极性

广州市房协相关负责人表示,经历了四次集中供地,即将到来的广州土拍,也逐渐摸索出自己的道路。最重要的转变是,本轮土拍中,绝大部分地块由原来“限地价+竞自持+摇号”,改成了“限地价+摇号”。取消竞自持环节,即一旦地块竞拍至15%的封顶价,便会直接进入摇号环节。

这对土拍或楼市有什么影响?广州市房协相关负责人表示,其一,房企积极性提高,民企拿地比例或提高。在原来的竞自持模式中,这部分资产归拿地房企所有,只能对外出租,不能销售,对开发商而言,相当于变相增加了一项成本。如今取消该环节,相当于让利房企。成本减少,房企的拿地动力自然提高,尤其是民企。毕竟,只有持续拿地,保持有货可售,才有机会让业绩稳健增长,走上可持续发展之路。

其二,摇号地块或增加。得益于拿地成本的减少,接下来,位于核心地段的地块,大概率出现频频摇号的场面。尤其是本次挂牌的天河、海珠、荔湾等地块,一方面,核心区域地块供应稀缺;另一方面,现在拿地无需拿出面积自持,拿不拿得到全靠运气摇号,利于房企之间的良性竞争。摇号地块数量增加,推动摇号情景上演,也能活跃市场情绪,增长市场信心。

其三,房价有望进一步稳定。在原来的竞自持模式中,不仅房企吃力,置业者也变相增加了房款,毕竟“羊毛出在羊身上”。在新变化下,这种情况也能得到有效的缓解,这也符合了“房住不炒”的定位。

土地市场复苏,楼市回升

根据易居研究院数据,6月份,全国100个城市土地(含纯住宅、商住、商办用地)成交幅数为959宗,环比5月增速为63%,成交建筑面积为7001万平方米,环比5月增速为104%;成交金额为4015亿元,环比5月增速为141%。广州市房协相关负责人表示,在顶层设计的红利下,以及在供地模式变化的情况下,各地土拍已逐渐呈现复苏之势。目前,多地已完成今年的第二轮集中供地,对比第一轮均有不同态势的增长,多城更是拍出100%的成交率。

如苏州的本轮土拍,虽成交量不及去年,但无论是成交量或成交金额,对比今年首轮均有所上升。本轮土拍共成交20宗地块,较上一轮增加了5宗,最终成交额高达271.3亿元,较今年第一轮上升16.05%。(注:苏州2022年第二轮集中供地初始挂牌22宗地块,其中2宗因规划调整终止出让,3宗为定向安置房用地。)

广州市房协相关负责人表示,在市场政策端释放一定利好信号的助力下,土地市场已显露出了回升迹象。

克而瑞地产研究中心最新数据显示,6月份百强房企的业绩规模环比增长61.2%。同时,6月重点30城供应面积环比增长50%,同比跌幅收窄至36%;成交面积环比增长31%,同比跌幅收窄至38%等一系列数据,证明市场信心正在逐步恢复。

延续这种向上趋势,即将到来的广州第二轮土拍,有望也能走出向好行情,甚至出现一地多房企竞争的场面。

(责任编辑:孙悦)
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