下半年地产景气度有望小幅修复

来源:中新经纬 2022-07-18 11:38:01

作者  熊园 国盛证券首席经济学家

杨涛  国盛证券宏观研究员

房地产的重要性不言而喻。对居民,房子是最重要的资产,2019年居民住房资产占家庭总资产的59.1%;对银行,房贷是重要的贷款投向,2022年一季度房地产贷款余额占全部贷款的26.5%;对地方政府,土地出让收入是主要收入来源,其占地方财政总收入约1/4;对国家,房地产占GDP比重接近25%。

地产销售在6月反弹过后,7月上旬再度明显回落。2021年下半年以来,地产景气持续下滑;6月随着疫情受控,地产景气恢复较好,30城地产销售同比跌幅收窄至-6.4%。

参考深圳经验,疫情受控后,地产销售可能呈现先升后降、再逐步回升的走势;6月地产反弹更多是由于积压需求释放,后续地产景气恢复可能仍有波折。7月数据显示,地产销售“如期”回落,截至7月12日,30城商品房成交面积同比增速降至约-39%(6月为-6.4%)。

如何理解当前地产发展面临的压力?

从政策端来看,“房住不炒”、共同富裕长期趋势已定,近半年虽然至少有200多城放松了地产调控,但核心约束并未发生明显松动。2016年以来,行业坚持“房住不炒”定位,地产难以全面放松刺激已成全民共识;2020年以来,政策进一步通过贷款集中度管理、三条红线等措施加强监管。

在共同富裕导向下,中央开始推动保障性租赁住房建设和地产税试点工作,虽然地产税暂缓执行,但趋势也已较为明显。在总体趋严的总基调下,短期地产政策松动以因城施策为主,整体比较克制,表现为目前一线城市地产政策松动幅度明显较小(尤其是北上深等核心一二线),全国房贷利率降幅也明显低于上一轮。

从需求端来看,预期恶化、杠杆高企、人口压力三重约束,共同压制了居民购房需求。2021年四季度以来,地产政策持续松动,但目前地产销售跌幅仍大,除政策端、供给端因素,核心还是居民购房需求确实在明显下降,我们可从三个细分角度理解。

预期恶化:近年来“房住不炒”已深入人心,叠加疫情反复,经济环境压力加大,居民对地产景气、中长期房价上涨预期明显恶化。央行最新调查问卷显示,2022年二季度认为“未来3个月预计增加购房支出”和“预期未来房价上涨”的占比分别降至16.9%、16.2%,均从2017年底以来持续回落。

杠杆高企:2021年底,中国居民杠杆率达61.6%,已经接近欧美国家水平,进一步加杠杆空间有限;经济冲击过后,居民会更加谨慎保守,加杠杆意愿也趋于下降。

人口压力:从更长期视角看,地产景气的根本决定因素是人口,“十四五”期间,中国购房年龄人口增速从1%进一步下行至0.65%,决定了地产需求下行压力将持续加大。

从供给端来看,房企经营模式转型,资金链紧张未有明显缓解。2020年,随着一系列监管政策落地,行业经历了一个深度调整期,房企资金链整体紧张;虽然近期中央多部门强调要“优化商品房预售资金监管”“保持房地产融资平稳有序”,但目前看,房企资金链紧张未有明显缓解。

我们认为,要稳增长、稳就业,促使中国经济运行保持在合理区间,必须避免地产“硬着陆”。

考虑到目前地产政策效果有限,预计下半年地产政策仍有进一步实质性松动的可能,如适度放松核心一二线城市地产政策、加强房企融资支持、进一步优化预售资金监管等,下半年地产景气也有望继续逐步修复;但受制于需求端三重约束,预计本轮地产修复幅度将明显偏弱,全年地产销售增速可能仍有10%~20%的跌幅。

(责任编辑:王永超)
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2021年下半年以来,地产景气持续下滑;6月随着疫情受控,地产景气恢复较好,30城地产销售同比跌幅收窄至-6.4%。
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