烂尾楼业主贸然停贷有风险,合法维权更保险

来源:中新经纬 2022-07-15 09:31:14

近期烂尾楼业主强制断供事件持续发酵,备受市场关注。据不完全统计,已经有上百个停工或烂尾楼盘的业主决定强制停贷。

为何会造成今天这种局面?

首先,从整个大背景来看,人们对于楼市普遍是极度缺乏信心的。可以看到,尽管上半年优惠政策力度加大,但是人们的购买欲依然相对较弱。

其次,日前频繁出现大型开发商项目停工或烂尾的现象,或许已经从一个小概率事件,变成了一个相对大概率事件,这在一定程度上更加剧了购房者恐慌的心态。

再次,从银行的角度来说,房产开发和银行是息息相关的,银行在其中往往扮演着一个十分重要的角色,甚至有的还是预售资金的监管银行。在整个过程中,银行的一些所作所为,会直接影响到项目的进展。倘若银行出现配合开发商转移挪用预售资金、违规放贷等行为,无疑会推动烂尾楼的产生。

最后,站在购房者的角度考虑,作为靠贷款买房的业主,自己买的房子不能如期交付,但还不得不继续向银行还贷,心里肯定十分憋屈,如今拒还贷款也实属无奈之举。

法律风险下业主该何去何从?

在商品住房买卖过程中涉及到两种法律关系,一种是购房者和开发商之间的买卖关系,另一种是购房者和银行之间的借款关系。虽然两者密不可分,但相对来说还是独立的合同关系。

按期交付房屋是开发商和购房者的约定,不是银行和购房者的约定。房屋烂尾属于开发商违约,不直接影响购房者向银行履行还款义务。如今各地业主在楼盘烂尾的情况下,未经法院判决停贷,或者没有达成停贷协议,就单方面贸然宣布并实际停止还贷行为,业主往往就成了违约方,其征信也会一并受到影响,还可能被起诉到法院,甚至被法院强制执行。

因此,从情理上可以理解业主的行为,但如果业主想要实现停贷,还是要在合法合规的情况下进行,尽量降低可能造成的法律风险。

在实务操作中,通常可以从以下两个方向着手:一是提起民事诉讼。在符合特定的一些条件时,业主可以直接向法院起诉,要求停贷,等到项目复工后,再偿还贷款。但是由于受到各种复杂的因素影响,很少有法院会判定这种情况业主可以直接停贷,也就是说业主胜诉的概率是很小的(虽然有个别胜诉案例)。当然,如果交房已经延期,业主可提起针对逾期交房违约金的民事诉讼;如果楼盘彻底烂尾,业主可以立刻起诉要求解除购房合同和贷款合同,通过这种方式实现停贷。

二是综合运用法律来维护自身权利。业主维权的途径远远不局限于常规的民事诉讼,还包含信息公开、违法查处,甚至是其它类型的诉讼等。上文也分析到,以现有类型的案例来说,业主想要在不退房的情况下直接断供,在法律层面没有特别明确的条文规定,如果提起民事诉讼,法院也很难支持。但当银行违规放贷时,实际上是触犯了相关的规定,应当受到一定的行政处罚,这属于行政管理的一个范畴。笔者建议,业主可以通过在取得相关违法违规证据的基础上,提起相关的违法查处申请,必要的时候,还可以提起相关的诉讼,进而推动问题的解决。

笔者认为,必要的时候,业主可以申请开发商破产,在破产清算中行使业主的相关权利。但如果一个项目主体已经完工,维权人数又比较多,不建议直接解除合同,可以把推动复工作为第一目标。若楼盘前景较好,也可通过多方协商进行重组,或尝试推动新开发商接盘。具体在实务操作的时候,一定要结合这个项目和开发商的实际情况,以及当地的实际情况,充分运用法律赋予老百姓的权利,在保护好自己的前提下,合法合规地去解决问题。



(责任编辑:王永超)
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来源:中新经纬2022-07-15 09:31:14
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