谢杨春等:房企三四线城市土地投资退潮

来源:中新经纬 2022-07-12 09:29:49

土地是房企生存发展的重要“储备粮草”。当下,一方面受限于市场新形势下资金承压、去杠杆压力等原因,房企布局三四线城市投资越发谨慎;另一方面,在市场下行和集中供地催化下,房企更倾向在利润高、抗风险能力强的核心一二线城市进行土地储备。

三四线土地成交规模同比降21%,百强投资比例降至低点

2021年至今,三四线城市土地成交规模一路走低。从市场、企业层面均可看出,当前三四线城市正面临被房企逐步调整出投资重心的局面。市场不景气、库存高、需求透支严重或成主因,而资金压力则加速了房企撤离的步伐。

上一轮房地产上涨周期中,在棚改货币化安置、政策宽松等因素刺激下,三四线城市经历了一波普涨行情,尤其是强三线城市楼市十分火热。三四线城市土地是民房企布局重心,也成为土地市场的中坚。

克而瑞数据显示,2017-2021年期间,尽管市场热度有所下滑,但三四线城市成交面积占全国土地成交比例始终维持在75%以上。

 谢杨春等:房企三四线城市土地投资退潮_中国网地产

随着政策、市场变化,三四线城市土地热度急转直下:从成交建筑面积来看,2020年之前,三四线土地成交规模始终保持正增长,在2017、2018形成一个土地出让高峰,但在2021年却迎来发展拐点,成交建筑面积仅为17.49亿平方米,增速首次为负,同比下跌21%,土地成交金额为3.47万亿元,同比下降14%。

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诸多房企在2017年、2018年的一波三四线市场行情中踩准了市场节奏,收获颇丰。

据克而瑞数据,2018年百强房企在三四线城市拿地面积占比接近60%。对比各房企2018年新增拿地单位货值和2018年销售均价,有50%的房企单位货值较销售均价下降,印证了即使三四线城市热度在衰退,仍有半数房企投资仍在下沉。

从2018年四季度开始,棚改衰退效应渐显,部分三四线市场降温显著,房企开始收缩低能级城市投资力度,逐步回归二线城市。

数据显示,2018年四季度,典型房企在二线城市投资拿地建筑面积占比已基本与三四线持平。随后三年,三四线占比已经降至50%左右,较2017年下降近8个百分点。

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2021,三四线城市的土地市场“先热后冷”,上半年土地市场的平均溢价率维持在20%左右,要高于2020年。但进入下半年,土地平均溢价率下降至8%,第四季度仅有4%,降至历史新低。

三四线城市土地市场不断下探一直延续到2022年,土地平均溢价率仅有3.6%,环比下降0.8个百分点,同比降幅更为突出,达到14.4个百分点。

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截至2022年5月末,投资策略异常谨慎的百强房企将84%的投资金额集中在了重点22城,22城以外城市布局占比仅为16%,多以佛山、常州、东莞等发达城市群中的热点三四线城市为主。

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长三角、珠三角的三四线楼市更具吸引力

自2021年三四线楼市显现投资退潮以来,百强房企却打出了“差异牌”,重仓长三角、珠三角部分热点三四线城市。

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2018年以来,房企在长三角投资占比持续增加,2021年,长三角区域土地投资占比达到62%,较2020年增加9个百分点,较2018年更是大幅提升15个百分点。

此外,百强房企在珠三角区域投资占比一直稳定在25%左右,变化幅度不大;但在中西部、环渤海区域的三四线投资占比却持续下滑。

具体到城市层面,有7个城市连续4年占据百强房企三四线投资金额前10榜单,其中包括温州、佛山、南通、嘉兴、徐州、无锡和常州,大部分为长三角区域热点城市,佛山则位于珠三角区域。可见,三四线城市所处区位,以及与周边核心城市关联度是吸引房企投资的重要因素。

(责任编辑:杨帆)
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来源:中新经纬2022-07-12 09:29:49
当下,一方面受限于市场新形势下资金承压、去杠杆压力等原因,房企布局三四线城市投资越发谨慎;另一方面,在市场下行和集中供地催化下,房企更倾向在利润高、抗风险能力强的核心一二线城市进行土地储备。
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