上半年北京租赁市场走出“V”形,成交量同比微降约5%

来源:新京报 2022-07-11 15:33:52

从租金水平来看,机构统计数据显示,上半年,北京租金相对稳定,同比略微上涨,但仍低于2019年同期1.0%。

刚刚过去的6月份,随着疫情防控形势好转,此前受抑制的租赁需求集中释放,加之高校毕业生陆续进入租赁市场,推动北京租赁市场快速恢复,单月租赁成交量环比增加超50%。不过,整体来看,今年上半年北京租赁需求相对较弱。机构统计数据显示,1-6月份北京租赁市场成交量同比小幅减少4.9%。

展望下半年市场走势,业内人士预计,7、8月租赁市场将达到全年热度高峰,在疫情常态化防控的背景下,预计下半年北京租赁市场将保持较高活跃度。

现象:

租赁市场房源增多,空置期拉长

今年上半年,房地产中介门店整体受疫情等因素影响,租赁成交量下滑的情况较为明显。“5月受疫情影响最大,全月基本没有带看。6月中下旬,随着疫情逐步缓解,租赁市场开始有了活跃度。”21世纪不动产月坛南街店的店东钟英剑如是说。

钟英剑所在的门店位于月坛商圈。据其介绍,房源方面,今年上半年,挂牌可出租房源明显增多,相比往年同期,增长60%以上。以灵境小区为例,去年同期,小区在租房源基本保持在3-5套,而今年上半年,在租房源增长到20-30套。此外,空置期此前基本在10天左右,现在拉长到一个多月甚至两个月;租金方面,报价基本与去年同期持平,成交价的下降幅度则在10%左右。

今年上半年,甘家口商圈的租赁市场亦受到春节和疫情两大因素影响。据21世纪不动产新禹加盟店的店东周新凯介绍:“前3个月,特别是春节后的2、3月份,相比去年,租赁成交量出现15%-20%的上涨,但这一趋势被疫情打破,特别是5月份,成交量跌至正常值的一半以下。不过,随着6月中下旬疫情的缓解,市场开始有了起色,此前积压的需求将迎来集中释放。”

长租公寓方面,以乐乎公寓为例,今年上半年,其在北京市场的综合出租率下降5%。不过,在乐乎公寓CEO罗意看来,当下疫情防控常态化,毕业季也属租赁市场旺季,因此,预计后续成交数据会有明显提升;而在租金方面,乐乎公寓响应国家政策,续约没有涨幅,小部分门店的“新签”会有略微上浮的调整。

租赁交易量受影响的并非个例。据我爱我家研究院统计显示,2022年上半年,我爱我家北京区域住房租赁交易量环比2021年下半年下降11.6%,同比2021年上半年增长2.3%。受5月疫情影响,2022年上半年交易量同比增幅较上年同期有所收窄。

机构:

上半年租赁成交量同比微降,租金微涨

纵观整体市场,今年上半年,北京租赁需求相对较弱。贝壳研究院数据显示,上半年,北京租赁市场成交量同比小幅减少4.9%。

分月度来看,虽然2、3月份北京租赁市场如期迎来春节后的租赁旺季,不过,5月份,租赁市场受疫情影响显著,很多租客线下看房或搬家不便,换租需求受到抑制,因此,5月份租赁成交量环比减少超20%。而随着疫情好转,此前受抑制的租赁需求集中释放,高校毕业生陆续进入租赁市场,推动6月份北京租赁市场快速恢复,租赁成交量环比增加超50%。

分城区来看,根据贝壳研究院数据,东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山等10个城区中,石景山、顺义租赁成交量同比增加,其余8个城区租赁成交量均有不同程度的减少。其中,随着去年12月地铁11号线、S1线(金苹区间)的开通,石景山区租客的通勤便利性提高,因此,今年上半年,石景山租赁成交量同比增幅超过10%。

而从租金水平来看,根据贝壳研究院数据,上半年,北京租金相对稳定,租金水平为86.2元/平方米,同比微涨,但仍低于2019年同期1.0%。各城区租金同比均出现微涨。

集中式租赁住房方面,ICCRA住房产业研究院监测数据显示,上半年北京集中式租赁住房市场整体运营平稳,平均出租率稳定,其中一季度为90.37%,二季度为90.41%,环比基本持平;平均租金受保障性租赁住房陆续入市的影响,增幅较小,其中一季度增幅为4.13%,二季度为1.47%。

展望:

下半年租赁市场或保持较高活跃度

值得一提的是,受疫情影响,租客对于整体居住环境的要求发生了变化。去年大学毕业的租客王静(化名),在疫情解封后决定提高预算找个新住处。长时间和室友打交道,让她意识到私密空间的重要性,这次搬家更希望可以有独立的卫生间和厨房。同时她也表示,将“物业服务”纳为选择的参考因素之一。

这样的租房需求升级,在业内人士看来,或许会带动市场租赁品质的整体上升,对租金水平或有正面影响。而这并非个例,据巴乐兔研究院大数据显示,青年租房群体在换房时更倾向于独卫、物业服务好的小区。而随着疫情防控稳定向好,以及积压需求的释放,预计租房市场的热度将持续至8月。

展望接下来市场行情,贝壳研究院高级分析师黄卉表示,今年高校毕业生规模创历史新高,北京对毕业生保持较高的吸引力,随着越来越多毕业生留京工作,市场上新增租赁需求旺盛,预计7、8月租赁市场将达到全年热度高峰,在疫情常态化防控的背景下,预计下半年北京租赁市场将保持较高活跃度。

我爱我家研究院分析认为,7月、8月北京住房租赁交易量或将达到年内新高,租赁旺季将会如期到来。9月开始直至年末,市场逐步进入淡季,9-12月交易量将稳步回落。只要不再出现较大范围的疫情反复,下半年北京住房租赁市场依旧向好。租金方面,受交易量、市场淡旺季等因素影响,预计7月、8月北京住房租赁平均租金持续稳中微升,9-12月租金则将持续稳步回落,全年租金波动将保持平稳。

“下半年,部分市属国企租赁住房项目将逐步入市,其中大部分为保障性租赁住房项目,基于此,预计租金将维持微幅上涨态势。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然如是说。

(责任编辑:孙悦)
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上半年北京租赁市场走出“V”形,成交量同比微降约5%
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