诸葛找房:上半年二手房量缩价升 政策改善下业主信心先行回升

来源:中国网地产 2022-07-08 14:55:31

一、上半年整体成交不及去年同期,年内“前落后升”

(一)2022上半年成交规模同比下滑,6月实现同比转正

2022上半年,二手房成交初见乏力,随后在市场政策端持续发力以及疫情好转的带动下,6月二手房成交已显回升态势。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年6月重点10城二手房成交65809套,环比上月上涨39.39%,同比上涨1.18%,值得注意的是,本月二手房成交同比实现年内首次转正。从上半年月度成交走势来看,二手房出现2次上升局面,第一次出现在3月,该节点成交大幅上升不排除是假期、疫情等影响逐渐褪去,前期积压的改善需求大量释放的缘故,第二次出现在6月,主要得益于政策端持续释放改善信号,市场信心有所提振。另外,正是这2次上升局势,奠定了2022年前两季度以及上半年整体成交的上升基础,不过较去年同期仍有一定差距。根据数据显示,2022年第一、二季度二手房分别成交130789套、163093套,环比分别上涨4.47%、24.70%,同比分别下跌31.47%、20.86%;2022上半年二手房共计成交293882套,环比去年下半年上涨4.89%,较去年同期下跌25.96%。

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注:重点10城:成都、大连、东莞、佛山、北京、南京、苏州、杭州、青岛、深圳(二)成都上半年成交大幅赶超去年同期,青岛6月成交端明显发力

从城市上看,10个重点城市中,成都、大连2022上半年二手房成交同比上涨,其余8城成交量同比均下滑。其中,成都同比涨幅最高,2022年上半年二手房成交同比上涨246.44%,主要离不开6月大幅提升的贡献,由于5月底成都适度放松楼市政策,放松限购限售、优化公积金贷款政策、缩短二手房增值税征免年限等向市场传递改善信号,市场信心有所提振,成交端逐渐释放暖意,6月单月成交破16000套,创近三年单月新高。其次为大连,上半年成交15937套,同比上涨14.02%,位居同比涨幅第二。

上半年成交同比下跌城市中,深圳跌幅最大,同比下跌60.65%,二手房成交显著下滑与深圳二手房指导价持续加持不无关系。其次为青岛,二手房成交14612套,同比跌幅为60.42%。但值得注意的是,青岛二手房上半年成交表现虽不及去年同期,但在今年政策端适度松绑的提振下,6月成交大幅上升,环比5月上涨154.90%,且单月成交规模创年内新高。

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 二、房价回稳,一二线城市价格上升,三四线城市下降

(一)百城房价止跌转升,1季度价格涨幅大于2季度

从近3年百城二手住宅市场均价走势来看,大致呈现上升态势。进入2022年,价格涨势步伐愈加稳健,月均涨跌幅仅在0.4%以内,开年首月价格延续去年末的热度,以上扬态势开场,2-6月份价格月度环比涨跌走势与成交量保持一致,受成交结构性因素影响,3月、6月二手住宅市场均价均呈上涨态势,进而助力季度、半年度累计增速上升。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年6月百城二手住宅市场价格为15746元/㎡,环比上涨0.19%,同比下跌0.30%;上半年月均市场均价为15720元/㎡,同比上涨0.47%。

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从涨跌城市来看,进入2022年,价格平均涨跌幅度大致呈收窄态势,同时月度下跌城市数均维持多于或等于上涨城市数的状态,2022年6月百城二手住宅市场均价上涨城市数45个,较上月增加1个,下跌城市数55个,与上月持平;6月平均涨幅为0.93%,较上月收窄0.15个百分点,平均跌幅为0.78%,较上月收窄0.39个百分点。2022上半年百城中房价累计上涨的城市有42个,平均涨幅为3.20%,累计下跌的城市有58个,平均跌幅为2.67%。

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(二)一、二线城市房价触底回升,三四线城市仍呈下滑态势

2022上半年,一二线城市二手住宅市场均价转涨,三四线城市仍然保持下滑态势。其中一线城市累计涨幅领跑,上半年累计涨幅为5.15%,一线城市率先触底回升。其次为二线城市,上半年累计上涨0.18%;三四线城市房价仍在下行周期,累计下跌0.66%。整体来看,一线和热点二线城市在相对稳健的改善需求的支撑下,房价率先结束下跌行情,同时三四线城市存在经济水平偏低等弱点,楼市购买力相对较低,以致价格扭转下跌局势的难度较大。

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(三)珠三角房价累计涨幅领跑,中部城市下跌显著

从各大经济圈市场价格走势来看,2022上半年珠三角房价以累计涨幅2.13%位居各大城市群之首,其次为长三角经济圈,累计涨幅为1.56%。珠三角经济圈的东莞、三亚、深圳、湛江等城市上半年涨幅可观,带动整体房价涨幅居首。

与此同时,中部城市房价累计下跌1.38%,位居跌幅首位,其次为东北城市,累计跌幅为0.81%。整体而言,中部城市的洛阳、常德、宿州等三四城市以及东北城市,存在一定的楼市基础面较为薄弱,经济水平偏低,楼市消费支撑力欠足等弱点,价格上涨动力随之受挫。

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三、上半年挂牌先行成交同比转正,月均挂牌同比上升4.32%

(一)政策拓展至二手房,缩短限售及调整增值税

进入2022年,全国房地产市场迎来政策调整的热潮,在支持改善性住房需求的政策导向下,一些城市政策松绑范围拓展至二手房市场,主要从限售年限缩短、调整增值税免征年限等角度出发,截止至6月30日,有19城放松限售、缩短个人住房转让增值税征免年限,其中不乏一些热点二线城市及省会城市,如杭州、苏州、青岛、无锡、哈尔滨等,调控频次共计为20次,其中5月单月出台调控政策达13次。

(二)上半年业主推盘节奏加快,长沙、宁波、成都6月同比涨幅位列前三

缩短限售及调整增值税征免年限等举措有利于推动购房者“以旧换新”动作。在政策利好下,部分业主的心态也有所变化,选择加快出售节奏、推出房源,拉升了5、6月整体的房源挂牌量。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年5月、6月40个重点城市二手挂牌房源量分别为326.78万套、331.46万套,环比分别上升3.85%、1.43%,且从整体来看,2022上半年重点40城月均挂牌房源为330.49万套,较去年同期上涨4.32%。可见今年以来宽松政策加快了业主的推盘节奏,带动二手房供应端房源上升。

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注:重点40城:北京、石家庄、上海、深圳、徐州、广州、贵阳、洛阳、青岛、宁波、烟台、厦门、廊坊、苏州、武汉、盐城、桂林、南宁、长春、南京、郑州、济南、成都、西安、东莞、长沙、重庆、无锡、南昌、珠海、威海、佛山、唐山、绍兴、大连、福州、杭州、惠州、嘉兴、金华

从城市上看,40个重点城市中,21城6月二手住宅挂牌房源量同比上涨,其余19城呈现下跌态势。中西部城市上半年房源上升明显,其中,长沙以102.17%位居同比涨幅首位,其次为宁波,6月挂牌房源量较去年同期上涨97.73%,另外,成都得益于今年5月底松绑限售等举措,居民住房置换情绪上涨,房源供应量显著上升,同比涨幅达87.41%,位列第三。同比下跌城市中,深圳、长春、杭州3城位列跌幅前三,同比跌幅分别为53.07%、38.21%、36.37%。

四、二手房市场预测:下半年恢复节奏快于新房,整体维稳

在政策端接连释放改善信号的助力下,二手房成交于上半年末筑底回升,价格维持稳中有升态势。在房企频繁爆出信用风险背景下,购房者对于新房的购房信心不足,更多的购房者将目光投入二手房,下半年预计二手房的恢复速度先于新房市场,全年成交规模与去年同期维持同等水平。

(责任编辑:李彤)
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