“保交楼”攻坚战

来源:中国网地产 2022-07-08 14:18:30

当“保交楼”成为房企们的头等大事;当“保民生、保稳定”等成为住建部的首要目标。毋庸置疑,在纷繁复杂的楼市信息之中,“三保”成为2022年住建领域的主线。

行至年中,在“保交楼、保民生、保稳定”目标推进过程中,以金科、建业、奥园、泰禾等20余家房企“保交楼”工作取得阶段性成效,交付项目面积超千万平方米。与此同时,各级政府、机构在内的各方主体发挥各自作用,从住建领域为稳定经济大盘发挥作出贡献。

不过行业低迷、房企融资环境恶化背景之下,“保交楼”仍是一项艰巨任务,需要各方持续努力,任重而道远。

住建部以“三保”为首要目标

在年初的2月24日,时任住房和城乡建设部副部长倪虹在国新办举行的新闻发布会上为2022年房地产发展定调,在“房住不炒”主基调之下,指明了政策方向。

谈及2022年住建部工作的重心,倪虹谈了四点考虑:一是保持调控政策的连续性和稳定性。二是增强调控政策的协调性和精准性。三是坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。四是持续整治和规范房地产市场秩序。

对于第三点考虑,他表示这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标,以法治化、市场化为原则,压实企业主体责任,落实属地政府管理责任,维护社会稳定,维护购房群众合法权益。

实际上,“三保”去年底就正式提出,今年初再提“三保”是首要目标,足见住建部对个别房企因债务违约所引发的项目逾期交付风险的重视。

当然,这同样是一项艰巨且富有挑战性的“攻坚战”。

据不完全统计,2022年是房企偿债高峰期,到期债务近万亿元。今年以来,多家百强房企陆续陷入流动性压力,个别房企因债务违约所引发的项目逾期交付风险陡增。

“交楼、民生、稳定”环环相扣,尤以保交楼为重。谈及三者关系,中国房地产业协会名誉副会长王惠敏表示,住建部向房地产行业提出“三保”目标——保交楼、保民生、保稳定,其核心关键在于“保交楼”,因为保不了交楼,民生和稳定都成了空谈。坚守合同“保交楼”是房企起码的责任担当,也是购房者合法权益的社会责任。

房企“保交楼”取得阶段性成效

行业低迷之下,无论是出现流动性风险的房企,抑或是销售业绩承压的房企而言,“保交楼”都是其重中之重的工作。

特别是对于出险房企来说,“保交楼”意义更为重大。一个房地产项目的成功交付,不仅可以化解市场忧虑,修复企业信用与品牌形象,而且能提振购房者信心,助力日后项目顺利销售,提高企业持续经营能力,形成良性循环。

但对于出险房企而言,“保交楼”是一项艰巨的任务。一个楼盘项目牵涉开发贷银行、信托机构、施工方、供应商、购房者等多方权益,债务情况繁杂。如何维护各方利益,协调各方关系以实现项目的正常推进至交付,考验出险房企的能力。

据悉,从今年初以来,多家房企陆续在各地组织复工复产、协调部署推进“保交楼”工作。

早在年初2月,恒大董事局主席许家印在2022年保交楼新年开工动员大会上表示,保交楼是2022年恒大关键之战,同时,还要千方百计恢复销售、恢复经营,全方位积极推进合作,努力化解各种风险。

对于陷入流动性问题漩涡之中的房企而言,如何全力自救备受关注。以恒大为代表的房企把“保交楼”作为自救的主要手段。

除此之外,据中了解,销售业绩承压的多家房企也一边全力盘活项目加大销售力度,一边抓紧工程建设,稳步推进保交楼工作。

诚如中国奥园集团坚决落实“保兑付、保交付、保销售、保运营、保稳定”的“五保”战略。2022年上半年,中国奥园在成都、南京、盐城、湛江、惠州、南宁、重庆等26个城市实现近13000套房交付,交付面积超160万平方米。截至发稿日,奥园逾130个项目处于不同阶段的建设之中,为其后续各项目有序交付提供坚实保障。

2022年上半年,领地集团成功完成了全国15个项目,共10442户房源的交付,交付量同比2021上半年增长88%。具体涉及都江堰观江府、新都悦中心、彭州丽府蘭台、绵阳观江府、南充蘭台府、凯里天御等多个项目的交付,涉及超4200套房源。

金科集团获悉的交付数据,2022年1-6月,金科豫鲁区域累计完成11个交付批次,交付总面积42万平方米,超3500户业主入住金科楼盘。

“今年主要目标是:保交付、清库存、清欠款。”建业集团管理层曾在2022年的业绩会上表示。近日,建业集团对外公布了上半年交付情况(含建业地产、中原建业)。1-6月,建业集团共计完成交付20132套,交付面积313.3万平方米。其中,建业集团交房即发证5449套,4805套实现提前交付。

据不完全统计,截至2022年6月底,有建业、金科、领地、奥园、绿地泰禾恒大等20余家房企明确提出力推“保交楼”工作,交付项目面积超千万平方米。此外,郑州、天津、合肥等多地政府、房地产协会等组织机构也积极发挥作用出台各项政策、陆续发出“保交楼”倡议。

地方放宽预售资金监管助力“保交楼”

疫情黑天鹅叠加房地产金融严监管之下,对于多数房企而言,大到集团小到项目现金流难言充裕。

一个项目如期交付,需要协调多方资源、解决众多问题。其中面临的第一问题就是资金保障问题。如何保障资金到位与工程进度的持续性,直至交付,保证预售监管资金及时到位和专款专用,这是购房者最关心的,亦是“保交楼”的关键。

政策端的一种趋向是,地方政府试图通过放宽预售资金监管缓解房企“流动性”压力,实现“保交楼”目标。不得不说,这对于多数房企而言是一种利好消息。

来自克而瑞数据,截至5月29日,今年已有28个省市适度放松了预售资金监管,内容涵盖加快审批效率、放宽资金监管比例、增加拨付节点及比例、银行保函等额替换等方式。

其中,银川、泸州、常德等5城提升重点监管资金拨付比例;绵阳、徐州、阜阳等6城增加重点监管资金拨付节点;吉林和漯河两地降低了重点监管资金比例。而南京、长春、海口等9城允许使用银行保函替代预售监管资金;海口、烟台、宿州等9城依据企业信用评级实行差异化管控;钦州等4城可以提前提取预售监管资金。

“保交楼”成为政策底线。

对此,一位机构分析人士称,在保证项目交付的大前提下,28个省市放松预售资金监管,核心目标在于提高预售资金使用效率,进而提升房企资金的流动性。

“预售资金监管制度本意是保障预售资金安全,适度的重点监管资金可以保障项目顺利竣工交付,保护购房者的合法权益,促进市场平稳健康发展。”东北证券分析师陈康对此政策评价道。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静则表示,在行业下行阶段,应在保障资金安全前提下提高资金使用效率,需要在保交楼监管与资金使用效率间寻求新平衡。因企施策,合理释放预售资金,以缓解房企短期资金压力,同时保障上下游供应商合法权益,稳定市场信心,实现行业良性循环。

(责任编辑:杨昊岳)
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