南京楼市肉眼可见的开始回温了！

近两周来，南京商品房认购量、成交量连续上涨，单周销量甚至超过4500套。相较于上半年几乎每周只有一两千套的销量，观望的买房人正在回归。

在市场波动的背景下，当下买房再怎么谨慎都不为过。而目前选择项目尤为难得的就是其确定价值。

置业的核心肯定是供需结构，就像河西、大校场、江北核心区正核等供需紧张的热点区域，在上一轮周期里是中心，确定性非常高，买房人趋之若鹜。

但是当一个主城中心的优质地段楼盘，明明可以躺赢，却偏花大力气，打造超出南京市场预期的产品。那么它是先驱？还是疯子？

售楼处实景 项目授权供图

NO. 1｜壹

市场回归正常，买房回归中心

最近江北CBD金融商业正中心，被推上风口浪尖。

这个江北核心区正核背负的“闲言碎语”骤然增多，直接的导火索是中国铁建·花语天境首开192套房源最终平推入市。但是花语天境卖的真的很差吗？据悉，项目首开卖了约5成左右。南京网上网上房地产数据也显示，开盘一个多星期，卖了约87套。

只不过前几年我们“开盘大卖”、“千人摇号”听得多了，仿佛过热状态才是常态。但是实际上，开盘卖光反而是不健康的市场表现，可能是楼盘报价低了。现在也不乏有楼盘蓄客半年多，仅开1栋住宅、少量房源而人为制造大卖的场景。

同样的还记得3年多前，鼓楼一科技住宅首开主力户型建面约220—250㎡，开盘当天去化近7成；二次开盘只有5套，竟然平推。但是，剩余房源还是被消化掉，最终次新房报价几乎都在约6万/㎡+。

可见，江北核心区正核并没有大家认为的那么差，而且“买得对”比“买的便宜”更重要。

回归中心买 ，是当下置业的核心逻辑。

就能级而言，江北新区是整个江苏省唯一的国家级新区，“十三五”开始，南京城市格局已全面转向拥江发展，其中高标准建设江北新区被摆在南京改革发展战略全局的突出位置。

（规划图）

南京北站、北沿江高铁等重要的交通枢纽逐渐汇聚到江北新区，未来江北新区小到可以连接苏中、苏北等区域发展，大到将扬子江八市有机串联在一起，并实现沿江八市快速通达西南等全国各地区，“枢纽”地位不言而喻。

《南京市城市总体规划（2018—2035）》草案，也明确了江南、江北两个主城的规划。其中江北CBD在区位上就是江北的主城中心，在规划、产业集聚、城市建设等指标上也是对标的上海陆家嘴这一金融贸易区。

即便是去年楼市下行期，江北核心区正核也依旧是整个江北的焦点。今年5月，区域内扬子江金茂悦一套退房吸引99人报名人数，中签率低至约1%，同样足以说明土地价值。

不仅如此，这里房东心理预期很高，次新房基本挂牌均价都在4.5-5万元/㎡左右。“业主心态普遍稳定，不低价砸盘”，是他们的共识。

NO. 2｜贰

一线江景，城市繁华近邻

中心区域，往往集聚着大量的交通、金融、文化、教育、医疗等城市资源。花语天境地处江北新区、江北自贸区和中央商务区三区叠加位置，周围环绕着丰沛的公建配套。

建筑大师斯蒂芬·霍尔说过，“居住的价值，隐藏于其中核心的，是其与城市之间的关系。只有那些既能享受自然资源，又有俯瞰城市繁华背景的区域，才是具有价值的居所”。

花语天境，近距滨江公园约400m，直面一线江景，部分高层房源可瞰江。

江北核心区实景 中国网地产（南京）朱承胜摄

南京市规划有约308公里滨江岸线，但是留给城市生活和旅游景观岸线的只有约50.5公里，仅占据岸线总里程的约16.4%（信息来源：《南京长江岸线资源综合利用总体规划》）。

也就是说，随着滨江区域逐步开发，可居住的空间只减不增，难以复制的自然资源注定只能是少部分业主窗外的风景。

而且浦口滨江湿地公园、江滩湿地公园以及江北标志性景观青龙绿带（一期工程接近完工）等，也是加分项，从此家门口就是露营打卡点。

从高空俯瞰，江北第一高楼（在建）、江北最大地下城（在建）、新金融中心（在建）、南京美术馆新馆（在建）、江北新区图书馆（在建）、江北市民中心（已运营）等地标建筑环伺。

江北核心区实景 中国网地产（南京）朱承胜摄

目前这些地标大多在火热建设中，未来在驾车周边转转，繁华街景于车窗外可一一呈现。

江北CBD实景 中国网地产（南京）朱承胜摄

而且作为南京规划能级的头部板块，地铁的到来顺理成章。

据悉，花语天境紧邻规划的地铁15号线沙滩广场站，“家门口”的地铁；与在建的11号线七里河东站和4号线二期滨江站直线距离都在约700米左右，再加上规划的13号线，五轨交汇形成真正意义上的TOD枢纽中心。

值得一提的是，项目本身还将建设1栋办公、1栋高端公寓以及裙楼商业，打造世界级总部基地，聚焦总部、金融、消费等核心功能。其中总部办公基地为中国铁建华中指挥部总部。

CBD Living的感觉有了。

效果图

对于江北核心区正核的未来，大家从未有过怀疑，更多是对于发展周期的“小牢骚”。

从无到有，这是不可避免的壁垒。

NO. 3｜叁

五恒科技系统，撑起江核的面子

这个项目的第二大标签，是五恒科技住宅，赋予了生活更多可能。

江北核心区首个科技住宅的地位，也预示着板块居住革新的开始。

效果图

在河西、大校场等头部板块，科技住宅已成为封面级住宅的标配。比如，天花级别的海玥花园、长江尊邸，大校场的云澜尚府、金基望樾府等等都是得到买房人真金白银投票的。

不同于目前市面上地源热泵、空气源热泵的科技住宅，花语天境打造了南京首个江水源热泵科技住宅产品。

效果图

用江水作为热泵机组的冷热源，生产供能系统所需冷热水，再由能源管网输送，通过顶棚毛细管网辐射系统，使屋内室温冬暖夏凉，全屋温度恒定，也避免了空调直吹带来的不适感。

恒净的实现，也与毛细管天棚辐射冷热系统有关。不同于传统空调房，室内无机器部件，根源上减弱噪音。同时吉博力的同层排水系统，也能降低生活用水的噪音；加上建筑墙体隔音、全屋LOW-E玻璃等协调，为业主提供全方位的隔音保障。

恒湿，是通过新风置换系统实现，避免因空气湿度过高或过低引发的呼吸道、皮肤敏感等疾病。夏季除湿，即便梅雨季节，也能使室内湿度控制在约70%以内侧人体健康舒服范围；冬季室内相对湿度也不会低于30%，加湿器的钱也省了。

升级样板间实景 项目授权供图

恒氧，同样通过新风系统实现，以下送风、上排气方式，将室内污浊空气从顶面排出，让室内远离霉菌和油烟的烦恼，保持空气清新。

恒洁，则采用新风系统与PM2.5除尘系统，通过四级过滤模式，将PM2.5过滤效率提高到90%以上。并且利用微正压环境，保持室内空气干净清新，不易积尘。

升级样板间实景 项目授权供图

而且科技住宅较普通住宅的溢价效应更明显。河西中的高端住宅海玥名都，新近二手房成交单价高达约8.6万/㎡，成交总价超过2000万一套。

江宁百家湖朗诗玲珑屿，目前二手房挂牌价约4.9万/㎡，打造了区域少见的科技住宅，比旁边小区挂牌价高出2万/㎡。

（截图于链家官网）

抛开其价值不讲，好房子的意义也在于，它们能代表了当地人居建筑的水准，逐渐成为展现城市实力的一张名片。作为长三角地区不弱于上海陆家嘴的金融CBD，江北核心区正核也需要一个足以撑起面子的项目。更有甚者，江北新区还出台了《关于提升江北新区新建商品住宅建筑质量要求的通知（试行）》，对江北核心区新房建筑品质做出要求，全方位提高居住品质，文件试行一年。

政策文件

比如，外立面应选用石材、铝板、保温装饰一体板等质感优良的材料，不得采用真石漆、质感涂料材料；

建筑外窗宜选用隔热铝合金型材，且采用三玻两腔中空玻璃；

一层入户大堂墙面应选用瓷质砖、天然石材、木饰面、夹丝玻璃、岩板等质感饰面材料；地下机动车库入户门厅装修标准宜参照一层入户大堂；

住宅层高不应低于3.0m；

消防连廊地面应铺贴防滑地砖并设置明排水沟等等。

据悉，在建筑风格上，花语天境外立面就大面积采用金属一体板，并搭配系统窗，隔音降噪，质感卓越。

效果图

NO. 4｜肆

建面约143—168㎡全四房，一线品牌联盟

起步门槛建面约143㎡，也是一大标签。却也饱受争议，被人们认为步子迈大了。并且例举了河西南、大校场等板块数个新盘入门户型面积开始做小的事例，顺应市场、收割客户。看似有一定的道理，实则不然。南京市房地产学会会长、南京工业大学教授吴翔华曾表示，“这只是部分项目自己研究的结果。不能代表趋势，也不可能成为一个趋势”。每个楼盘都会有核心客户、重要客户、普通客户的定位。小户型固然可能拉低总价，补充一些普通客户。但是对于深度改善客群，“如果住在一起可能会拉低生活品质，就会影响判断”。

建面约168㎡户型与建面约143㎡户型格局类似，同样为四房两厅两卫设计，但空间感更强，舒适度自然更胜一筹。

建面约168㎡户型图

独立玄关空间设计，增加入户仪式感，一个转身、心情立换。

升级样板间实景 项目授权供图

U型厨房，操作动线合理，可同时容纳多人操作；LDK餐厨客厅一体，创造派对级家庭欢聚场。

四开间朝南，搭配约4.9米开间客厅，视野开阔；以及开间约8米、进深约1.8米的宽屏大阳台，在传统晾晒功能的基础上，可放置情景吧台、跑步机等，解锁更多生活逸趣，给予生活从容。

升级样板间实景 项目授权供图

四房户型满足功能性的同时，还设置有多功能书房，繁忙之余也有安静一隅给自己充电。另外南向主卧、次卧、北向儿童房、主卫、次卫均带有飘窗，拓展了使用面积。

主卧套房设计，配置衣帽间，主卫双台盆、双重洗浴系统，淋浴、浴缸皆宜，私享尊贵生活。客卫三段分离式，使用效率高效。

升级样板间实景 项目授权供图

建面约143㎡为四房两厅两卫双阳台设计，格局方正，南北通透。

建面约143㎡户型图

升级装标方面，项目用到了瑞士吉博力、德格、杜拉维特、汉斯格雅、博洛尼、飞利浦等高端品牌，配置同样精益求精（具体装标以售楼处合同为准）。

升级样板间实景 项目授权供图

其实，不管是从江北核心区人居水平提升，还是企业角度，都需要这么一个代表性楼盘。

中国铁建一贯坚持产品长期主义，以硬核产品力带动区域向更高层级跨越。比如，在江南落子花语江南，科技改善大宅，板块房价冲上新台阶。

此次落子江北核心区正核也希望创造新的“标杆”，五恒科技系统系统+大户型门槛+国匠精工，一个辨识度很高的花语天境，将引领江北核心区高端改善住宅的标准。

未来，谈到城市封面，江核的花语天境，会是绕不开的存在。值得一看！

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