鲁迅曾说过：“第一个吃螃蟹的人是很令人佩服的，不是勇士，谁敢去吃它呢？” 

楼市里的真勇士，也敢于单枪匹马，在波谲云诡的市场里，开启新的跑道。

户型套用、降门槛跑量、产品同质，目前南京市场上很多楼盘都选择了“快餐式”卖房，不愿意花心思做产品，内卷愈发严重。

但也总有一些有责任、有担当的房企拒绝摆烂，倒逼自己打造逆周期的标杆，让业内都叫好的作品，不辜负好地段原本应有的价值。

当年的河西南的长江尊邸，与天花板房价相匹配的，是中国府的调性+独立会所+5G科技系统+建面约190㎡起步大平层，美诺、劳芬、当代等一线品牌做增项；

大校场的金基望樾府，与“标杆人设”相匹配的，是金基的调性+五恒科技系统+下沉会所+建面约143㎡起步产品，约5400元/㎡高定升级包。

今年，江北核心区也有新盘率先突破。中国铁建花语天境起步做到了建面约140㎡+，总价600多万的五恒科技系统住宅，一线品牌升级装标，决定要跟河西南、大校场分客户。

实景图 项目授权供图 

这些楼盘都是扛鼎区域的孤勇者，可见头部板块的尽头，是大户型、科技系统以及高定装修。

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行业洗牌 大势所趋

头部板块亟待创新

为什么要做大户型？

近日，河西一楼盘开盘房价不到5万/㎡，不可否认有人“图便宜”去买建面约100㎡户型房源。

不过，如果能走进内场选房区，你会发现当约100、120㎡户型12楼以下仍留有不少房源时，建面约166㎡房源已经只剩4楼以下房源了！

固然好地段的小户型，会受到一部分预算有限的、以及置产配置者的青睐，然而当一个板块的圈层、地价与房价都达到高位时，户型做小了，反而会导致“有钱人看不上，没钱人买不起”的客群错位。

据克而瑞南京机构数据，2017年—2021年建面约150-180㎡户型产品供销两旺，几乎是呈上扬趋势的。

2021年的供应量达到约81万方，较2020年数据同比上涨近30%。

（数据来源：克而瑞南京）

不仅如此，当今年上半年新房供应量锐减的同时，建面约150-180㎡面积段成交量反而意外走高，占到去年全年同面积段成交量的7成多。

（数据来源：克而瑞南京）

其实，这一局面还要追溯到2014年的“9050”政策，虽然已停止执行，但是已经导致2015-2018年南京市面上出现了大量中小户型房源。

随着河西、江核等板块价值近年来不断兑现，房价水涨船高，加上家庭成员的增多、二卫、大套房、老人房等需求增多，板块改善对于面积有了更大的需求，置换迫在眉睫。而目前的二手房市场是无法满足的。

为了留住这批纯改善、深度改善，有远见、有责任感的房企应势而变，尤其是今年的头部板块。

河西南嘉璟峰、金鼎湾和禧、颐和云台源筑三盘齐开，起步门槛约140㎡，另有纯新盘起步约200㎡+；

大校场超过6成楼盘起步门槛约140㎡+，主流户型都能做到180㎡+；

新玄武新盘首开主力户型143㎡起步，板块入手门槛最高；

……

目前的江北核心区毛坯限价最高已至约4万/㎡，且板块利好逐步落地后，二手房价格也已在4—5万/㎡左右，这个板块已经具备了更进一步的基础，改善趋势已经明朗。

实景图 项目授权供图 

而中国铁建·花语天境位于江北中央商务区金融商业正中心，目前江北核心区所有在售项目中头排位置，其品质也吊打多数二手房小区，以建面约143㎡大户型作为起始户型的“孤勇者”，或是命中注定。

户型图

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稳健国企破局之作

建面约168㎡四房，一线品牌联盟

为什么是中国铁建来做？

一来，中国铁建底子厚。作为国资委批准的16家以房地产开发为主营业务的中央企业之一，其是中国乃至全球最具实力、最具规模的特大型综合建设集团之一。

二来，中国铁建有能力。一直坚持在城市核心区域，或者是高潜力板块布局，并通过硬核产品力，带动区域向更高层级跨越，包括城南花语江南、城北中国铁建·青秀城江核的花语熙岸府等，皆是如此。

据销售透露，目前来看房的意向客户，都是同批关注河西、南部新城、鼓楼等区域的纯改善，投资客较少，而且建面约168㎡的意向客户更多。“目前（我手上）客户约90%都是改善自住。同价位对比后，置业河西、大校场等主城的‘不核心’区域，还是江北核心区正核，是他们会考虑的问题”。

那么，花语天境将为江北核心区人居焕新带来哪些大刀阔斧的想象？我们不妨从建面约168㎡样板间里管中窥豹，感受一下：

户型图

从入户开始，入户挂钩、感应灯、玄关柜（金属包边）等逐步表达归家的仪式感。

其中，春天牌钢木复合装甲子母门、飞利浦牌五合一智能门锁(指纹+人脸识别+密码+机械钥匙+App)、橱柜精灵等等（或同等档次），都是升级装修的交付标准，让业主生活更加便捷（具体装标以售楼处合同为准）。

升级样板间效果 项目授权供图 

餐客厅吊顶采用悬浮吊顶，轨道磁吸灯代替原本老式的主吊灯，无主灯设计、光线柔和，搭配客厅约4.9米开间、约3.15米的层高，层次感和延展性凸显（具体装标以售楼处合同为准）。

升级样板间效果 项目授权供图 

客厅背景墙采用格栅加陶瓷大板的组合，一体化设计，以及客厅大理石地面通铺，提升质感（具体装标以售楼处合同为准）。

L型厨房空间，配备博洛尼整体橱柜（或同等档次），柜门6面烤漆，防刮擦更美观；水槽采用花岗岩材质+抽拉式水龙头；德格/西门子/博世的油烟机+燃气灶，定制不锈钢墙板，欧琳/摩恩洗碗机+垃圾处理器，耐用且便捷（具体装标以售楼处合同为准）。

升级样板间效果 项目授权供图 

南向双阳台开间达到约8米、进深约1.8米，约14.4㎡活动空间，能放得下情景吧台与跑步机，也能解锁宠物乐园、猫爬架、犬舍等。

升级样板间效果 项目授权供图 

四开间朝南，双向阳卧室带飘窗，其中主卧赠送L型衣柜，内置感应式灯条。

升级样板间效果 项目授权供图 

主次双卫，其中主卧内卫配置杜拉维特智能马桶、汉斯格雅的恒温淋浴花洒，有除雾、播放天气预报等功能的镜柜、飘窗等；卡德维落地式浴缸，河西南融创滨江ONE同款；吉博力的同层排水系统的引进，减少排水的噪音（具体装标以售楼处合同为准）。

升级样板间效果 项目授权供图 

从建筑五金到厨房电器，从智能入户门锁到德系卫浴洁具；从看不见的排水管道到看得见的石材和地板，从小夜灯到厨房的净水龙头每一个装修细节让每个空间倍感妥帖周到，每一处细节均彰显出花语天境高标准、高规格、高品质的产品打造能力和态度。

此外，建筑风格上，花语天境整体为现代简约风格，外立面大面积采用金属一体板，并搭配系统窗，隔音降噪。

园区内部紧扣休闲花园主题，融合东方禅意元素与现代花园生活，将归家的生活体验尊享升级，打造花园森居的新体验。

效果图

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国企的排面

江核首个五恒科技系统住宅

更惊喜的是，花语天境还是江北核心区首个打造五恒科技系统的住宅，恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静。

在当前区域在售项目实现了差异化竞争，打开了改善住宅的格局，直接对话南部新城、河西高端住宅。

而不同于传统科技系统的地源热泵、空气源热泵机组，花语天境的科技系统采用的是江水源热泵+顶棚辐射系统（毛细管网铺设在天花板）。

（效果图）

江水源热泵系统利用江水流量大、冬暖夏凉的特点，将江水作为热泵机组的冷热源，生产供能系统所需冷热水，再由能源管网输送到用户，更环保、效率也更高。

据悉，中央商务区范围内共规划建设6座区域能源站、1座取水泵站，目前，3号取水泵站，6、7号能源站一期工程已完工。这些热泵机组是江北新区用来给江北市民中心、服贸大厦等重要公共项目供能的，花语天境项目则是整个江北首个住宅用户。【来源:全球化工设备网】

能有这样的排面，想必也要归功于中国铁建的招牌。某种意义上，它也是另类的孤勇者。放眼全江北核心区没有竞品，只跟自己对标。

“谁说对弈平凡的不算英雄”。

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江核利好未出尽

等待再次高飞

然而，叫好的楼盘，不一定叫座。

这在大校场已有先例，当然边缘小板块可以退一步，但是作为核心位置是一步不能退。这事关面子与里子，核心地段产品是其所承载资源、圈层的外在表现，也与发展相挂钩，必须是昂扬向上的。

一来，从去年下半年至今，楼市尚在下行期，加上疫情等因素，相当一部分买房人购房计划一再延期，大校场、河西前期市场均有受影响。

二来，虽然江北图书馆、美术新馆等已试运营，但是江北第一高楼、全国最大地下城、11号线、4号线二期等配套设施都无一落地，热火朝天地施工，也难改整体城市界面有待改善的现状，江北核心区进入短暂“瓶颈”。

现在的它在等待一个机会，一个王者归来的契机。谁都知道江北核心区利好远未出尽，而且相信一旦市场稍有好转，以及重要的基础设施配套落地2-3个，江北核心区也将不再是目前局面。

“致那黑夜中的呜咽与怒吼，谁说站在光里的才算英雄”。

据悉，花语天境目前在售1、3号楼部分房源，主力建面约143、168㎡，含包均价约4.3-4.4万元/㎡，预计2025年交付。

实景图 项目授权供图