深耕策略为基础 大唐地产等房企布局城市更新探索模式创新

来源:中国网地产 2022-07-01 14:24:24

在城市发展从大规模增量建设转为存量提质改造的大背景下,城市更新提速发展,越来越多房企加入城市更新赛道。

6月18日,大唐地产在南宁土地推荐会上与当地政府签订南宁市城市更新战略合作协议,同时也与柳州银行签订衡阳东路2号片区旧改项目融资协议,积极承担焕新城市的企业责任。

除此之外,今年以来,招商蛇口、万科、中海、景业名邦等房企也在加速城市更新领域的布局,试图在地产开发业务之外寻求另一增长曲线。

品牌房企大量入局

2020年以来,城市更新成为房企争相布局的赛道。

克而瑞数据显示,截至2021年,百强房企中涉足城市更新领域的房企比例已达八成,且已有一半以上的企业城市更新运营规模超百万方。其中,TOP10房企城市更新项目占总土储的5.69%~24.8%;TOP11—50房企中,有近9成企业城市更新项目占总土储比例集中在15%~30%。

品牌房企积极布局城市更新领域的原因有三个方面。

据公开报道测算,中国房地产总市值已超过300万亿元,按每年2%的城市更新速率计算,城市更新迎来6万亿元级市场。也就意味着,伴随总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升,最终市场将迎来10万亿元的大赛道,这对房企而言,也是增量转存量阶段的重大机遇。

事实上,在集中供地大背景下,城市更新也在一定程度上给了房企们新的选择,从而缓解拿地焦虑。

2021年,集中供地政策出台,土地市场规则改变,房企拿地格局也因此变化。由于利润水平受限较大,公开土地市场成了国家队的主场。根据中指院数据显示,2021年拿地金额排行榜前十房企中,国企央企占了80%,今年第一批集中供地结果也再次印证了这一事实。

在土地获取日益困难的背景下,众多民营房企纷纷调整投资结构,寻求更多元的投资渠道。

此外,相比招拍挂市场,开发商通过城市更新获取土地的成本和难度更低,项目未来的利润率也更高。安信证券曾在分析报告中指出,深耕旧改的房企毛利率总体高于行业平均,且在行业毛利率趋于下行的情况下,多数参与城市更新的房企毛利率下行幅度更窄。因此,在行业利润普遍下滑时,布局城市更新项目一定程度上可以改善利润表现。

城市更新以深耕为基

房企布局城市更新的城市往往是其深耕之地。

据不完全统计,目前品牌房企大量布局城市更新市场,项目主要集中于珠三角、长三角以及京津和成渝地区重点城市,其中深圳、广州和东莞房企布局最多,是城市更新企业的主要聚集地。

在大湾区这些城市更新热门城市,项目布局最多的也往往是深耕此地的本土房企,例如2021年深圳、广州、东莞三地大多数“三旧改造”项目都是由合景泰富、佳兆业、龙光、卓越等房企获取。在这些房企的布局中,大湾区土储占据较大比例,卓越土储中大湾区占比高达70%,佳兆业这一占比为55%,合景泰富这一比例为65%。

从布局趋势来看,除了以大湾区作为城市更新的主战场外,企业也逐步向其他高能级的一二线城市寻求更多的城市更新投资机遇,尤其是城市更新处于起步阶段的城市成为房企规避竞争的新选择。

例如上述提到的广西南宁。大唐地产此次与当地政府签订南宁城市更新战略合作协议,一方面源于南宁是大唐地产的深耕之地;另一方面,大唐地产是城市更新的重要参与者,尤其在南宁市已经积累了大量城市更新经验。

公开资料显示,大唐地产在广西已经深耕14载,持之以恒,面对市场新变化,及时调整投资策略,更加坚定城市更新投资方向,保持稳健持续发展,在当地市场已经累积了较高的市场熟悉度和占有率。

据克而瑞地产统计,截至2021年,大唐地产拥有的土地储备中,38%集中于广西,其中,南宁的土地储备占比达到33%。且大唐地产广西公司在当地销售排行榜长期位居市场前列。

此外,大唐地产作为南宁第一批熟化人政策的响应者,肩负城市更新升级的使命,十年间已经成功建设开发多个旧改项目,如大唐天城、大唐世茂天悦、安吉大唐世家等。去年12月,大唐地产相继中标两处位于广西南宁市的城市更新项目,再次巩固了其在南宁市的城市更新地位。

在业内人士看来,城市更新项目涉及的环节较多,因此对房企的开发建设能力要求更高,而房企之所以选择深耕之地进军城市更新业务,原因就在于对深耕的市场更熟悉,更能与地方政府达成合作。

模式与创新

考虑到城市更新项目前期需投入大量时间和资金成本,对于大部分房企而言,单枪匹马作战压力较大,房企往往选择抱团取暖。目前,房企在城市更新领域的合作主要聚焦于房企与房企、房企与金融机构、房企与地方政府之间。

整体来看,房企在不同区域优势不尽相同,房企间相互合作实现优势互补,风险共担的情况越来越多。以优势互补的方式共同参与旧改,既减轻了企业前期的资金压力,也共同分担了后期开发和运营的市场风险。

从2021年初以后,房企频繁与金融机构开展城市更新战略合作,例如平安不动产与俊发集团签订战略合作框架协议,重点围绕城市更新进行资源互补;首开集团与中国建设银行北京市分行签订战略合作协议,等等。这种模式通过金融机构在资金层面的持续性支持,将极大减轻城市更新服务企业的融资压力。

此外,2021年以来,房企和地方政府在城市更新领域的合作案例也逐渐增多。远洋集团与重庆江北区、长沙天心区政府分别签署了城市更新战略合作协议,首开集团则与北京朝阳区签署战略合作协议,包括此次大唐地产与南宁市签订战略合作协议都是此类合作模式。与政府达成战略合作关系有利于房企提升与政府沟通效率,规避风险,企业往往可以获得规划政策、土地政策以及财税补贴等支持,更加有利于项目的获取,确保项目取得成功。

除了整体战略合作的模式,房企在具体项目中也在逐渐探索新型城市更新模式。

例如华润置地在深圳的旧改项目华润城,该项目是由大冲村改造而来,从该项目的更新实践中,华润探索出了一套适应深圳特色、符合城市发展脉络的更新模式,建立了政企村多方协同的创新工作机制,通过一二级联动开发,提升项目整体定位,实现产城融合发展。该项目不仅是华润城市更新的代表作,更是深圳甚至全国旧改的典型范例。

大唐地产广西公司打造的首个旧改项目大唐天城也具有代表意义。凭借该项目,大唐地产实现了南宁市旧改熟化项目的“五个第一”,即第一批获取土地熟化人资格、第一批完成征收出让、第一个开工建设、第一个实现销售、第一个回迁安置房交付使用项目。该模式已成为南宁市旧改熟化模式成功典范之一。

2021年8月,在住建部规定的“防止大拆大建”的原则下,城市更新开启渐进式微更新历程。变局之下,房企的城市更新发展模式亦随之调整。

2021年年末,大唐地产中标南宁市兴宁区鸡村五十队城中村改造项目前期调查合作单位。大唐地产此次中标,意味着突破旧改模式,在原有城市更新模式下,首创占用少数资金撬动城市升级的村改项目,开启村改新开端。

此外,万科在上海长宁新华路、宝山杨行等一些老小区探索微更新创新模式,通过公共空间的微改造提升居民幸福感。

城市更新领域的发展仍处于动态调整中,但毫无疑问,城市更新业务将成为房企业务新的增长点,它被视作地产行业未来十年乃至更长时间的下一个风口。随着越来越多房企参与城市更新项目中,打造新的业务增长极,房企的城市更新布局和能力打造也将不断完善。

(责任编辑:李彤)
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