“房票”制度二重启 楼市又迎新转机

来源:中国网地产 2022-06-30 15:41:23

继五月多城楼市新政的密集出台,房地产又迎来了救市新对策——“房票”。与限购、限贷、限售等限制性政策松绑不同的是,“房票”垂直定向于棚改居民。

“房票”安置多方共赢

以往,棚改更多采用实物安置或货币化安置两种办法。其中,实物安置是指在原棚改地或另择地址兴建回迁安置房屋,并按照居民所持原有住房面积以及人口数量确定房屋分配方案。在建筑施工完成前,主管部门会发放一定额度的租赁费用以保障民正常生活的进行。

相对于此种办法,“房票”依托于住宅存量过剩的情况,让居民实现拎包入住的同时省去了额外建造房屋的时间以及金钱成本。此外,较为灵活的“房票”补贴措施还可更好的满足被棚改人更多差异化的需求,给予不同的选择机会。

若选择去库存难度更大的区域购房价格更优惠;或同等面值的“房票”可以购置面积更大的住房;越早购房享受的优惠越多,从而鼓励安置居民尽快购房等。

货币化安置是指根据被棚改人所持有的实际居住面积以及所持土地面积、人员数量发放款项。在此种模式下,因部分被棚改人选择携带补偿款就此离开其所在城市定居他城,或将款项用于投资等其他用途,所以当地楼市交易量和交易价格未能收到及时的市场反馈。

为妥善缓解这一问题,郑州规定采取“房票”安置办法的,可获得安置补偿权益金额8%的奖励以及3个月的现金过渡费。此外,还设置了资金、购房区域选择、购房资格、契税减免、子女入学资格等多项政策优惠。

需要注意的是,“房票”实行实名制,持有人为被征收房屋的所有权人,使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近亲属范围内,且不得转让、赠与、抵押、质押、套现。

在使用期限上,被征收人应在“房票”有效期内购房支付,最长不超过12个月,自“房票”核发之日起计算。逾期未使用的,视同自行放弃“房票”安置,重新按照货币补偿方式进行安置,不再享受“房票”安置相应的政策性奖励。

此外,“房票”购房具有“最低消费标准”,即购房款应不低于“房票”票面金额的90%。达到该比例且购房后“房票”还有余额的,被征收人可向征收人申领剩余货币。

总体来看,房票可以妥善安置城改未安置群体,保障此部分群体的合法权益,同时目前房票在使用金额、区域及政策额度激励方面,有利于盘活郑州房地产市场。

其次,政府通过鼓励安置群体的房票安置,可起到托底市场的功能,有利于市场去库存,提振整体房地产市场信心。

“房票”也需因地制宜

在“房票”制度推行前,郑州深陷楼市困境中已近半年之久。

3月,为缓解市场的紧张情绪,郑州率先打响了楼市松绑的第一枪,一口气推出“取消认房又认贷”、“鼓励老年人投亲购房”、“下调住房贷款利率”等一揽子回暖措施。

4月,郑州再次推出青年人才新政刺激楼市。5月,郑州房贷利率下调,部分地区已执行首套房贷利率4.25%标准。在政策持续加码之下,郑州楼市却仍未出现明显回暖。

数据显示,5月郑州新建商品住宅成交42.6万平方米,环比下跌16.5%,同比减少50.2%;二手房成交33.5万平方米,环比上月继续下跌14.2%,同比微增3.6%。

另据贝壳研究院郑州分院的年报数据显示,截至2022年2月,郑州主城区住宅库存中,有5个区域库存高企,均超过了18个月,其中金水区最高,去化35.4个月。

数据显示,截至目前全国已有近20城开始探索实施房票安置政策,包括信阳、许昌、温州、绍兴、常熟、鄂州、宜宾、界首等地。

从目前已出台政策的城市来看,除了郑州为省会城市外,其余多数城市为三四线城市,且都存在住宅库存积压、去化压力大等问题。

从归属权来看,多数城市不支持“房票”转让,或仅限于在近亲之间使用。而丽水市特别要求,经莲都区征收指导中心审批后,每张“房票”允许整体实名转让一次,不得分割转让,转让时出让人须提供另有住房证明,并办理转让公证手续。

从奖励政策来看,浙江丽水市的购房补贴标准采取递进制,即被征收人申请并开具一张“房票”的,给予“房票”所含房屋补偿款或期房回购款10%的购房补贴;申请并开具两张、三张以上“房票”的,则分别给予“房票”所含房屋补偿款或期房回购款15%和18%的购房补贴。

在此基础上,常熟规定“房票”有效期限为24个月,到期后经搬迁实施单位同意可以续期。房票在使用期限内还按房票金额结算利息,利率原则上不超过出票之日同期央行公布的两年期存款基准利率的2倍。

在选购房源方面,南京溧水区搭建“房产超市”,将商品房、二手房、已分配安置房纳入“房产超市”进行交易,并提供全方位咨询服务,这也是在各地政策中率先将二手房纳入“房票”选房的举措。

值得注意的是,为保障购房者的合法权益,避免其认购楼盘出现烂尾风险,对此,宜兴市住建局要求征收房源应确保两年内交付。

“房票”制度二次重启

作为曾被住建部点名的22个房地产热点城市之一,郑州并非是第一个吃螃蟹的人,其只是全国各地提振楼市动作的一个缩影。

7年前,“房票”制度首次在棚改安置中生根发芽,后在全国房地产去库存大潮下被内蒙古鄂尔多斯以及浙江的绍兴、金华等地普遍推行。2018年,随着棚改货币化权限被收回,“房票”制度成为历史。

2008年起,棚户区改造被看作为城镇保障性安居工程的重要组成部分。直至2018年,十年间全国棚改累计开工3896万套,并帮助1亿人实现“出棚进楼”。2021年,全国各类棚户区改造开工165万套。至此,集中连片棚户区改造已基本完成,棚改新开工数量也已较近年来有所下降。

随着迈入城市更新的新阶段,“大拆大建”已成为过去,取而代之的是“留改拆”并举。而“房票”制度的再次重启,也意味着将担负着救市纾困的新难题。

不过从市场反应来看,似乎结果并不如预期的那么积极,这一方面表明在市场信心不足的情况下,定位于改善性需求的“房票”制度似乎并未切中市场心理,另一方面也表明“房票”制度的激励力度和内容设置似乎并未达到市场的心理预期,可能还需要继续增加相关措施以及加大政策力度。

(责任编辑:杨昊岳)
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