提前还房贷再上热议 房产新政下是否划算?

来源:中国网地产 2022-06-29 09:18:01

近期,一则“这届年轻人不想给银行打工”的词条冲上热门,引发讨论,是否要提前还房贷成了大家关注的问题。今年以来,全国多地房贷利率接连下降,在此之前购房者认为贷款利息高,以及投资收益低于房贷利息,产生了提前还贷的想法。

与其按部就班地还贷,不如一次性还清,省下的利息也相当可观,可事实真是如此吗?提前还房贷是否划算?

房贷利率接连下调 提前还贷上热门

今年以来,为了提振市场信心、助力楼市发展,全国百城因城施策接力出台稳楼市新政,诸如调整首套房贷利率下限、降低首付比例和提高公积金贷款额度等。

仅就房贷利率来说,今年便迎来了两次下调,目前天津、郑州、青岛、济南、苏州等多地的首套房贷利率均降至4.25%。是否要提前还清房贷,以此来获得贷款差的“收益”,成为日前的热门话题。

央行公布的《2022年5月金融统计数据报告》显示,5月份住户贷款增加2888亿元,同比少增3344亿元;人民币存款增加3.04万亿元,同比多增4750亿元,住户存款增加7393亿元,这也进一步说明居民存款以及手中现金增加。

中国人民银行天津分行发布的统计数据显示,今年1-5月,天津市居民存款增加982.09亿元,居民贷款减少286.25亿元。5月份,居民存款增加178.87亿元,居民贷款减少65.49亿元。居民存款额度增加也表明了部分人群具有提前还房贷的能力。

提前还贷如何操作 此举是否真划算?

目前来说,提前还贷的方式有以下几种:

  • 所剩贷款一次性还清。

  • 提前还一部分,月供不变,缩短还款期限。

  • 提前还一部分,减少月供,还款期限不变。

  • 提前还一部分,减少月供,缩短还款期限。

  • 提前还一部分,增加月供,缩短还款期限。

当然,除个人意愿外,不同城市的不同银行也对提前还贷款有不同的要求。比如,对还款时间和还款额度的要求,部分银行会收取违约金等,办理之前要咨询清楚。

那么提前还房贷是否真的划算呢?

以天津为例,在LPR没有下降之前,首套商品房贷利率为4.6%,在此基础下贷款200万,30年等额本息总金额合计约369.1万,利息169.1万;但以现在4.25%的房贷利率计算,利息154.2万元,比之前少了14.9万元。

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LPR下降前后贷款对比)

可见,如果选择一次性还清,省下的利息数额可观。由此来看,提前还房贷不失为明智之举。

如若日后房价上涨,提前还贷未必划算。以总房款300万为例,首付三成,贷款30年,假设30年里房价涨了30%,那么首付90万涨27万,贷款的210万带来的增长是54万。按照房贷利率4.25%来算,等额本息贷款的利息是161.9万元,实质上的利息只有80.9万。所以,即使投资收益无法跑赢房贷利息,只要所购房产有望升值,按月还贷依旧划算。

与提前还贷相反的是,为了促进楼市成交,浙江温州近期推出了“安居贷”,以先息后本或少量本金加利息等灵活还款方式卖房。本质上来说,前期还款少,后期逐渐增加,造成后期还款压力大。

还贷还需综合研判 并非适于所有人

总之是否选择提前还贷,需要结合个人收入状况、社会经济发展现状和家庭现金流情况进行综合考量。

从目前的现状来看,疫情影响使部分人群收入预期不稳。常言道:手里有粮,心中不慌。就算要选择提前还房贷,居民手里也要留够存款,以备不时之需。

房贷最主要的影响就是月供压力,收入稳定与否在一定程度上决定了月供压力的大小。对居民来说,房产具有长期对抗通胀的作用,如果选择提前还贷,更建议选择降低月供而非减少还款周期,以此缓解月供压力。

(责任编辑:杨帆)
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