继SOHO中国、首创置业，华人置业要私有化退市之后，中国宏泰是自去年以来，第四家选择私有化退市的房企。地产下行之下，一些房企面临业绩的不断下滑和难以上涨的低估值，私有化退市或许是它们可以抓住的一根救命稻草。

作价25.65亿港元 溢价超30%

6月10日，中国金茂与中国宏泰联合公告，中国金茂拟私有化中国宏泰，并撤销中国宏泰在港交所的上市地位。

中国金茂相关公告显示，私有化计划包括注销于公告日期已发行中国宏泰股份总数约60.2%的股份。若私有化计划实施，中国宏泰所有非控股股东计划股份将予以注销，占比26.02%，注销价每股为2.4港元，较中国宏泰停牌前报价1.84港元溢价30.43%。所有控股股东计划股份予以注销，占比34.18%，注销价为每股2.13港元。

根据上述假设，计划、购股权要约及可换股票据要约项下应付的最高代价约为25.65亿港元。中国金茂拟以其内部现金资源拨付实施计划、购股权要约及可换股票据要约所需的全部现金金额。

股份注销完成之后，中国宏泰将向中国金茂发行新股，中国金茂将持有中国宏泰股份的90.1%，剩余约9.9%将继续由利东（中国宏泰控股股东及中国金茂一致行动人士）持有。

对于私有化的原因，公告表示，中国宏泰股份的低交易流通量可能使计划股东难以在不对中国宏泰股份价格造成不利影响的情况下进行大量场内出售。因此，计划为计划股东提供实时变现其投资以换取现金的机会，并将接纳计划的所得款项重新调配至其他投资机会。

中国宏泰私有化将允许中国金茂及中国宏泰作出专注于长期增长及利益的战略决策，而不受中国宏泰作为上市公司所产生的市场预期及股价波动压力影响。

建议（涉及中国宏泰退市）亦预期将减少与维持中国宏泰的上市地位及遵守监管规定有关的行政成本及管理资源，从而为中国金茂及中国宏泰管理中国宏泰集团业务提供更大灵活性。

中国宏泰业绩滑坡 “白衣骑士”金茂入局

中国宏泰始创于1995年，以产业构建、园区运营和基础设施投资为核心业务。2014年在香港联交所主板上市，成为“产业市镇第一股”。

作为香港主板首家以区域开发和运营为主业的公司，中国宏泰主打以产业构建和城市建设构建产业市镇生态圈，探索了以产城一体为目标的产业市镇发展模式。因其定位、发展模式等都与华夏幸福类似，外界通常称这家产业市镇发展商为“港版华夏幸福”，也有称“小华夏幸福”。

截至2021年末，中国宏泰提供规划、开发及运营服务河北省廊坊市的龙河高新区、龙河商务休闲度假基地、广阳科技孵化园、永清宏泰产业市镇园区、河北省石家庄市的石家庄通用航空产业市镇园区、石家庄藁城宏泰产业市镇园区、湖北省鄂州市的宏泰鄂州产业园及湖北省武汉市的武汉开发区通航产业综合示范区共8个产业城市项目。

然而，从2019年开始，中国宏泰主要业绩指标开始“跌跌不休”。2019-2021年，中国宏泰的营收同比分别下滑了33.17%、10.26%、36.30%；归母净利润同比分别为-25.19%、1.94%、-79.79%。

就在中国宏泰即将被业绩滑坡拖向深渊之时，作为战略投资者的中国金茂伸出了援助之手。

2021年6月28日，中国金茂以14.81亿港元收购中国宏泰29.9%股权，成为其二股东，持股约合4.94亿股。中国宏泰董事局主席王建军及其妻子赵颖仍为中国宏泰控股股东，所持股份减至约7.28亿股，占已发行股份的44.08%。

此外，中国金茂还认购中国宏泰约1.23亿美元的可换股债券，这笔债券最终可转换成中国宏泰股份约3.14亿股。

此后，中国金茂与中国宏泰在城市运营与园区开发、政企合作、公司管制及资本运营等多方面展开合作。

去年8月27日，中国金茂总裁李从瑞带队携中国宏泰与廊坊市政府领导共同探讨龙河高新区未来发展。今年2月，双方共同打造的龙河新区廊坊览秀城商业综合体及其配套城市客厅项目开工。同月，中国金茂中标了衢州高铁新城片区综合开发项目，有观点认为金茂能拿下该项目或许有中国宏泰团队的功劳。

此外，中国金茂携宏泰发展与中国蓝星商讨通过协助导入战略新兴产业，盘活中国蓝星闲置工业用地，并希望中国蓝星产业落地包括廊坊龙河园区在内的宏泰园区。

标普认为，金茂入局，将会提高中国宏泰的经营水平，特别是在其大本营河北龙河的住宅开发。

极具吸引力的二次私有化

中国金茂在公告中称，鉴于宏观不利因素及当前充满挑战的金融市场状况，这对计划股东而言为一个具吸引力的机会，可以极具吸引力的溢价变现等于中国宏泰股份的投资。

同时，中国金茂对中国宏泰的私有化也抱有极大期待。

对于此次私有化，金茂表示可增加其控制权并进一步实现投资中国宏泰的利益，实现多个城市运营项目的收购，获得相关资源以提升产业园吸引商业及投资的能力，并进一步加强政企合作。

事实上，中国金茂对私有化已经驾轻就熟。

2020年6月12日，中国金茂和金茂酒店联合发布公告，称建议私有化金茂酒店，同时撤回上市。

对于金茂酒店为何私有化，金茂酒店的解释与如今私有化中国宏泰有异曲同工之处。一是目前新冠疫情和全球各国旅游业限制等影响，私有化符合长期发展；二是金茂酒店股份合订单位的流动性较低，该情况已持续较长时间；三是目前是变现投资的好机会。

业内人士分析认为，流动性危机，业绩下滑以及估值较低是企业选择私有化的三个主要推手。私有化无疑可以避开股票市场的影响，实现资源优化再配置。