一、5月北京新房市场供需双降，海淀区跃升区域成交“领头羊”之位

（一）疫情扰动下5月北京新房成交回落，环比下滑36.70%

年初以来，全国多城频频出台楼市松绑政策，北京作为首都城市，长期以来调控政策趋于稳定且严格，5月北京地区银行房贷利率已普遍按照新的5年期LPR报价降低15个基点，首套房贷利率由此前的5.15%降至5%，对于购房者来说是一个重大利好，对提振市场信心具有立竿见影的效果。但与此同时，5月份北京疫情来势汹汹，阻碍了楼市修复进程。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年1-5月北京新房共计成交24425套，较去年同期下跌31.63%，其中，5月单月北京新房成交4393套，环比下跌36.70%，同比下降19.38%。展望后市，随着北京疫情逐步受控，加之6月份迎来房企冲刺半年业绩的时间节点，成交量有望迎来回升。

图：2020-2022年5月北京新房成交套数走势

数据来源：诸葛找房数据研究中心

（二）5月新房价格结构性回升，环比上涨7.33%

近年来，在一系列的限价、限签政策下，北京新房价格较为稳定。进入2022年，自2月开始新房价格连续3个月回落，5月止跌转升。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年5月，北京新房成交均价为47819元/㎡，环比上涨7.33%，同比上涨0.28%，受到成交的结构性影响，本月成交价格有所回升。预计进入6月，房企为完成半年业绩会有一些促销优惠活动，价格或将有小幅回落。

图：2020年-2022年5月北京新房价格走势

数据来源：诸葛找房数据研究中心整理

（三）本月房企推盘节奏放缓，去化周期有所缩短 

进入5月，在疫情的影响下，北京多个区域封闭管理，线下销售不可避免的受到影响，房企推盘节奏也随之放缓，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年5月新房批准上市套数仅2146套，创今年以来月度新低，环比下跌88.4%。从库存量来看，由于本月供应量大大缩减，带动整体库存量下降，数据显示，2022年5月北京新房库存量为107161套，环比下降2.79%，同比上涨9.93%。从去化周期来看，5月去化周期为16.2个月，较上月小幅缩短0.2个月。

图：2021年-2022年5月北京新房批准上市套数及库存走势

数据来源：诸葛找房数据研究中心

2022年5月，北京市区仅有5个商品住宅项目获取预售证，较上月减少22个项目，总计2146套房源，分布在昌平、大兴、石景山和丰台四个区域。其中，大兴区有2个项目获取预售许可证，分别是和锦家园和桂语佳苑，桂语佳苑由品牌房企绿城集团全力打造，是绿城现代高层经典产品系“桂语系”的延续之作，项目共规划建设8栋楼，户型设计为103㎡的三居和128㎡的四居，契合刚改客群需求，同时，项目周边还有景山学校通州校区、通明湖公园等，且距离刚刚开通的地铁17号线较近，日常的生活需求基本都可满足。

表：2022年5月颁发预售许可证楼盘信息

数据来源：北京住建委，诸葛找房数据研究中心整理

（四）海淀区赶超大兴区夺得第一，东城区环比增长明显

从5月北京区域新房的成交表现来看，中海汇德里、幸福里润园等优质项目销售表现卓绝，助推海淀区荣登区域成交套数首席，本月成交542套，是唯一一个成交量突破500套的区域，大兴区退居其次，单月成交416套，顺义和通州两区也相对不俗，分别成交364套和332套，位居区域第三、第四。

从成交量变化来看，受疫情对各区的影响程度不同，多数区域成交量较上月出现不同幅度的下滑，仅5区成交量较上月上升。其中，东城区由于上月成交基数较小，本月环比增幅很是突出，较上月上升186.49%。

图：2022年4月与2022年5月北京新房分区成交情况

数据来源：诸葛找房数据研究中心

备注：物业类型包含普通住宅和别墅。 

（五）温泉板块逆袭成交套数首位

从5月各板块的成交表现来看，热门板块主要分布在大兴、顺义及通州三区，其他区域零星分布。其中，海淀区的温泉板块现身本月板块成交榜首，以460套的成交量大幅甩开其他板块；其次为大兴区的西红门板块，5月成交143套，位居板块成交第二位；昌平区回龙观、顺义区后沙峪、石景山苹果园八角金顶街板块、东城永定门外以及门头沟永定板块成交表现相对均衡，分别成交124套、114套、111套、106套和102套，但东城区永定门外板块成交价格却格外显眼，当前成交均价为113235元/㎡，价格水平处于全市相对高位。

表：2022年5月北京板块成交套数排行榜

数据来源：诸葛找房数据研究中心