NO. 1｜壹

这很可能又是一个“三代改写命运”的故事。

有一种说法，实现圈层跃迁通常需要三代人的努力。一个高素质板块的崛起异曲同工，至少需要三次证明自己的机会，而不是昙花一现。

第一次，很简单，打开局面，让板块高调起来；

第二次，“继承”资源，稳定局面，让板块被熟知；

第三次，有了一个良好的圈层积累，当机会来临，能尝试更多的突破。

在南京，一些新锐板块即是如此快速崛起。

比如城南雨花核心区，从2019年亮相至今，3年来的成长，板块热度仅次于河西南、大校场等头部板块。

从中海城南公馆3.4万/㎡破限价、首开卖完，走入改善视野；

到龙湖天钜三开三捷，动辄400余套集中入市，稳定住了基本盘；

再到去年金基嘉玥以“全装修4万/㎡+装修包4300元/㎡”入市，楼市行情动荡的当下，几乎每次开盘都卖到了8成多，甚至卖完。

当然，如果板块素质+规划利好稍弱的，可能需要第四次、五次、六次才能继续向成功努力，除非板块被“放弃”了。

也有的新锐板块正处于“新旧”接力时期，或是刚打开局面，或是正在等待机会，更进一步。比如麒麟科创园，正在走向高光时刻。

2020年11月-2021年9月，仁恒城市星徽四开四罄，上千人陪跑。

仁恒城市星徽开盘现场

随后“补位”的时光璟宸，吸纳了足量客源，含包均价3万/㎡，高性价比入市，两次开盘均于当天基本卖完，站稳了市场。

有了前两次大卖的基础，给了麒麟市场更多的“资本"，即将接力的纯新盘能否实现第三次的跃迁呢？

想必这个敢与仁恒比品质、双地铁环伺、容积率低至1.6的纯洋房项目，可以给到一个答案！

Ta就是星河·钟山盛世，目前已公开样板示范区，预计近期首开，一记高明的“妙手”。

实景图 项目授权供图

NO. 2｜贰

落子麒麟科创园，是本手，合理的正规下法。

显然，南京人已经用真金白银，在仁恒城市星徽、时光璟宸上做出了证明。

麒麟科创园是政府目前重点发展的区域，大热的紫东科创核心位置。2018年，南京政府明确提出了2035核心规划，确定了东西双核驱动的发展战略。其中麒麟就是东核，南京未来十年非常有发展潜力的核心区域之一。

去年，麒麟科创园产业利好迎来一波爆发。

金洽会期间，麒麟科创园吸引总投资66亿元，其中便包括低空雷达探测系统总部基地、氢谷碳中和研究院等8个重大产业项目签约落户。

去年12月，南京与华能集团签署战略合作协议共建中国能谷，麒麟新添一千亿级能源创新产业集群！据悉，整个项目基础建设投入预计超过300亿元。（来源智汇麒麟）

“中国能谷”项目效果图

此前，区域内已有“一院四所”落地，即中科院南京分院及南京土壤研究所等；东南集团、市大数据集团、圣和药业、孩子王总部，农科院、清华科技园等也均已落户于此；在全球的独角兽企业总部排名中，南京共有11家，其中有4家就是在麒麟科创园。

高新产业持续入驻麒麟科创园这片热土，不仅能拉动GDP，刺激商场消费，也能持续带来高新技术人高学历，助力教育生源优势、刺激购房需求。

去年11月，星河于环紫金山落子，紫金山直线向东约3公里，打造低密纯粹洋房住区。据悉，项目预计入手门槛约300万左右，高性价比入驻城东新中心的机会。

实景图  项目授权供图

当一个板块的价值成为全民共识，你可能连车尾灯都看不到了。

NO. 3｜叁

经历过多次房地产周期的买房人，深知大品牌能带来溢价效应，仁恒、高科、绿城等品牌房企，都有自己的拥簇，复购率高。圈层形成的前提，就是买房人对品牌、品质的认可而聚集。

星河·钟山盛世是由星河地产独资开发，从拿地到工程、到园林景观、到营销、再到物业，全部自己承担。

楼市激荡的当下，背后所传递的信息，就是资金稳健。而且项目品质有保证，产品呈现也将更具一致性。

星河地产是星河控股集团的一部分，业务覆盖超30个城市，资产超千亿。2017年，星河首进南京市场，斥资约17.2亿拿地。至今，星河已于紫金山西侧打造南京星河world产融联盟新城以及星河天赋、星河国际两大高端产品，环紫金山的星河第三子——钟山盛世也即将首开入市。

星河天赋实景图  项目授权供图

每次开盘几乎都能卖完，在南京改善市场依旧颇受青睐。作为南京玄武新中心的标杆项目之一，星河天赋的二手房挂牌价已高达约5.7万/㎡。

品牌与品质是直接挂钩的，仁恒、高科等房企在外立面、装修细节等方面高标准、高颜值，在业内是公认的。星河·钟山盛世敢跟仁恒城市星徽比品质，显然也是尤其独到的地方。

尤其是在房地产低谷期，越需要好项目提振。真正有责任感、有担当的房企，也一定会想方设法，倒逼自己打造逆周期的标杆项目。

（1）容积率低至约1.6，仅365户

低容积率宅地，可遇不可求。过去近10年，南京主城出让的宅地中，容积率低于2的占比仅约2.2%。

2021年，南京出让的125幅地块中，仅有约17%的地块容积率≤1.6，其中多数在远郊地带，很少量板块在老城与新锐板块，星河·钟山盛世的前身——麒麟G127就是之一。

麒麟科创园近年来出让地块的容积率也几乎在2.0及以上，星河钟山盛世容积率低至1.6。而且该项目也没有做高低配，反而选择了牺牲建筑密度，只打造了6栋全11层的纯粹洋房住区，专属于365组家庭的城市臻品。

效果图

由于一梯两户的设计，每栋洋房住户数相应减少。后疫情时代，居住人数更少意味着更安全，物业管理服务也会更好，另外早晚出行电梯的使用人数也减少了，通勤时间更快。

（2）石材+保温一体板+三玻两腔外窗，五重归家礼序

高颜值的外立面，也让房产具有更高的溢价效应。比如仁恒城市星徽的外立面就是金属玻璃幕墙+铝板+石材，这一点市场接受度很高。

星河钟山盛世外立面采用大都会风格的设计理念，阵列式楼栋分布展现的对称感、仪仗感与仁恒城市星徽类似，而且选材也是石材+保温一体板+三玻两腔外窗搭配，质感卓越，不仅视觉效果好，而且兼具降噪隔热等效果。

效果图

内部景观设计也不含糊。低容积率，使得建筑退让于自然，项目绿化率超过约35%，不弱于一般公园的绿化。

社区布局上，由三轴两院所组成，打造五重归家礼序。

南轴——商业轴，精致的水景迎面，多层灌木与植栽所营造出的夹道感，仪式感凸显。

中轴——休闲轴，中心设有一个小花园，给到社区邻里之间一个交流的空间。

北轴——体验空间，趣味儿童区、老年乐活区、休闲卡座区打造活动场域。

五重归家礼序，迎宾广场、穹顶大堂、仪仗树阵、入户花园、归家大堂等空间依次铺开，打造出一个自然与游乐、陪伴与互动共融的场域。

实景图  项目授权供图

（3）一线装修品牌联盟，与仁恒比品质

精工房企，不止是“面子”工程，“里子”更是直接关系到居住舒适度。

仁恒城市星徽装修选材在彼时麒麟市场，很能打，“欧文托普的地暖+东芝的中央空调+爱迪士的新风”，都是知名品牌。

目前南京主流改善市场，三大件逐渐成了标配。此次星河钟山盛世同样选用日立中央空调、百朗新风系统、菲斯曼的地暖三大件交付，以及方太、科勒、杜拉维特等组成品牌联盟（或同等档次品牌），让生活更有质感。

样板间实景图  项目授权供图

很多参观过项目样板间的买房人，都感慨“品质不弱于仁恒”。认准大品牌、稳健房企、市场接受度高的项目买，自然是稳妥的一记“本手”。

NO. 4｜肆

细心的人会发现，很多高端住宅的户型设计可能并不规整，一方面是因为外立面“凹造型”导致；另一方面则是打造差异化产品。

星河·钟山盛世配置了建面约98、114㎡不同尺度面积段，全三房两厅两卫布局，体贴改善家庭结构生活、社交、相处模式。

“我们所有户型的南向阳台尺度几乎都拉满了，同区域的项目之前都达不到我们的标准”。犹清晰的记得，这是3月项目公开城市展厅现场，其负责人对销售培训时说的，很自信。

标准层最小户型建面约98㎡起步，三开间朝南设计，南向面宽约9.2米，加上约6.1米开间的南向双阳台+主次双卫，几乎是市面上高层建面约110㎡产品才有的功能设计与尺度感。即便是仁恒建面约165㎡大阳台开间也才5.6米。（具体尺寸以合同为准）

户型图

入户玄关设计，增加了收纳空间，凸显仪式感。餐客厅一体化设计，几乎没有走廊浪费空间，视野开阔，空间利用率高。U型厨房设计，动线合理。南北卧室带飘窗，其中主卧带独立卫浴+双储物柜空间预留，私密性好。

样板间实景图 项目授权供图

标准层最大户型建面约114㎡，同样三房两厅两卫布局，改善舒适度更高。

户型图

约5.2米的横厅的亮点之一，加上餐客厅一体，空间尺度拉满，不论是亲朋聚会，还是孩子们的大件玩具、你想要的电视、沙发、钢琴等等都能于此安放，且不显得局促，让家人的陪伴感更强。（具体尺寸以合同为准）

样板间实景   项目授权供图

南向面宽约11.6米，南北通透。尤为硬核的是约8.2米的大面宽瞰景阳台，巨幕采光。（具体尺寸以合同为准）

样板间实景   项目授权供图

这里能放得下小型吧台，也能放得下动感单车，还能解锁猫爬架、狗窝等宠物乐园。另外，足够的面宽，一家人的衣物、床单被罩等都能轻松晾晒。

而且纯粹的低密洋房住区，还带来了高得房率，约84%。相较于同期市场高层普遍73-75%得房率，建面约114㎡户型实际使用空间可能堪比约120-130㎡普通高层户型。

样板间实景   项目授权供图

NO. 5｜伍

改善的进阶，是朝着“既要”、“也要”的多维指标靠拢的。星河·钟山盛世位于麒麟科创园老城中心，既不用担忧板块成熟度，不断更新的配套，也不怕失去未来。

贝壳报告也显示，交通条件、教育资源和区位情况成为对消费者影响力排前三，起决定性作用。

便利的交通能有效提高出行效率，缩短出行时长，重要性更优先。而且地铁房，溢价效应也更明显。据悉，从星河·钟山盛世出发，步行仅约700米左右就是地铁S6号线麒麟门站，与规划地铁8号线芝嘉路站直线距离仅约200米左右。

区位图

出门即是公交，项目西侧步行约120米开城路站，约有6条公交线路，依次可达石杨路，南京站，仙鹤门（地铁2号线）等与地铁无缝对接。

教育资源，次之。项目一路之隔就是公办的泰盈路幼儿园，距离项目最近的小学和中学是分别南京外国语学校仙林分校麒麟小学和麒麟中学。其中，麒麟国际学校部分已开学，国际化的教育体系更好的满足板块片区内的高端教育。（具体学区划分以教育局为准）

排位第三的因素是区位因子，是地段价值的直接体现，丰富的配套是加分项。尤其是在新零售模式之下，以盒马鲜生为代表的生鲜门店，对于置业人群而言具有一定的吸引力。相对于非盒区房，盒区房居住便利性指数均值高出近五成。

星河·钟山盛世一街之隔，就是约3.2万方麟珑汇商业综合体，已开业，拥有约4000㎡城东最大的盒马店，成为城东商业新热点。北侧，是运营中的天赋广场；南侧，是明年即将开业的麒麟宝龙广场，已确定入驻的品牌有苏果MART和横店影城；优衣库、海底捞等目前都在意向洽谈中。

麒麟宝龙广场效果图

而且小区自带约的5000方的开放式商业街区，未来家门口能拥有近20万方的商业中心，能满足周边居民吃喝玩乐购一站式消费体验。

商业效果图

据悉，星河·钟山盛世预计近期首开1、4号楼，共计128套房源，含包放风预估约3.2万/㎡。

写在最后：

当下买房的逻辑，已经改变，“神之一手”难得，但是众多“本手”的积累，已然能让你占据更大优势，在别人还在观望时，抢先半步入手，这又何尝不是一记“妙手”。

星河·钟山盛世位于紫金山东首，麒麟科创园作为强大“背景”，星河品牌、双地铁、双MALL、低密纯洋房等多元素加持，大概率将掀起第三次风潮。

品鉴地址：南京城东·丹霞路、华汇路交会处S6麒麟门站南