诸葛找房:5月全国300城土地流拍率继续回落 一线城市成交规模上升明显

来源:中国网地产 2022-06-07 17:17:11

一、5月份土地市场供需规模双降,一线城市成交亮眼,二线城市供应发力1、5月土地供应端再现降势,仅二线城市供应环比上升

据诸葛找房数据研究中心监测,全国主要地级市2022年5月共供应土地1856宗,同比下跌19.44%,环比下跌3.58%;供应规划建筑面积为13648.34万㎡,同比下跌26.21%,环比下跌4.51%;推出楼面均价为2396元/㎡,同比下跌21.22%,环比上涨33.06%。进入2022年,土地市场供应端以“二连降”态势开场,随后在两集中政策所覆盖的城市密集实施挂牌活动的带动下,3月土地供应规模较上月几近翻倍,4、5月份两集中城市挂牌活动逐渐减少,土地供应规模也随之稳步下降。预计接下来,随着部分城市逐步开展第二批次供地计划,供应规模有望呈现回升态势。

图:全国主要地级市土地供应情况

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从地块性质来看,5月推出涉宅用地610宗,同比下跌31.42%,环比上涨13.33%;商办用地推出271宗,同比下跌27.35%,环比下跌18.86%;工业用地推出975宗,同比下跌7.23%,环比下跌19.22%。从推出楼面价上看,仅涉宅用地推出楼面价环比呈现下跌态势,跌幅为11.05%,商办用地及工业用地推出楼面价环比均呈上涨态势,涨幅分别为10.18%、8.43%。

表:全国主要地级市5月土地供应及环同比情况

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分各能级城市来看,2022年5月,仅二线城市供地量呈现上升态势,一线、三四线城市供地量较上月均有所下滑,且一线城市跌幅居首。其中,一线城市供应规划建筑面积334.06万㎡,同比下跌61.7%,环比下跌42.06%;二线城市供应规划建筑面积5376.31万㎡,同比下跌31.99%,环比上涨32.94%;三四线城市供应规划建筑面积7937.97万㎡,同比下跌18.32%,环比下跌17.93%。进入5月份,杭州、合肥、苏州等地处长三角区域的二线城市的供地力度明显加大,在一定程度上助推二线城市整体供应规模上升。从推出楼面价来看,仅一线城市推出楼面价较上月下跌,二线、三四线城市推出楼面价均呈上扬态势,且二线城市环比涨幅遥遥领先。

表:各等级城市5月土地供应及同环比情况

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 2、5月土地市场成交规模小幅下滑,一线城市涨幅遥居首位

据诸葛找房数据研究中心监测,2022年5月全国主要地级市土地成交1423宗,成交规划建筑面积为10408.61万㎡,同比下跌38.08%,环比下跌6.25%;成交楼面价为2157元/平方米,同比下跌53.26%,环比下跌17.29%;土地出让金为2247.36亿元,同比下跌71.03%,环比下跌22.42%。5月土地市场成交规模下滑,一方面,与供应规模持续缩减有关,另一方面,短期内市场信心尚未完全恢复,且房企资金面仍然承压,在土地投资方面较为谨慎,同时疫情等对土地交易活动也有一定的干扰,导致土地市场成交活力有所减弱。

图:全国主要地级市土地成交情况

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从地块性质来看,5月涉宅用地成交规划建筑面积为2642.13万㎡,同比下跌68.51%,环比下跌31.77%;商办用地成交规划建筑面积为952.22万㎡,同比下跌45.7%,环比上涨31.74%;工业用地成交规划建筑面积为6814.26万㎡,同比上涨4.56%,环比下跌5.53%。从成交楼面价来看,涉宅用地成交楼面价较上月有所上涨,涨幅为21.41%;商办用地及工业用地成交楼面价环比上月均呈下跌态势,跌幅分别为18.06%、4.47%。从土地出让金来看,涉宅用地及工业用地土地出让金较上月均有所下跌,且涉宅用地以25.25%的环比跌幅居首;商办用地土地出让金较上月上涨,涨幅为6.21%。

表:全国主要地级市5月土地成交及环同比情况

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分等级城市来看,一线、三四线城市成交规划建筑面积均较上月上涨,且一线城市涨幅遥遥领先,二线城市成交规划建筑面积环比上月下降。本月一线城市成交46宗,成交规划建筑面积771.29万㎡,同比微涨0.02%,环比上涨147.09%;成交楼面价为7472元/㎡,同比下跌58.16%,环比下跌4.04%;土地出让金576.27亿元,同比下跌58.16%,环比上涨137.12%。本月一线城市土地成交及揽金规模均呈现明显的上涨态势,主要得益于广州、北京集中土拍的贡献。

二线城市土地成交418宗,成交规划建筑面积3073.45万㎡,同比下跌62.68%,环比下跌41.31%;成交楼面价为3282元/㎡,同比下跌43.62%,环比下跌12.28%;土地出让金1009.06亿元,同比下跌78.95%,环比下跌48.52%。主要是由于多数两集中二线城市已于本月前完成了今年首轮集中土拍,市场交易活动明显减少,导致二线城市成交规模也随之下滑。

三四线城市土地成交959宗,土地成交规划建筑面积为6563.87万㎡,同比下跌15.88%,环比上涨18.18%;成交楼面价为1009元/㎡,同比下跌50.39%,环比下跌19.25%;土地出让金662.03亿元,同比下跌58.27%,环比下跌22.42%。

表:各等级城市5月土地成交及同环比情况

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二、5月溢价率回落,流拍现象持续减少

2022年5月全国主要地级市溢价率为2.97%,环比下降2.28个百分点,同比下降12.65个百分点。房企资金面紧张使得拿地表现愈加谨慎,土地溢价上涨空间因此受限,自去年8月份起,溢价率持续处于10%以下,本月受近期土地市场底价成交现象偏多的影响,溢价率由升转降。

图:全国主要地级市土地溢价情况

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流拍率方面,本月流拍率为9.19%,较上月下降0.27个百分点。自4月份起流拍率连续2月下降,一方面,中央到地方频频释放利好信号,交易市场显露回升迹象在一定程度上提高房企扩储积极性;另一方面,流拍现象持续减少与集中土拍规则的适度放松也不无关系,取消配建、延长土地出让金缴纳周期等措施在一定程度上使得房企开发成本有所降低、利润空间扩大,拿地热情也随之提升。

图:全国主要地级市土地流拍情况

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三、广州土地出让金领跑,广州地铁集团位居权益拿地金额榜首

2022年5月城市土地出让金TOP10榜单中,7城土地揽金突破百亿,其中,广州以347亿元位居土地出让金榜首,主要归功于其今年首轮集中土拍的稳健发挥,从土拍现场来看,共计成交17宗地块,成交率超94%,且有2宗地块溢价率均超10%,助力揽金表现不俗。苏州、北京的土地收金表现也较为亮眼,2城分别以247亿元、219亿元位列第二、三。

图:2022年5月城市土地出让金TOP10榜单(亿元)

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成交总价TOP10榜单中,地块集中于广州、北京、厦门、苏州、无锡以及珠海6个城市。从溢价情况来看,8宗地块底价成交,另外2宗地块虽是溢价成交,但两者溢价率差距较大。其中,广州地铁集团有限公司以底价94.54亿元竞得广州市海珠区赤沙车辆段AH031422、AH031419地块,位居成交总价榜首;其次,华润置地有限公司(华润置地)以底价74.70亿元拿下北京市丰台区右安门街道亚林西土地一级开发0501-644、645、646、647等地块;厦门轨道交通集团有限公司以底价54.20亿元竞得厦门市海沧区05-11新市区南片区东屿北路与沧凤路交叉口南侧地块,位居成交总价第三。

表:2022年5月全国主要地级市土地成交总价TOP10榜单

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房企权益拿地金额TOP15榜单中,本月仅有广州地铁集团1家权益拿地金额突破百亿,以165.19亿元位居榜首,其是广州首轮集中土拍的最大买家,共计斩获4宗地块,拿地士气不容小觑。华润置地权益拿地金额为98.8亿元,位居第二,具体来看,华润此次近百亿的投资主要集中于北京、厦门2宗高价地块,且均于2城今年第二批集中土拍活动之中。厦门轨道交通集团位居榜三,5月权益拿地金额为66.6亿元。另外,值得注意的是,国央企资背景的房企占比超8成,毕竟当前市场销售端成色欠佳,加之部分房企仍面临着偿债压力大的困扰,市场环境变化以及资金承压等,民营房企的身影仍偏少。

(责任编辑:李彤)
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