并购何时发生不定 面临“两大挑战+两大不确定性”

来源:中国网地产 2022-06-01 11:36:07

中国网地产讯 近日亿翰智库发布行业研究《并购是否会频发,行业是否会出现新的拐点?》。研究指出,当并购开始频繁,大范围的发生时,行业是否会有新的拐点出现?在回答这问题之前,我们可能更需要清晰认识到当前并购行为发生所将面临的两个不确定性和挑战:

其一、政策走向的不确定性。此处的政策主要指具体针对于并购端的政策,当前针对于并购端的政策主要有并购贷,包括并购贷不计入三道红线指标计算、优质房企并购项目融资支持等,也已有招商蛇口、美的置业、碧桂园等等多家房企成功发行并购债券,或获得并购贷额度。而目前对于并购的支持也仅限于此,而这又有很大的不确定性存在,如并购贷款的支持力度到底有多大、总量有多高、贷款利率有多低等等。当前环境下,不仅仅民营企业面临较大的资金压力,优势相对明显的央企国企业也并非完全轻松,短期内风险或可控,但更长期内,企业是否承受更大的压力都难保证,所以对企业而言,尽可能保证企业的经营安全是重点关注,若无更强有力的政策辅助和支持,企业本身而言,未必有较多的意愿去做并购。

其二、并购标的质量的不确定性。房企普遍承受较大的资金压力,所以有一定出售资产的意愿,并购市场上并不乏高质量的资产,也不乏低质量的资产,更需要有更精准的判断和筛选。并购市场涉及交易双方,信息不对称性客观存在,所以,并购方式未必是房企增加资源与扩充储备的最佳选择。

其三、公开土地市场的挑战。当房企暴雷事件频繁发生时,房企负面连锁反应频繁发生,最终将房企引致“四面楚歌”的境地,各方均谨小慎微,唯恐远离地产企业速度不够迅速而被拖累,及时快速脱身或为最佳之策。当各方开始主动避开房地产企业,房企压力日升,随时都面临生死之战,稍有不慎,便有满盘皆输的风险。企业迫于无奈,开始在土地投资上做退缩,开始躺平,开始不参与,土地市场表现出非正常状态,流拍率走高,无生机可言,为扭转土地市场颓势,政府开始对土地出让做调整,从土地价格和土拍规则上向企业释放有利信号,企业拿地利润情况开始出现改善,而且相比于并购市场,优势或更为明显,这就促使房企更多倾向于在公开市场获得土地,这对并购行为的产生也将是个挑战。而且无论是从2021年下半年房企拿地,到2022年房企公开市场拿地情况,央企国企仍在主导,城投仍或多或少扮演着托底角色,所以即使土地端已有明显的利好信号存在,企业也并没有过多拿地的意愿和能力,更谈不上去做并购。

其四、市场行情演变的挑战。市场行情不好,大家都有明确清晰的感受,到4月,市场仍没有明显的改善迹象,房企销售业绩仍处在持续下行通道,业绩兑现困难,企业经营端压力更甚,顺畅发展的道路被阻滞,外部融资决定短期是否活着,内生融资(销售回款)决定房企能否活的久,短期内活着是基础,活的久才是根本追求。

眼下的行情来看,即使外部融资有所改善,最大可能也仅仅是定向的,阶段性的改善,不可能长久的全方位的融资放开,房企长久可依托的发展基础只能在销售业绩所能带给企业的助力,倘若市场行情迟迟未能有所改善,即使是资金压力并不明显的央企国企都难以发展顺畅,更无需再提及并购,行情走势或是并购行为发生的最大挑战之一。

对于未来并购行为会不会集中的、大范围的产生,答案未必肯定,但是无论是政策端,还是市场端的改善都预示着并购行为大概率发生在项目层面,而非企业层面,即使政策有扶持,企业有能力,资本有意愿,最终的选择也只在优质的项目上,政策不太可能会直指企业救助,以项目为单位的并购将会是大势所趋和必然定局,因为项目更关乎民生,关乎消费者,关乎社会。

而且,从当前的环境来看,并购行为大范围的集聚性发生的基础仍不具备,难度也相对较大,而且单一的并购行为或也并不能导致行业拐点的到来,并购也只是提供了一种可供选择补充资源和化解风险的方式。

(责任编辑:王佳滢)
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并购何时发生不定 面临“两大挑战+两大不确定性”
来源:中国网地产2022-06-01 11:36:07
近日亿翰智库发布行业研究《并购是否会频发,行业是否会出现新的拐点?》。研究指出,当并购开始频繁,大范围的发生时,行业是否会有新的拐点出现?在回答这问题之前,我们可能更需要清晰认识到当前并购行为发生所将面临的两个不确定性和挑战:
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