夏亦丰:房贷利率下调提振市场信心,或促进房企销售回款

来源:中新经纬 2022-05-30 09:11:52

5月份以来,市场针对买房人不断有利好消息发布,楼市政策宽松、暖风频吹。先是央行、银保监会将首套住房商业性个人住房贷款利率的下限调整为不低于LPR(贷款市场报价利率)减20个基点。随后,5年期以上LPR超预期下调15个基点至4.45%,这是LPR改革后第一次5年期单独降息,也是规模最大一次降息,极大超出市场预期。之后,包括京沪两地在内的多个城市房贷利率也随之下调。

中银国际证券房地产行业首席分析师夏亦丰在中新经纬研究院举办的主题为“房贷利率又降了,买房人怎么选?”的《经纬慧谈》栏目中表示,金融数据走弱,以及房地产行业的销售景气度持续低迷,是本次5年期LPR下调的主要原因。

夏亦丰分析,4月份,国内信贷以及社融数据均大幅走低,宽信用仍须进一步加码。因此,房贷利率下调具备较大迫切性。此外,房地产行业在经过一系列政策调整之后,回升态势并不明显。4月份由于疫情叠加,加上整体销售需求较差,房地产销售住宅面积大幅锐减,1—4月份商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;其中,住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元,下降29.5%;其中,住宅销售额下降32.2%。整个房地产行业的基本面提振迫在眉睫。

至于后期房贷利率是否还有进一步下调的可能性,夏亦丰认为,从具体实际房贷利率的构成来看,实际房贷利率是LPR加点构成的,如果5年期LPR继续下行,同样也会带动全国各地实际房贷利率继续下行。

夏亦丰认为,要支持购房人群消费住房可从以下几方面着手。从狭义政策上来看,可探讨进一步降低房贷首付下限。过去房地产市场的两轮发展过程中,央行都有过类似政策。但在这一轮周期中,主要还是地方政府、各个城市为主导,适当调整首付比例下限。如果本轮周期由央行发文的话,提振市场信心的作用可能会更强。此外,高能级城市“认房不认贷”政策的解绑、财政补贴购房人群,以及税收减免等都是可以进一步探讨的调控政策。

房贷利率的持续下行,不仅影响到购房者,对房地产企业、行业也产生了利好效应。夏亦丰分析,房企资金来源结构包括外部融资和销售回款。房贷利率下调对外部融资虽没有直接影响,但其可以起到促进市场回暖、提升地产项目去化的良好效用。因此,对房企而言,项目去化加快,提高了企业的回款速度与现金流回笼,是一个大利好。

当前,经历了全国多个城市大范围的政策宽松,房地产行业回暖态势并不明显,针对如何进一步改善房地产企业融资手段?夏亦丰认为,政策层面来看,可以进一步放松房企的预售资金监管,包括监管时间节点、监管比例、以及提取条件等;同时,银行要进一步加大落实信贷支持力度,包括提供开发贷、并购贷,AMC(Asset Management Companies 资产管理公司)介入,以及城投平台收购项目带来的增量资金等。

值得一提的是,当前房地产行业发债主体多以央企、国企为主,夏亦丰提出,未来要加大对民营房企的发债支持力度,以此从整体上提升房地产融资规模,加快企业融资节奏,促进房地产行业稳定、健康发展。

(责任编辑:杨帆)
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