整限购、支持多孩家庭购房 武汉松绑“组合拳”能否稳楼市?

来源:新京报 2022-05-24 17:09:15

在业内人士看来,作为强二线城市的武汉,此次调控措施满足了亲属投靠、多孩家庭、非本地户籍等自住需求,加上房贷利率的下调,形成“组合拳”效应。

5月22日下午,“湖北发布”官方公众号发布消息称,为促进武汉市房地产市场良性循环和健康发展,武汉市出台了支持刚性和改善性住房需求、加大金融支持力度等多项措施(以下简称“措施”),其中包括增加多孩家庭在限购区域的购房套数、降低非本市户籍购买首套房门槛等。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这充分说明了当前政策放松的大趋势还在继续,“总体上看,当前此类政策放松叠加其他政策,将发生积极的效应。武汉等此类省会城市的政策放松,具有非常好的示范效应,有助于后续促进周边城市和地级市等市场情绪的调整。”

新政:

偏向多孩家庭等,限购区域调整“一波三折”

在上述“湖北发布”官方公众号所发布的措施中,对于多孩家庭、投亲家庭的住房需求多有照顾。措施提到,符合国家生育政策生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭,且在武汉市已有2套住房的,在限购区域可新购买1套住房,包括新建商品住房和二手住房;父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的本市户籍居民家庭,且在武汉市已有2套住房的,也可在限购区域新购买1套住房。

对于非武汉市户籍居民家庭,措施明确降低该类人群的购房门槛,具体为对限购区域内首次购买普通住房的,在本市缴纳社会保险或个人所得税年限由2年调整为1年。同时,在汉银行机构也将根据市场化原则适时下调新发放的商业性个人住房贷款利率。

而在企业方面,措施提出,将引导金融机构在防范风险的前提下支持房地产开发企业的合理融资需求,稳定增加全市房地产开发贷款投放;加大个人住房贷款投放力度,缩短贷款审批发放周期,积极支持居民家庭合理的住房资金需求;加大对长租房市场、保障性住房建设的金融支持力度;此外,维护房贷市场秩序,加强消费贷款、经营性贷款管理,防范信贷资金违规流入房地产市场。

除了以上内容外,值得关注的是,本次放松限购的措施中最引人关注的一项——关于限购区域的调整,官方政策的发布可谓是“一波三折”。

5月22日凌晨,“武汉经开区”的微博发布消息称,其从武汉经开区住建局获悉,自5月22日起,武汉经开区的沌阳、沌口、军山新城区域从原限购区域调整为不限购区域,自此武汉经开区全面取消住房限购政策。但不久后该条微博被删除,几小时后又重新发布,内容不变。

当天,湖北省人民政府官方公众号“湖北发布”在留言板中回复了关于经开区是否取消限购的疑问,其称,“(经开区取消限购的政策)没有变,武汉四大远城区都取消了。”同时,“湖北发布”还在其官方抖音账号上发布短视频,内容显示武汉四大远城区(东西湖区、江夏区、黄陂区、经开区)全面取消限购政策。

但5月23日新京报记者再次查询“湖北发布”在这两个平台上关于“调整限购区域”的内容时发现,有关表述均已被删除;仅微博账号“武汉经开区”的内容保留。为验证上述四个远城区是否确实取消限购,记者进入“武汉住保房管”微信公众号查询购房资格发现,该四个区域已不在意向购房区域的选项中,也就意味着在四个区域内购房无需购房资格证明。

相比此前南京全面取消二手房限购新政的“一日游”,此次武汉发布的新政虽然已确认实行,但发布又撤回的动作,引起不少议论。对此,严跃进建议,后续类似政策的发布需要建立统一口径、统一渠道等模式,既要防范政策效应被夸大,也要积极促进政策更好落地。

回顾:

此前调控政策逐年加码,限购范围不断扩大

在本次楼市“松绑”潮来临前,武汉市整体实行的是2016年发布的限购政策,然后逐步根据当地情况和市场形势进行调整。

2016年11月15日,武汉市住房保障和房屋管理局发布《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》(简称“《意见》”)。该《意见》成为以后制定限购政策的指导性文件。

根据《意见》,武汉市住房限购限贷范围为江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区(不含汉南区)、东湖生态旅游风景区等区域。武汉市户籍居民家庭在上述区域购买首套住房(含新建商品住房和二手住房)申请商业性个人住房贷款的,最低首付款比例为30%;在本市拥有1套住房,最低首付款为50%。

同时,对于非武汉市户籍居民家庭在上述区域购买首套住房的,《意见》规定,应当提供自购房之日前2年(含2年)连续在本市缴纳社会保险或个人所得税证明,对补缴的不予认定。而对于武汉市户籍人士,若在本市拥有2套及以上住房的,则暂停在上述区域向其出售住房。

一个多月后,同年的12月21日,武汉市住房保障和房屋管理局发布《武汉市房管局关于扩大住房限购范围的通知》称,决定扩大武汉市住房限购区域,除了上述所提及的区域,新增东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域。

2017年,武汉市楼市调控再次加码,扩大限购范围。该年的8月28日,武汉市人民政府办公厅发布《市人民政府关于加强长江新城规划区域管控工作的通告》,对于长江新城近期起步区加大房地产市场监管力度,严格控制不动产变更登记,将该区域纳入住房限购范围;同时实行存量房限售政策,自通告发布之日起,取得《不动产权证书》或者《房屋所有权证》未满3年的房屋,不得上市交易。该通告一年有效期满后又延长,直至2019年12月30日,武汉市人民政府发布《市人民政府关于加强长江新城规划区域管理的通告》,明确长江新城起步区内严格执行国家房地产调控政策和武汉市中心城区住房限购政策相关规定。

影响:

楼市下行压力较大,新政能否扭转颓势?

事实上,此次新政出台的背后,是在从严调控、疫情反复等因素长期影响下,武汉楼市“退烧”明显。据武汉市住房保障和房屋管理局披露,今年前4个月,武汉市房地产市场整体呈现供应端低位运行、需求端消费不振的态势。

具体来看,1-4月,武汉市新建商品房批准预售36832套,批准预售面积453.93万平方米,同比减少51.55%;其中,新建商品住房批准预售29233套,批准预售面积328.94万平方米,同比减少58.37%。

在网签数据方面,1-4月,武汉市新建商品房网签销售47607套,网签销售面积519.36万平方米,同比减少39.78%;其中,新建商品住房网签销售36639套,网签销售面积404.48万平方米,同比减少47.26%。

中指研究院华中分析师李国政指出,截至4月底,武汉市住房去化周期达到12.9个月,其中新城区平均达17.4个月,市场压力不断显现,“出台一揽子纾困措施,符合发展需要,也在市场预料之中。” 

“武汉楼市新政点面结合,精准施策。”李国政对于此次武汉出台的楼市“松绑”措施评价道。他表示,本次措施满足了亲属投靠、多孩家庭、非本地户籍等自住需求,同时,也有定向放松限购,加上房贷利率的下调,形成组合拳效应,有利于促进需求释放,激活市场成交,加快楼市去库存,稳定市场发展和未来预期。

在李国政看来,总体上,由于疫情的不确定性,目前单一手段无法根本扭转市场发展和预期,因此,按照“房住不炒”和循序渐进原则,视市场发展实际,不排除后续还会有系列优化措施推出。

与此同时,广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示,对于利好政策的叠加,需要注意后期可能会推动房价大幅度上涨,“一定要坚持房住不炒的底线,逐步地推进政策的松绑,不能一下子把这个‘弹药’都打光了。下半年若疫情完全得到控制,届时一揽子政策形成叠加的话,就可能会导致房价的上涨。所以对于各城市来说,更应该加强调控政策的指导。”

(责任编辑:孙悦)
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