2022年5月20日, 由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院研究主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组研究承办的“2022中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十届产城融合投融资大会”在北京隆重召开。中指研究院针通过制定研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘优秀物业服务上市公司，探索不同市场环境下物业服务上市公司的价值增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。

一、资本市场估值整体回落，优质标的价值彰显

截至2022年5月13日，物业服务行业共有59家主板上市公司，其中香港55家，A股4家，另有6家已交表并在上市进程中，处于冲刺阶段。

港股物业服务板块总市值进入2021年之后维持高位，6月末突破万亿港元。但受外部环境、关联房地产企业压力传导和前期市场高热度引起的回调需求影响，随后一路下降到4464.9亿港元。市盈率也从年初的41.3倍，下降到13.0倍，但仍高于恒生指数9.1倍的整体水平。将港股物业服务板块市场表现与历史比较可以发现，其总市值与2020年8月相当，而市盈率回到2018年11月水平。

在这个过程中，依然有优秀公司经受住了资本市场考验。高水平的企业经营和高质量的业绩增长是优秀上市公司获得资本市场关注的基石；稳定经营的关联房地产企业是上市公司发展的有力保障；优秀上市公司通过发展多种经营业务，增强公司发展潜力。

二、经营规模与效率齐飞，财富创造后劲充足

规模之争依然是主旋律。2021年末,物业服务上市公司在管面积均值1.1亿平方米，同比增速44.3%，合约面积均值1.6亿平方米，储备面积同比增长24.0%。第三方拓展面积占在管面积平均达到了57.1%，较2020年增加10.3个百分点。高速扩张的管理规模助力物业服务企业登陆资本市场，而物业服务企业融资又多用于市场收并购相关业务，以加快规模扩张，形成良性循环。2021年，物业服务上市公司营业收入均值为33.7亿元，毛利润均值9.1亿元，净利润均值4.5亿元，同比增速分别为49.0%、44.1%和50.1%。毛利率和净利率均值分别为29.1%和13.2%，实现持续快速稳健发展。

上市公司收入主体仍然是基础物业服务，多种经营日益成为拓展利润空间的重要赛道。2021年上市公司基础物业服务收入均值为21.8亿元，同比增长37.0%，多种经营收入均值14.0亿元，同比大幅增长55.5%。其中，社区增值服务实现了跨越式增长，主要集中在社区生活服务、房产经纪、社区零售、家装服务等领域。从服务空间延伸角度，上市公司则走出社区，走进城市广阔空间。

财富创造规模和效率水平优异，超过市场整体水平。2021年，上市公司息税前利润达到5.4亿元，较上年度增长47.1%；投入资本回报率为20.0%，但仍保持着高于15%的优异水平，并且显著高于香港市场平均水平。

三、行业发展基础扎实，创新业务有望突破，资本市场期待价值回归

行业发展基本面未动摇。从各项经营指标可以看出，物业服务上市公司已具备雄厚的发展基础，还在平台经济、非住宅和城市服务等业务领域具备广阔空间，有望引领行业突破发展边界。与此同时，物业管理行业已经成为全社会重要的民生行业，关系到人民群众美好生活愿望的实现，行业价值达到了新高度。

资本市场表现背离板块基本面，蕴含价值向上回归动因。当前物业服务板块市盈率与2018年11月水平相当，但经营业绩已远超当初水平。资本市场当前的过度反应孕育着未来价值向上回归的动因，随着外部环境逐渐好转，物业服务板块也有望进入估值修复周期。