邹琳华:限购政策及时、合理调整,有利于房价稳定

来源:新京报 2022-05-20 09:14:05

降低限购门槛,针对多孩家庭及人才放松限购,成为近期楼市政策松绑的方向。据机构不完全统计,今年以来,已有20余城优化住房限购政策。而限购是否会退出市场一直成为市场关注的焦点。

对此,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示,政策是“双向调节”,在市场整体下行的条件下,限购政策的及时合理调整,更有利于房价的稳定。由于住房投资的大时代已经过去,对潜在购房者而言,购房决策主要应考虑实际住房需要。

大多数城市退出限购,不会导致炒作风卷土重来

自2010年北京首次引入住房限购政策以来,限购政策在我国已经实施了十余年。在此期间,部分城市的限购政策一再加强。

据邹琳华介绍,限购政策由最初的一线城市,到省会以上城市,再到众多热点城市,甚至不少热点县也引入了限购政策。其间,房价经历了几起几落。

邹琳华认为,从过去来看,在地方政府肩负稳定房价责任的条件下,限购是迅速平稳房价的重要手段。不管外地户籍购房或购买多套房是否真的属于投资投机,通过限购削减了部分购房需求,楼市的短期供求矛盾就能够得到迅速缓解。

虽然从长期看,限购并不一定能够持续稳定房价,要通过限购持续稳定房价只能不停加码。这也是限购这一短期手段被当成“长效政策”持续使用达十余年的原因。

时至今日,住房市场形势已经发生很大变化。对此,邹琳华表示,房价持续上涨预期已不复存在,一些区域还存在较强的房价下跌预期。由于炒房主要是源于房价上涨预期,因而大规模炒房或专业炒房也基本消失。另外,住房市场供求形势发生很大变化,除了少数城市,多数城市的住房总量已经供大于求。因而,住房限购政策已经具备了全面退出的市场条件。对绝大多数城市而言,退出限购,并不会导致住房炒作风卷土重来。

据机构不完全统计,今年以来,已有20余城优化住房限购政策,部分城市或区域全面取消限购;部分城市降低限购门槛,最明显的是降低社保年限要求;另有部分城市针对人才、老年人、多孩家庭等人群优化限购政策。

限购逐步退出,有利于居民住房升级改善

“限购政策实施的理论依据是,住房需求可以分为投资投机需求和实际居住需求两部分。其中,投资投机需求是推高房价的主要原因。因而,可以通过限购抑制住房投资投机需求,来达到稳定房价的目的。”邹琳华表示,然而,各地情形千差万别,且不说推高房价的不一定是投资投机,也可能是因为住房结构性短缺。更重要的是,住房投资投机很难被精准识别,将家庭购买第三套房或外地户籍家庭购房简单认定为投资投机,并不完全科学。

邹琳华认为,当前,限购政策的逐步退出,既有利于住房市场的正常化,也有利于居民家庭住房条件的升级改善,更有利于城市化的推进。很多外地来的新市民由于不具有当地户籍,无法在就业地购房。他们人已经进城,但是没有住房,也被称为“半城市化”人口。孩子上学、老人养老,往往都依赖原籍地解决。取消或放宽限购,有利于这部分“半城市化人口”变成“完全城市化人口”。

此外,本地居民老人的邻近居住、家庭规模的原子化(家庭成员逐渐脱离家庭共同体)、住房消费升级等,都会产生对多套住房的需求。限购政策的退出,有利于这部分需求的释放。

“住房市场的政策调节,原本包括抑制过快上涨和防止非正常下跌两部分的内容,也就是所谓的‘双向调节’。限购政策并非一成不变,不能退出。在市场整体下行的条件下,限购政策的及时合理调整,更有利于房价的稳定。”邹琳华如是说。

在邹琳华看来,房价只涨不跌的时代已经过去,投资炒房可能面临一定的跌价风险。因此,当前条件下,部分城市限购政策的退出,并不会引发购房热。未来,预计还会有更多的城市加入限购调整的行列,这将有利于住房市场的正常化。

对潜在购房者而言,邹琳华建议,由于住房投资的大时代已经过去,购房决策主要应考虑实际住房需要,而非房价涨跌。有实际需要,可以考虑择机入市。没有实际需要,则不必考虑因政策变动是否存在投资空间。

(责任编辑:杨帆)
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