年报解读丨大名城失速:战略布局脱轨 多元化难产

来源:中国网地产 2022-05-13 12:29:08

大名城2021年的年报比提前预告的迟到了7天。

4月29日,姗姗来迟的年报显示出的是营收、利润的大幅下滑。大名城全年实现营业收入76.61亿元,同比下降48.36%,实现归属上市公司净亏损4.12亿元,同比下降192.01%,实现扣非后归属上市公司净利润-6.12亿元,同比下降243.81%。

业绩大滑坡 三道红线转绿

地产江湖中,在动辄成百上千亿营业收入的一众房企面前,一直以来,大名城似乎都是个名不见经传的小角色,尤其在行业加速洗牌的当下,大名城的窘境也是大多中小房企的一个缩影。

公开资料显示,大名城隶属于名城控股集团,于2011年在上海证劵交易所A、B股正式上市。

2021年也是大名城重组上市以来的首次亏损。年报中,大名城解释称主要系计提存货跌价准备增加等因素,扣除该因素带来的减计影响,报告期公司实现的经营利润为4.65亿元。

梳理大名城近几年财报发现,从2016年开始,其盈利能力即现颓势。从2016年到2021年,大名城毛利率分别为44.86%、30.57%、32.48%、27.12%、17.78%、17.68%,净利率分别为12.44%、14.50%、5.70%、7.65%、3.52%、-4.29%。

此外,年报中提到,报告期内大名城转让控股子公司,合并范围变动导致同比收入和利润较上年度变动导致减少。转让控股子公司,未来开发收益提前兑现,但所产生的转让投资收益为非经常性损益,从而导致本年度非经常性损益大幅增加,但归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润大幅减少。

转让子公司,不仅为大名城带来了非经常性损益的增加,还有助于现金流的增加,推动“三道红线”转“绿”。

数据显示,2020年,大名城货币资金为23.52亿元,2021年,货币资金同比增加39.09亿元至62.61亿元。

三道红线也由2020年的踩中一道红线转为2021年的全部转绿。

财报显示,截至2021年年末,大名城资产负债率为67.15%,扣除预收账款资产负债率为39.42%,净负债率为20.47%,现金短债比为4.24。

值得注意的是,大名城的短期借款为4.981亿元,同比减少51.45%,一年内到期的非流动负债约9.769亿元,较2020年末下降70.78%。随着一年内到期的非流动负债减少,大名城的应付票据、长期借款分别较2020年期末增加约4.78亿元、1.56亿元。截止2021年年期末,大名城的负债总额约268.3亿元,较2020年期末上升了31.2亿元。不难看出,大名城的债务总量不降反升,只是腾挪了呈现方式。

脱轨的布局 折戟上海

报告显示,在大名城持仓的华东、东南、西北三个区域中,仅西北区域营业收入比上年有所增长,而西北区域收入仅占其29.29%。东南、华东营收较上年同期分别下降45.99%、71.09%,毛利率分别减少2.76和7.03个百分点

大名城曾提到,在业务布局上,更倾向于华东和东南地区。

在2020年年报中,西北区域营收占比为8.86%,低于2021年该区域营收占比,原因一目了然,大名城东南、华东区域营收的大幅下降无形中提升了西北地区的收入占比。

此外,对于毛利率的下降,大名城解释称,华东区域及东南区域毛利下降,主要系本期该区域新结转项目2017年拿地成本楼板价较高,当期结转,影响整体区域毛利降低。

大名城2021年毛利下降追溯到了2017年的拿地情况,梳理大名城2017年拿地情况发现,在东南区域,其比较轰动的一次拿地于当年的9月1日,大名城历经一个多小时以6.69亿+竞配建斩获福州马尾2017-05号地块,成交楼面价14405元/平,刷新当时马尾地价纪录。而当时的大名城可能想不到,正是这块激烈争夺下的“宝地”,四年后,成了拖累其业绩的主因之一。

根据2021年年报,这块宅地的备案名是名城港湾。这个大名城投资5.49亿元的住宅项目,计提存货跌价准备约2.91亿元,尾盘车位计提了1.77亿元。

而在其营收下降最大的华东区域,于2017年的萧山也有一次较为激烈的竞拍。2017年9月14日,大名城首进杭州萧山,第一轮报价就投报到了价格上限,最终以63.77亿元,楼面价22950元/㎡,溢价率70%,自持7%竞得该宗地。这个项目就是后来的大名城雅棠轩,杭州萧山楼市近一年均价约为29082元/平方米,而大名城雅棠轩几乎低于均价近3000元/平方米。

梳理大名城近两年财报,在华东区域,大名城重仓上海。2020年,大名城的土地投资金额为78亿元,其中53.72亿元用在了上海的6幅地块,分别位于上海临港自贸区、临港奉贤片区、松江、青浦等区域。这些地块的项目呈现在了2021年的年报中,上海的项目占了华东区域12个项目中的7个。据悉,这些项目的认购率普遍不高,而这些低认购率低利润的项目或许会持续拖累大名城

金控失控 转型多艰

在言必谈多元化的地产行业,大名城也曾寄希望于多元化实现弯道超车。

2015年,大名城成立深圳名城金控(集团)有限公司作为施行金融投资及租赁业务的平台。即要走“地产+金控”的双轮驱动发展路线。

据悉,2016年大名城金融投资及租赁业务实现营业收入8.4亿元,占总收入的9.5%,毛利率高达53.6%。2017年,该项业务持续增收,实现营收12.1亿元,占总收入比例上升至11.8%。

2018年,金控板块急转直下,亏损约3亿元。2020年,大名城金控板块营收仅约29万元,占公司总收入比例接近为零。2021年,金控板块营收约为39万元,聊胜于无。

兜兜转转6年,无论时间,还是资源,均覆水难收,已经被甩在百名之外的大名城如何逆风翻盘,无数中小房企也都在苦苦寻觅它的答案。


(责任编辑:武爽)
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