年报解读丨蓝光发展:激进扩张苦果现 深陷债务难脱身

来源:中国网地产 2022-05-12 09:30:48

4月29日晚间,蓝光发展发布2021年年度报告。报告显示,2021年蓝光发展销售业绩“腰斩”,营业利润、净利润、归母净利润等核心经营指标亏损幅度扩大,财务状况持续恶化。

自2015年借壳迪康药业上市以来,蓝光发展激进扩张之路持续。但随着融资新规等楼市调控政策的出台和深化,蓝光发展再融资受阻、到期融资无法续作,于2021年爆发债务危机,曾经的千亿黑马如今销售失速、负债高企、颓势尽显,未来发展堪忧。

销售腰斩 净利骤降518%

报告显示,2021年蓝光发展实现营业收入约201.15亿元,同比减少53.17%;归属股东净亏损138.24亿元,同比骤降518.92%。截止2021年末总资产1745.96亿元,同比降32.40%;归属股东净资产13.57亿元,同比减少92.68%。

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此外随着债务风险的持续加大,蓝光发展经营出现较大困难,多项目面临停工、诉讼、查封、逾期竣工等问题,去化销售不及预期。报告期内房地产开发业务实现销售金额465.62亿元,销售面积505.80万平方米。可以看出,相对于2020年的1035.36亿元销售额而言,2021年蓝光发展销售额已“腰斩”。

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在销售业绩和经营业绩恶化的情况下,蓝光发展财务风险加剧。数据显示,截至2021年末,蓝光发展货币资金55.23亿元,同比减少81.43%,受限资产589.36亿元,一年内到期的非流动负债341.15亿元。

截止2021年末,蓝光发展总资产负债率为96.01%,净负债率为639.14%,扣除预收款后的资产负债率为93.63%。截止2022年4月22日,蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计328.22亿元。

激进扩张 负债高企

风起于青萍之末。拥有30余年发展历史的蓝光,其如今的处境除了与收紧的监管政策有关外,也是其上市以来激进扩张造成的结果。

数据显示,近年来蓝光发展拿地力度一直不减,拿地金额持续增加,从2017年225亿元增加至2020年的529亿元,不仅如此其楼面价也攀升至6000元/㎡以上。此外蓝光发展的新增土储近70%都集中在三四线城市,为其去化带来压力和风险。

在极速扩张下,蓝光发展的有息负债也随之上涨。2015-2020年,蓝光发展有息债务总额从172亿元上涨至729.85亿元,呈逐年攀升态势。

但快速增长的土储并未带来销售业绩的持续增长。2019年蓝光发展开始降速。数据显示,2019年蓝光发展实现销售额1015.37亿元,在销售均价下滑13%的情况下仍未完成1100亿的销售目标;而2020年实现销售额1035.36亿元,同比基本持平。

此外蓝光发展奉行“3641”的高周转模式,即拿地3个月内开工、4个月开盘,开盘当日去化率60%,1年内项目正现金流。但纵观财报数据显示,2017-2020年销售率均在60%左右,销售去化不及预期。

断臂求生 自救艰难

激进扩张带来负债高企,蓝光发展债务隐患逐渐显现。为化解债务危机,蓝光发展断臂求生,不断出售资产。

据悉,2020年9月蓝光发展将旗下生物医药板块资产-迪康药业的全部股权以9亿元转让;2021年2月又将所持蓝光嘉宝服务65.04%的股份,以49.64亿元转让给碧桂园服务。

此外蓝光发展出售多个项目股权。2021年5月,蓝光发展将无锡和骏房地产53.16%股权以及成都天府新区的黑钻项目转让;6月21日,泰州蓝光雍景湾股权发生变更,蓝光发展将项目50.01%股权出售;6月11日,蓝光发展将其间接持有青岛澳柯玛蓝光国际人力科技园区有限公司11.55%股权转让;同日将南充文德蓝光未来城49%股权转让。

12月23日,蓝光发展旗下和骏实业及成都均钰将持有的重庆炀玖100%股权转让给金科,交易对价1元,包括重庆未来城104亩项目、重庆芙蓉公管项目以及天津小站项目,此举有利于蓝光发展降低负债约91.91亿元。

数据显示,2021年蓝光发展减少291家子公司,其中处置子公司减少177家、注销114家。

蓝光发展在年报中表示,为化解债务风险,将全力协调各方积极筹措资金,商讨多种方式解决相关问题。后续蓝光发展计划逐步与不同类型的债权人就风险化解整体方案进行协商沟通,根据债务类别分组征求债权人意见。

据悉,目前在专业中介机构配合下,蓝光发展已完成资产和负债底数的摸排,形成了风险化解方案的雏形。

但曾经的千亿房企如何走出债务危机,何时化解债务风险仍需时间来确认,市场留给它“求生”的时间并不多。

(责任编辑:王鑫)
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