年报解读丨营业成本高于营业收入 新华联亏损幅度扩大、债务危机难解

来源:中国网地产 2022-05-12 09:28:41

4月28日晚间,新华联发布2021年年度报告。报告显示,2021年新华联实现营业收入85.99亿元,归属股东净亏损38.93亿元,扣非后归属股东净亏损33.52亿元。截至报告期末总资产431.16亿元,同比下降14.44%。

2021年疫情持续国内外旅游市场遇冷,叠加国内楼市调控政策的持续深化,以文旅产业和房地产开发业务为主的新华联持续受困,亏损幅度再次扩大。

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(数据来源:Wind 单位:亿元)

营业成本高于营业收入 财务状况堪忧

众所周知,新华联于2011年借壳圣方科技成功上市,并更名为“新华联不动产股份有限公司”。2016年再次更名为“新华联文化旅游发展股份有限公司”,开始从不动产转型文旅地产。在宣布转型后,新华联提出“文旅+地产+金融”的业务定位,着力发展文旅地产

但转型多年,文旅产业不仅未给新华联带来新的发展机遇,还因回报周期长、重投入、重运营等因素使其资金链进一步承压;此外房地产业务去化销售不及预期,新增土储减少影响后续持续发展。

报告显示,2021年新华联房地产销售收入67.13亿元,占比78.07%,仍为新华联营收的主要来源;但受到国内房地产调控政策的影响,行业毛利率普遍呈现下降趋势,2021年新华联商品房销售毛利率为26.46%,同比下降11.94%。

文旅综合行业方面,由于受疫情影响,旗下景区营业活动受到限制,游客接待量及经营业绩出现波动。2021年实现营收12.11亿元,占比14.09%,较2020年的15.7%略有下降;毛利率为-27.50%。

此外新华联营业成本也在增加。数据显示,2021年营业总成本为105.67亿元,较2020年增加26.26%,比总营业收入85.99亿元还要高出19.68亿元。其中商品房销售业务营业成本增长51.43%,文旅综合行业营业成本增加1.20%。

从销售业绩指标来看,2021年新华联实现签约销售面积33.14万平方米,销售金额41.49亿元,结算面积40.07万平方米,结算金额67.13亿元。此外,2021年新华联仅新增两宗地块,累计新增土储近7万平方米,权益对价约1.02亿元。土地是房地产业务循环的起点,土储减少的新华联后续发展动力堪忧。

据悉,4月12日新华联曾在投资者互动平台表示,目前共有27个商品房销售项目,主要集中在北京、天津、上海、惠州、三亚、西宁、银川、长春等城市。文旅方面,目前布局四大景区:长沙铜官窑古镇、芜湖鸠兹古镇、西宁童梦乐园、四川阆中古城,还拥有16家星级酒店和一家旅行社。

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核心经营指标的下降,使新华联的现金流减少、资金链承压。数据显示,截至2021年底新华联经营活动产生的现金流量净额28.67亿元,同比下降7.99%;加权平均净资产收益率为-84.02%;资产负债率89.94%,较2020年末增加6.49%。

从债务结构来看,截至2021年末新华联有息债务余额约为191.11亿元。此外短期借款及一年内到期的债务金额为69.03亿元,债务压力攀升。

金融版图收缩 护航文旅失败

除房地产开发和文旅产业外,金融行业也是新华联早前布局的重点,以金融护航文旅。

据不完全统计,新华联先后投资过北京银行、长沙银行、民生银行、三峡人寿、亚太再保险、亚太财险、大兴安岭农商行、宁夏银行等商业银行和保险公司。此外新华联以14亿港元接盘你我金融。

但随着2018年《商业银行股权管理暂行办法》的出台,新华联金融版图不断收缩,多家银行股权出让,护航文旅失败。

据悉,2018年新华联将持有的宁夏银行和大兴安岭农商行股权在北交所挂牌出售,交易价格合计约18.04亿元;2019年新华联转让北京银行、亚太财险的股权,其中持有北京银行3.71%的持股比例、总计18.13亿股股权已全部转让,持有亚太财险的股权由17.3%缩减至2.7%;2021年新华联挂牌长沙银行1.26亿股股份、宁夏银行0.65亿股股权;2022年2月21日,新华联控股所持有的宁夏银行1.08亿股股份公开拍卖……

在投资失败、转型成效未显叠加疫情影响等多重因素下,新华联债务危机面临困境。

债务逾期、股权冻结 多米诺效应显现

事实上,新华联债务危机始现于2019年。

2019年11月,新华联控股下属财务公司新华联财务向湖南出版财务拆借2笔1.5亿元本金和利息,由新华联集团担保。但由于资金因未按约定时间还款而被起诉。

而由债务危机引发的股权冻结、诉讼纠纷、司法拍卖等风波持续不断,多米诺骨牌效应开始出现,被追债与偿债也成为新华联的日常。

据悉,2021年7月9日,新华联公告称,公司持有的北京新华联置地100%股权、三亚优居房产置业51.74%股权,分别于6月24日、28日被查封,对应资产账面价值分别为11亿元、3.87亿元。

9月28日因金融债务纠纷,华夏银行奥运村支行向北京市第三中级人民法院申请执行立案,要求新华联及子公司履行生效法律文书确定的清偿义务,执行标的金额分别为8.4亿元、3.12亿元。

今年4月15日,华融信托因信托贷款纠纷将新华联、锦亿园林、北京新崇基置业、北京新华联置地、西宁新华联教投起诉至山东省济南市中级人民法院,涉案总金额超11亿元。

此外,据年报显示,截至2022年4月27日,新华联控股持有公司股份数量11.6亿股,占总股本的61.17%,累计被轮候冻结股份数量11.6股。

自顾不暇的新华联还在不断向外提供担保。数据显示,截至2021年末新华联及控股子公司对外担保总余额172.59亿元。其中,逾期债务对应的担保本金余额为26.66亿元,涉及诉讼的担保金额为23.03亿元。

面对债务逾期的情况,新华联表示将积极与债权人及相关方进行沟通,同时积极筹措还款资金,力争妥善解决债务逾期问题。此外,进一步加大酒店、商场等非景区大宗物业的处置力度,争取实现现金增量。新华联在年报中表示,2021年已成立大宗资产销售专项工作组,全力推进大宗物业的去化工作。

纵观新华联的发展史可以看出,自2019年债务危机出现以来,逾期、冻结、法拍等始终围绕着新华联,曾经风光无限的新华联,现在风雨飘摇。转型文旅的新华联不仅未享受到行业红利,还使其面临发展困境。

在疫情反复、房地产市场整体形势尚未扭转的当下,新华联债务危机如何解决、未来如何发展仍是谜题。

(责任编辑:王鑫)
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