诸葛找房:4月土地市场成交规模再度上升 溢价率“五连升” 流拍率持续回落

来源:中国网地产 2022-05-10 20:12:43

一、4月份土地市场供应规模缩减,成交规模环比走高

1、土地供应量下降,一二线城市供应环比下滑,三四线城市供应持续上升

据诸葛找房数据研究中心监测,全国主要地级市2022年4月共供应土地785宗,同比下跌52.8%,环比下跌18.4%;供应规划建筑面积为5437.76万㎡,同比下跌63.93%,环比下跌25.62%;推出楼面均价为4243元/㎡,同比下跌16.03%,环比下跌37.5%。2022年,土地供应规模低位开场,前2月供应规划建筑面积均处于3500万㎡以下,进入3月份,在土地挂牌活动增多的带动下,供应规模呈现大幅回升态势。4月土地供应规模下滑,一方面,3月份两集中政策所覆盖的城市密集实施挂牌活动,导致供应基数相对较大;另一方面,与今年部分城市增加供应批次不无关系,在一定程度上使得4月期间所覆盖的供应量相对减少,因此供应规模不仅较上月有所下滑,同时也不及去年同期。预计接下来,随着部分城市逐步开展第二批次供地计划,供应规模有望呈现回升态势。

图:全国主要地级市土地供应情况

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从地块性质来看,4月推出涉宅用地464宗,同比下跌59.55%,环比下跌31.46%;商办用地推出321宗,同比下跌34.62%,环比上涨12.63%。从推出楼面价上看,涉宅用地推出楼面价为5054元/㎡,同比下跌7.94%,环比下跌32.82%;商办用地推出楼面价为1806元/㎡,同比下跌29.19%,环比下跌23.3%。

表:全国主要地级市4月土地供应及环同比情况

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分各能级城市来看,2022年4月,一二线城市供地量呈现回落态势,且一线城市跌幅居首,三四线城市供地量延续上升态势。其中,一线城市供应规划建筑面积174.63万㎡,同比上涨19.98%,环比下跌59.22%;二线城市供应规划建筑面积1852.4万㎡,同比下跌79.02%,环比下跌52.02%;三四线城市供应规划建筑面积3410.74万㎡,同比下跌44.08%,环比上涨12.89%。进入4月份,威海、上饶等三四线城市的供地力度逐渐加大,在一定程度上助推三四线城市整体供应规模再度上升。从推出楼面价来看,各等级城市推出楼面价呈现全线下跌态势,其中,二线城市跌幅居首。

表:各等级城市4月土地供应及同环比情况

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2、4月土地市场成交规模再度上升,一线城市涨幅突破100%

据诸葛找房数据研究中心监测,2022年4月全国主要地级市土地成交586宗,成交规划建筑面积为4186.88万㎡,同比下跌49.82%,环比上涨31.42%;成交楼面价为6451元/平方米,同比上涨13.05%,环比上涨22.6%;土地出让金为2701.06亿元,同比下跌43.3%,环比上涨61.07%。4月土地成交规模再度上升,主要是受部分城市于本月开启今年首轮集中土拍的带动,由于5月份仍有部分城市计划开启集中土拍活动,预计土地成交规模大概率维持稳中有升态势。

图:全国主要地级市土地成交情况

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从地块性质来看,4月涉宅用地成交规划建筑面积为3507.13万㎡,同比下跌51.11%,环比上涨36.07%;商办用地成交规划建筑面积为679.74万㎡,同比下跌41.95%,环比上涨11.75%。涉宅用地成交楼面价为7185元/㎡,同比上涨14.06%,环比上涨32.56%;商办用地成交楼面价为2500元/㎡,同比上涨20.57%,环比下跌46.8%。从土地出让金来看,涉宅用地土地出让金较上月呈现明显上涨态势,涨幅达82.04%,商办用地土地出让金却较上月下降,跌幅为40.67%。

表:全国主要地级市4月土地成交及环同比情况

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分等级城市来看,各等级城市成交规划建筑面积呈现全线上涨态势,且一线城市涨幅遥遥领先。本月一线城市成交14宗,成交规划建筑面积142.91万㎡,同比下跌83.38%,环比上涨102.43%;成交楼面价为16043元/㎡,同比上涨44.07%,环比下跌43.91%;土地出让金229.28亿元,同比下跌76.06%,环比上涨13.55%。本月一线城市成交规模呈现明显上升态势,主要得益于深圳首轮集中土拍的贡献,从土拍现场来看,8宗住宅用地全部溢价出让,进而带动一线城市整体在成交规模、土地出让金等方面的表现较为亮眼。

二线城市土地成交261宗,成交规划建筑面积2039.15万㎡,同比下跌39.74%,环比上涨57.69%;成交楼面价为9231元/㎡,同比上涨55.51%,环比上涨18.73%;土地出让金1882.41亿元,同比下跌6.38%,环比上涨87.31%。本月二线城市土地成交规模的上升离不开杭州、宁波、成都等城市首轮集中土拍的突出表现,溢价现象相对较多,带动土地收金涨幅较为可观。

三四线城市土地成交311宗,土地成交规划建筑面积为2004.82万㎡,同比下跌51.1%,环比上涨10.03%;成交楼面价为2940元/㎡,同比下跌32.85%,环比上涨14.11%;土地出让金589.38亿元,同比下跌67.17%,环比上涨25.4%。

表:各等级城市4月土地成交及同环比情况

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二、溢价率“五连升”,流拍现象持续减少

2022年4月全国主要地级市溢价率为5.48%,环比上升0.9个百分点,同比下降23.83个百分点。整体来看,自去年12月起溢价率连续5月上升,主要是第一批土拍规则较以往有所宽松,但涨幅均在1%以内,溢价率仍处于较低水平,房企资金状态仍较紧张的局势也使得土地市场的投资端凸显谨慎,土地溢价上涨空间有所受限。

图:全国主要地级市土地溢价情况

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流拍率方面,本月流拍率为14.70%,较上月下降4.03个百分点。流拍现象持续减少与集中土拍规则的适度放松不无关系,通过取消配建、延长土地出让金缴纳周期、放松限价等多项举措,适度降低房企开发成本,给予其一定的利润空间,以提升房企拿地热情。但谨慎仍是当前土地市场的主要投资态势,因此流拍率虽有下降,但仍处于较高位。

图:全国主要地级市土地流拍情况

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三、杭州霸居土地出让金榜首,6城揽金突破百亿

2022年4月城市土地出让金TOP10榜单中,杭州揽金大幅领先,以827亿元位居土地出让金榜首,主要得益于杭州今年首轮集中土拍表现较为出众,从土拍现场来看,共计成交58宗宅地,有23宗土地触顶摇号,且更有本土房企鼎力支持,揽金表现自然不俗。宁波、成都的土地收金表现也较为亮眼,均突破了200亿,2城分别以267亿元、257亿元位列第二、三。另外,值得注意的是,本月土地收金TOP10中长三角经济圈城市占半数以上,可见区位优势对土地市场的吸资能力不容小觑。

图:2022年4月城市土地出让金TOP10榜单(亿元)

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成交总价排行榜中,杭州所属地块占比相对较多,共计上榜4宗。从溢价情况来看,8宗地块溢价率超10%,2宗底价成交。其中,深圳市人才安居集团有限公司联合万科企业股份有限公司(安居&万科)以70.51亿元竞得深圳市宝安区新安街道地块,溢价率高达14.99%;其次,武汉城市建设集团有限公司(武汉城建)以底价50.13亿元拿下东莞市长安镇沙头社区地块;建发房地产集团有限公司(厦门建发)以42.75亿元竞得杭州市四堡七堡单元JG1404-47地块,位居成交总价第三,溢价率为12%。

表:2022年4月全国主要地级市土地成交总价TOP10榜单

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(责任编辑:李彤)
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