热点一二线城市有望率先启动楼市恢复行情

来源:中新经纬 2022-04-26 10:17:53

作者 陈文静 中指研究院指数事业部市场研究总监

2022年以来,在房地产市场整体处于深度调整阶段的当下,宏观政策、调控政策环境改善空间进一步打开,部分热点城市市场出现企稳迹象,近期楼市正在发生一些积极变化。

变化一:楼市因城施策主线下,政策力度继续加大

根据中指监测,截至4月24日,全国已有近90城(不含网传城市)出台房地产优惠政策百余条,主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。

4月以来,各地优化房地产调控政策整体呈现三大特点:

一是政策落地节奏加快。截至4月24日,50余城(城市与一季度有重复)出台房地产相关政策超70条,明显高于前三个月。

二是政策优化调整力度加大,不断向限购、限贷、限售等方向延伸。3月1日郑州优化限购、限贷等政策,并重启货币化安置后,4月以来,多地跟进调整相关政策,截至4月24日,已有超30城的政策涉及限购、限贷、限售、限价等内容,而以往各地政策更多聚焦在发放购房补贴、调整公积金贷款政策等方面。

三是城市向热点一二线城市扩围。4月,上海、苏州、南京、宁波等城市或降低购房门槛,或降低限售年限,热点一二线城市调控政策优化,向市场释放了积极信号。

4月18日,央行释放个人住房商业贷款政策利好,提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,更好满足购房者合理住房需求”。

我们预计,接下来将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率,优化“认房认贷”标准,多数城市的首套房贷利率有望降至基准线4.6%,二套降至5.2%。

变化二:置业需求仍在,计划半年内购房的人群占比持续提升

2022年以来,房地产市场整体低温运行,根据中指调查数据,2月购房者置业意愿有所回升,3月受部分地区疫情反复影响,置业意愿出现小幅下滑,市场观望情绪依然较高,置业意愿处于底部波动状态。其中一线及长三角城市群购房意愿相对较强。

从置业计划上看,2022年以来,购房者置业计划逐步提前,2月计划半年内购房占比提升至19%,3月继续增加至21%;而计划1年以上时间购房占比呈现持续下滑态势,由此可见,购房置业需求并未消失,随着信贷环境和调控政策持续改善下,购房者预期和置业信心有望逐渐企稳,这部分需求有望逐步释放。

另外,从房价预期上看,2022年以来,受访者房价下跌预期呈现波动下滑态势,房价稳定预期逐步增强,2月受访者预期房价稳定占比为48%,环比提升5个百分点,3月占比继续增加至54%,房价预期呈现企稳态势,房价逐渐企稳有利于市场情绪修复。

变化三:整体市场波动调整,预期仍弱,城市分化是必然,个别城市市场有所修复

根据中指数据,2022年2月底、3月底,重点60城商品住宅周度成交规模出现两次企稳迹象,但受多地疫情反复、政策力度不及预期等因素影响,市场企稳态势未能延续,购房者置业情绪未得到实质性改善。同时,因疫情反复,部分地区经济承压,居民收入预期转弱,拖累了购房需求释放。

分化会是未来楼市主旋律。当前,部分地区虽放松了限制性政策,但短期市场效果有限,与此同时,个别热点城市市场情绪有所修复,新房、二手房成交规模整体呈回升态势,房价稳中有涨。

如北京,3月以来,北京新建商品住宅周度成交面积、二手住宅周度成交套数整体均呈现上行态势,其中新房成交面积逐渐接近2021年同期水平;二手住宅3月成交超1.6万套,为2021年下半年以来月度最高值。

根据中国地产指数系统百城价格指数,2022年以来,北京的新建住宅价格整体表现平稳,二手住宅价格环比涨幅略有扩大,3月二手住宅价格环比上涨0.62%,为近半年最高水平。

除北京之外,杭州、合肥、苏州等城市均出现一定企稳迹象,但当前部分城市仍面临较大疫情防控压力,市场恢复节奏或被打乱。

根据中指重点监测的9个城市新开盘数据,3月以来,周度新开盘项目去化率整体呈现波动上行态势,4月11日—17日,开盘去化率接近50%,较上周提升6个百分点。其中,杭州、成都项目平均去化率超60%,有优质的项目去化率能达到90%以上。

我们认为,短期内制约房地产市场恢复的主要因素有以下几方面:

一是在多地疫情反复、防控举措严格影响下,购房需求释放受阻,疫情反复地区的市场恢复节奏存在较大不确定性。

二是中央表态后,各地因城施策空间已经打开,但具体政策落实或仍需时间。三是当前企业推盘意愿不足,部分热点城市新增供应不及预期,导致购房需

求释放动力偏弱,这部分城市需求释放与供给端改善密切相关。

总之,市场的购房需求并未消失,但短期内,需求端观望情绪较重。预计随着政策逐渐落地,购房者预期和置业信心有望逐渐企稳,而市场恢复节奏仍有赖于疫情有效防控、各地政策的执行力度等。

在此背景下,热点一二线城市市场有望率先启动恢复行情,房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度,加强竞品监控,制定差异化营销策略,从而把握市场机会。

(责任编辑:王永超)
网站无障碍
热点一二线城市有望率先启动楼市恢复行情
来源:中新经纬2022-04-26 10:17:53
2022年以来,在房地产市场整体处于深度调整阶段的当下,宏观政策、调控政策环境改善空间进一步打开,部分热点城市市场出现企稳迹象,近期楼市正在发生一些积极变化。
长按保存图片

中国网地产

是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。

中国网地产

房企早八点

版权所有 中国互联网新闻中心 电子邮件: dichan@dichanchina.com 电话:010-59756138/6139 京ICP证 040089号
京公网安备110108006329号 网络传播视听节目许可证号:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
关于我们 主办单位 权责申明 联系我们 广告合作

版权所有 中国互联网新闻中心

京ICP证 040089号 京公网安备11010802027341号

互联网新闻信息服务许可证10120170004号 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved