卢大彪:加速推进保障性租赁住房REITs试点

来源:中新经纬 2022-04-18 10:56:11

自2021年6月首批基础设施落地以来,基础设施REITs共上市11单,市值447亿元。首批REITs项目上市即将迎来一周年,近期,首单央企REIT中交建项目也将在上海证券交易所上市。总体来看,基础设施REITs试点整体符合预期,试点工作取得了阶段性成效,主要体现在以下四个方面。

一是在现有法律法规供给条件下找到了可落地、可操作的实施路径和方案。自试点以来,各项配套制度和规则陆续推出,搭建了一整套制度体系。在国家发展改革委和证监会及各方共同推动下,通过“公募基金+资产支持证券”的创新产品结构,实现了中国基础设施公募REITs的成功落地。

二是挖掘出优质的试点项目,聚集效应初步显现。基础设施公募REITs比商业地产、租赁住房等运营结构复杂,中国灵活务实地走出跨越式发展道路,已上市项目具有较强的示范性和代表性。以上海证券交易所的产品为例,中关村产业园、张江产业园、苏州产业园都是知名的科技创新园区;中交高速是重要的交通网络主干道;首创水务是污水处理领域的优质资产。

三是REITs市场运行平稳有序,投资者认可度相对比较高。截止到目前,REITs项目上市以来的平均上涨幅度大约是30%,平均流通换手率是2%,整体比信用贷换手率高,投资结构比较合理,主要是以配置型机构投资者为主。

四是基础设施运营稳健,业绩表现超预期。从首批REITs年报来看,基础设施资产业绩表现优异,形成了稳定的可供分配现金流和分红收益。实际可供分配金额合计约18亿元,均超预期值。

关于REITs市场建设的几点思考

公募REITs市场建设刚刚起步,发展空间大,需要各方合力支持。

第一,REITs是资本市场的大类金融产品,在服务国家经济建设方面可大有作为。REITs本质上是资产上市,不同于股票和债券;又兼具股票和债券的特性,具有稳定的收益回报,与股票债券类资产价格走势相关性较低,尤其是2022年一季度REITs和股票债券的价格走势一致性较小,与股票的互补性很强。因此,有必要从新的大产品的角度看待REITs的发展。当前,我国基础设施领域规模庞大,沉淀了大量优质资产,REITs产品在盘活存量资产、畅通投融资循环方面大有可为。

第二,REITs市场建设很难一蹴而就,需要各方协同推进。REITs试点的成功落地,离不开方方面面共同努力。在试点过程中,我们也体会到,每一单项目、每一个细小的改革,都不容易,需要监管机构统筹协调,相关政府部门大力支持,优质企业积极准备,中介机构履职尽责,投资者理性参与,共同建设好REITs市场。最近,国家财政部和税务总局发布明确了相关税收配套制度,就是对市场建设很大的支持。

第三,REITs市场的下一步改革还须保持开拓进取、主动创新的拼搏精神。基础设施REITs是个新事物,仍在试点阶段,还有很多问题需要探索,市场长期健康发展任重道远,仍须保持改革创新的勇气,主动作为。例如,在REITs的治理结构、二级市场建设方面还有诸多的工作要做。上海证券交易所将积极发挥市场组织者的作用和功能,和各方一起,立足国情,借鉴国际最佳实践,推动REITs市场向纵深发展。

上海证券交易所下阶段在REITs方面的重点工作和考虑

一是围绕服务国家战略,抓好重点项目、示范项目落地。充分发挥上海证券交易所资本市场枢纽功能,推动优质项目资源持续供给,加速推进保障性租赁住房REITs试点,大力发展清洁能源等方面的REITs项目,科技产业园等创新驱动领域、文化旅游等民生保障领域也是我们的工作重点。

二是以制度建设为牵引,持续完善REITs配套机制。在证监会的指导下,上海证券交易所正抓紧制定扩募规则,已经向全社会公开征求意见;健全适配的业务系统和交易系统,做好扩募储备工作;同时,持续完善治理机制,优化信息披露,提升REITs运营效率;适时推动相关方面就REITs开展专项立法。

三是不断提高审核的质量和效率,坚持开门办审核,送服务上门,倾听市场的意见,吸纳各方智慧,抓紧完善审核流程和标准,不断增强市场主体的满意度和获得感。

四是做好市场监管和投资者教育,包括持续优化日常监管体系,督促规范运营,提高信息披露和风险揭示的针对性和有效性,保持中小投资者的合法权益,优化做市商制度,做好投资者教育,引导投资者正确认识REITs的金融属性和风险特征。

中国REITs市场已经成功起步,相信在各方努力下REITs市场一定会行稳致远。

(责任编辑:王佳滢)
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来源:中新经纬2022-04-18 10:56:11
自2021年6月首批基础设施落地以来,基础设施REITs共上市11单,市值447亿元。首批REITs项目上市即将迎来一周年,近期,首单央企REIT中交建项目也将在上海证券交易所上市。总体来看,基础设施REITs试点整体符合预期,试点工作取得了阶段性成效,主要体现在以下四个方面。
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