中指研究院:前3月房企信用债发行总额为1162.9亿元 同比下降32.7%

来源:中国网地产 2022-04-12 12:09:07

一、融资:支持民营房企发债融资

4月11日,证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》(以下简称《通知》),指出,营造良好发展环境,稳定企业预期;增进价值回归,稳定投资者预期。

第一,支持民营房企发债融资,将有利于缓解民营房企融资难的状况。2021年,房企发债融资,信用债民企占比只有25%,海外债中民企占比超80%。绝大部分民营房企信用等级较低,很难发国内信用债融资,只有选择门槛低、成本高的海外债。近期一些房企海外债违约频发,导致民营房企海外债融资的大门被关闭。该政策指出,完善民营企业债券融资支持机制,意味着民营房企发债融资也将得到支持,将有利于缓解民营房企融资难的状况,有助于稳定企业预期。

当前,房企债务融资仍然艰难。2022年1-3月,房企信用债发行总额为1162.9亿元,同比下降32.7%;海外债发行总额124.1亿元,同比大幅下降89.8%。从结构来看,信用债融资占比90.4%,同比上升31.7个百分点,成为房企债券类融资的绝对主力。信用债平均利率为3.7%,低于海外债1.5个百分点。

第二,将加快债务违约的上市民营房企风险出清。当前发生债务违约的房企,相当一部分是上市民营房企,有些房企在通过引入战投、出售项目资产、债务展期等方式自救。由于房地产市场预期没有发生明显改善,金融机构避险情绪仍然很重,总体来看,房地产风险出清速度较慢。《通知》支持民营上市企业并购重组,将加快发生债务违约的房企风险出清。

二、新模式:支持房企向新发展模式转型

《通知》指出:坚持“房住不炒”,依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型。

第一,支持房企向新发展模式转型,转型的领域将得到金融支持。3月,国务院金融稳定委会议,指出“提出向新发展模式转型的配套措施”。此前,2021年底的中央经济工作会议明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。李克强总理在《政府工作报告》上明确指出“探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场”。这次,证监会发文指出,支持上市房企积极向新发展模式转型。房地产代建将具有广阔的发展空间,租赁、城市更新、轻资产运营、资产管理等是新发展模式的重要方向,这些领域将得到金融等重点支持。

第二,企业自身情况不同,适用于不同的转型模式。参考发达经济体头部企业的发展经验,探索当下我国房企走出困局的新发展模式,根据企业资源规模分为三种模式:模式一,专注开发,区域中小型房企应专注开发业务,提质增效。模式二,开发+轻资产,轻重并举。中型房地产企业应延伸轻资产业务,发挥职业团队优势,聚焦服务效率。模式三,开发+轻资产+资产管理。综合性大型房地产企业应发展轻资产业务,并拓展资产管理。

三、风险:加大防范和化解房地产风险力度

《通知》指出,上市房企,加强自身风险管理,密切关注市场形势和行业变化,严格防范、妥善化解各类风险,促进房地产行业良性循环和健康发展。

加大力度防范和化解房地产风险,特别是房企风险。当前仍有房企发生债务违约,加大了房地产风险。一方面要着重“防范”,在需求的释放及融资端宽松调整,使房企的销售及融资畅通,现金流得到改善,防范房企再发生风险。另一方面要着重“化解”,细化支持收并购措施,加快风险出清,加快化解当前出现的风险。

四、总结:稳定预期

本次《通知》主要是,落实3月金融委会议精神,稳定市场预期。3月16日,国务院金融稳定委员会指出,关于房地产企业,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。同日,证监会表示,积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。本次证监会等发布通知,主要是落实近期召开的国务院常务会议、国务院金融委会议精神,进一步支持上市公司发展,维护资本市场稳定。

改善房企融资环境,稳定房企预期。支持民营房企发债融资,有利于缓解民营房企融资难的状况。支持房企向新发展模式转型,转型的领域将得到金融支持。将有利于稳定房企预期,有利于促进房地产业良性循环和健康发展。

(责任编辑:王佳滢)
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