你可能想不到，过去5年时间，南京主城新房涨幅最高的，有时反而不是热度最高的区域。

比如，城北的新玄武VS燕子矶VS上玄武板块，谁涨幅更高？

新玄武：中海玄武公馆2016年均价约3.3万元/㎡，目前复地明日之城带包均价约4.6万元/㎡，上涨约1.3万元/㎡，涨幅约39%。燕子矶：弘阳燕江府2016年均价约2.46-2.6万元/㎡，去年仁恒公园世纪均价约3.89万元/㎡，上涨约1.43万元/㎡，涨幅约58.8%。上玄武：金浦御龙湾2016年均价约2.15万元/㎡，星叶瑜憬尚府去年均价约3.7万/㎡，上涨约1.55万元/㎡，涨幅约72%。

显然，作为城北“老将”的上玄武赢了！

不声不响的“老将”，市场接受度却一直不俗。2020年，“老将”趁势站上了3.5万/㎡+，有新盘前三个季度的销售金额与销售面积一度超过河西、江核（数据来源：克而瑞南京）；去年下半年，当热门板块卖不完、开分销时，还小涨了一波的上玄武的低密楼盘走出了“当日售罄”的独立行情。

虽不如“年轻人”冲劲猛，但胜在“稳扎稳打”。今年，上玄武板块全面开启低密住区时代，产品进一步更新换代。上周，板块纯新盘富园·栖望府对外公开了建面约116㎡户型样板间，收获好评如潮。

（效果图）

约9-11层低密纯洋房住区（无底商）、高达约85%得房率、大尺度空间感、无底跃等“硬件”配置，让参观客户直呼“想来一套”。

不仅如此，富园·栖望府含包放风约3.8万/㎡、首付3成起，入手门槛较周边板块待上市纯新盘更低。比如，燕子矶放风3.8万/㎡、首付预计6成；新玄武毛坯限价就高达4.3555万/㎡。

据悉，该纯新盘最快本月开盘，有想要“稳”一手的改善可要抓紧去售楼处看看了。项目临时接待处现设在迈化路375号，金盛百货B座一楼。

01

富园集团精准“入局”，得房率85%

约109-143㎡户型“拥抱”主城改善

虽然去年才首进南京，但是富园集团对不同板块的产品定位有着精准的把握。

不论是上玄武还是江北中央商务区，富园集团都力争在首发作品就打造区域洋房标杆，打出口碑。而且主打产品建面都在约100㎡+，显然富园集团前期做过不少功课。

事实上，近5年来建面约100-140㎡中大户型新房成交量涨幅非常快，2021年的成交面积更是突破了约495万方，全年第一，“大室”所趋愈发受市场青睐（数据来源：克而瑞南京）。

（数据来源：克而瑞南京）

经过前两年的“发育”过渡，市场已然接受了上玄武板块的改善定位。从去年11月份有纯新盘首开洋房当日售罄，就可见一斑。所以此次富园·栖望府直接将起步门槛提至建面约109㎡，并不是无的放矢，而是有着卓越的眼界。

同板块内有着近20年深耕南京经验的高科，能如此考量一点不意外。但是首进南京的富园集团能做到这一点，颇为令人惊讶。

据悉，富园·栖望府主打建面约109-143㎡户型，得房率高达85%。相较于同期市场高层普遍73-75%得房率，单就起步建面约109㎡而言，使用面积就多出了10㎡，几乎是一间次卧的大小，所以洋房的高得房率备受买房人青睐。

（户型图）

而且产品设计上也不含糊。目前已公开建面约116㎡户型样板间，三房两厅两卫，布局方正、大阳台、空间利用率高、主卧带卫等设计都符合市场对于“好房”认定的标准（标准来源：贝壳研究院）。

（户型图）

入户前，双开门电梯（部分楼栋）+独立入户门厅（部分户型），以及钢木复合门+松下四合一智能门锁的配置，私密性与安全性凸显（具体交付标准以合同为准）。

（样板间实景图 项目授权供图）

厨房、餐厅、客厅、阳台处于水平直线，公共空间融为一体，动线形成洄游，而且各功能区也相对独立，在充分满足社交、聚会需求的同时，让陪伴感更强。

（样板间实景图 项目授权供图）

（样板间实景图 项目授权供图）

其中L型厨房开间达到约3.7米，搭配大开面窗户，视线亮堂、瞰景视野开阔；配置博世的燃气灶+油烟机+洗碗机、弗兰卡水槽龙头等，品牌能跟新玄武、河西等部分纯改善盘媲美（具体交付标准以合同为准）。

（样板间实景图 项目授权供图）

（样板间实景图 项目授权供图）

大客厅搭配背景墙，空间不局促；与阳台相连的全玻璃移门，透光效果好（具体交付标准以合同为准）。

（样板间实景图 项目授权供图）

南向通长大阳台，封闭交付，开间约6.7米，连通客厅与次卧；而且电动晾衣架、阳台柜都是升级装修包的交付标准（具体交付标准以合同为准）。

（样板间实景图 项目授权供图）

能放的下洗衣机与绿植的阳台、能开party的大客厅是青年客群理想的“白月光”。

与阳台相连的南向书房，面积超14㎡，空间感和尺度感效果拉满，作为办公区绰绰有余，即便是作为卧室也能放得下主卧的大床。

（样板间实景图 项目授权供图）

主卧带独立卫浴+瞰景飘窗，私密性与尊享感更好，让生活与美景相伴。动静分离，同层排水等设计，尽可能营造“零噪音的卧室”的体验。

（样板间实景图 项目授权供图）

两卫设计，改善家庭标配，干湿分离。其中公卫为三段式分隔，可允许2-3人同时使用。

（样板间实景图 项目授权供图）

户型最大做到了建面约143㎡，四房两厅两卫。入户玄关设计，方便生活收纳；大开间短进深设计，四开间朝南，面宽达到约14.5米；餐客厅一体化，减少了走廊的使用面积。

（户型图）

近7米的南向通长阳台，饲弄花草的同时，也能解锁私人健身房、猫爬架、狗窝等“玩法”。

主卧套房设计，面宽约3.9米，带步入式衣帽间和独立卫浴；而且书房面宽也做到了约3.6米，带瞰景飘窗，采光效果好。

建面约125㎡户型，与建面约143㎡布局近似，给了不同实力家庭更丰富的选择。南向面宽约13.3米、开间约3.6米主卧等空间尺寸，居住舒适度不弱。

（户型图）

此外，升级装修包括曼瑞德新风、日立中央空调、博世地暖三大件，“硬件”方面采用弗兰卡、杜拉维特、科勒、摩恩等大品牌，知名度和社会公众指名购买率在国际上都是靠前的大牌，生活质感凸显（具体交付标准以合同为准）。

从居有房到居好房，人们愈发看重居住空间在精神层面的满足，布局追求合理、装修布置追求审美，感受上向精致靠拢。

02

低密洋房，容积率1.7

打造主城中的花园界

根据土地出让限制，上玄武板块今年将全面掀起了低密住宅的新风潮。

富园·栖望府容积率低至1.7，这是什么概念？

过去5年间的南京土拍，宅地容积率不超过2.0的地块，仅占到约2%。

业内有个说法，容积率每降低0.1，绿地率将会增加1%，社区内将会增加10棵树。低密，就意味着更宽楼间距、更低的人口居住密度、更高的绿地面积等等。

尤其是疫情下，更低的人口居住密度，就意味着更少的人群接触，交叉感染几率大大降低，更安全健康。从物业角度来说，也更便于防疫管控，保证安全。

（效果图）

建筑退让自然，富园·栖望府通过打造归心入境、沁氧花园、浮光森林等光影主题情景，营造了社交圈、亲子圈、运动圈、集市圈和私享圈五大社区生活模块，包括水景、光影景墙、林下空间、浮光树群、景观廊架、静谧林道、环形跑道、健身墙等景观节点，让亲子时间、日常交际与生活在此交融。

（景观效果图）

约9-11层纯洋房规划，对称布局，搭配高窗墙比，生活不离阳光与美景。

而且尤为难得的是，富园·栖望府洋房无顶底跃房源设计。

（效果图）

即便是河西、南部新城等高端市场也难免有打造底跃来平衡价差，项目含包放风约3.8万/㎡，一层一价，也能较为准确估算出入手成本，无噱头。

另外，在内部配置上，富园·栖望府也相当注重归家仪式感和全龄段互动体验，设置有酒店式归家系统、双入户装修大堂和车库。

（效果图）

除了对室内居住品质要求趋高，绿化园林设计、休闲配套等都成为了楼盘品质的加分项，在住房消费决策中的影响权重有升高之势。

03

玄武湖境、幕燕滨江

地铁、商场等全方位资源汇聚

主城，不可复制土地资源，塑造了其寸土寸金的代名词。

不同于新城规划落地需要时间的壁垒，城北这员“老将”早已在岁月中积累了足够繁华的“排场”，地铁有、学校有、商场有、三甲医院有、烟火气有……很多老南京人、外地人喜欢老城，是因为它会用“柔情”包裹为生活而焦虑的人们。

地铁1号线的底站，3站南京站，5站玄武湖，6站鼓楼，8站新街口，年后还要通到燕子矶。

小区门口几分钟一趟的公交车，随处可见的共享单车，出门说走就走。未来1-2年左右，上玄武还有地铁6号线（在建）、地铁7号线（在建）穿行而过，连通城南、城东等区域；其中富园·栖望府靠近地铁6号线的营苑南路站（在建）。

（区位图）

早上的石景山、十字杉林等公园，多的是周围几公里过来晨练、打拳的老头老太。紫金山、小红山、幕府山、玄武湖、长江等城市山水资源环伺，生态宜居。

到点送孩子上学，距离与师资力量都不用操心，周边分布有迈皋桥中心小学、华电中学（公办）、二十九中分校、大地双语幼儿园、青秀城小学、晓庄小学、南外仙林分校等学校资源。

送完孩子，或是晚上下班，买菜做饭也不愁。盒马X会员店、和燕路集贸市场、奋斗菜市场等等，家门口可能就有便宜又新鲜的蔬菜。

一家人想要消费下，近的有万谷慧、招商花园城、晓庄国际广场、彩虹广场等已运营的商场；远的有万象商业（在建）、宝龙城（在建）、星河coco park（在建）等大型综合体辐射，将会在2024年左右落成。

特别是附近2公里就有多家三甲医院，有省中医结合医院、南京新颐和康复医院、南医大二附院迈皋桥院区等，但凡有个头疼脑热也丝毫不用烦恼。

改善进阶，是朝着“既要”、“也要”的多维指标靠拢的，丰富的配套不可或缺。

04

稳健发展 首进南京

做有社会责任感的企业

上玄武板块被市场青睐就在于其“稳”，富园集团在当前大环境中也难得的“稳”。

二十余年，富园集团先后布局宿迁、连云港、淮安、盐城，与城市共建，在部分城市甚至几乎包揽了城区一半的住宅项目。

2021年，富园集团首进江苏省会——南京，连拿两幅宅地，也是富园集团厚积薄发的结果，尤其凸显了富园集团作为中国房地产200强毋庸置疑的实力。在当前快节奏、高周转的房地产大环境下，富园集团更加深知发展稳健才能走得长远，这实属不易。

近2年来，“有负债”的房企暴雷的不在少数，现下3月还不上债的也大有企业在。这不仅给房企自身安装了不定时炸弹，也是对社会不负责任的表现，给买房人留下了隐患，市场若有强烈变化，拿房都会成问题。

富园集团目前自有资金累计投资约1500亿元，市场累计开发面积超2000万方，这放在千亿房企中可能不算高，但如果加上“无负债”这个前提条件，就颇为难得了。而且富园集团具有房地产开发一级资质、建筑施工总承包一级资质，从拿地到工程、到园林景观、到营销、再到物业，全部自己承担。

也就是说，在项目运营上，管理会更垂直，品质更有保证，产品呈现也将更具一致性。即便后期追责，几乎不会有“踢皮球”的情况。

当市场充满不确定因素时，“稳”一手不会错。

选择主城落子，享受完善配套，不会输。

据悉，富园·栖望府预计近期首开，样板间已公开，而且工程进度在稳步推进，预计明年年底一次性交付！

这局“稳了”！

地址：南京市栖霞区迈化路375号金盛百货B座1楼（栖望府临时接待处）